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fristlose Kündigung - eilt!


| 14.03.2007 20:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Mein Mieter wurde mit Schreiben vom 04.03 fristlos wegen Mietrückständen (mehr als 2 Monatsmieten)gekündigt mit der Aufforderung, Wohnung und Schlüssel am 15.03(morgen!) zu übergeben. Der Zeit-Mietvertrag (befristet bis 31.08.08)läuft nur auf seinen Namen, bewohnt die Wohnung aber mit seiner Lebensgefährtin.

In der Kündigung wurde versäumt, auch der Lebensgefährtin zu kündigen. Es wurde lediglich die Gesamtsumme und als Grund pauschal "Mietrückstand" sowie die entsprechenden BGB Paragraphen angegeben. Nach BGH Beschluß 22.12.03 VIII ZB 94/03 ist detailierte Aufstellung entbehrlich.

Heute ist ein Schreiben seines Anwaltes eingegangen, in dem der Kündigung widersprochen wird mit der Begründung, dass ich nicht aufgeführt hätte, mit welchen Teilzahlungen der Mieter in Verzug ist und welcher exakter Mietrückstand bezogen auf welchen Zeitraum sich ergibt. Der stillschweigenden Verlängerung nach BGB wird im Mietvertrag ausdrücklich widersprochen.

Kann ich die Kündigung der Lebensgefährtin - sofern erforderlich - heute noch nachreichen und den Auszugstermin auch für morgen setzen?

Gehe ich recht in der Annahme, dass bei einer bereits erfolgten rechtmäßigen Kündigung bzw. einer heute noch zuzustellenden rechtmäßigen Kündigung eine Teilrückzahlung der Mietrückstände nicht akzeptiert werden muß?

Es ist zu befürchten, dass morgen eine Teilzahlung erfolgt, die eine neue fristlose Kündigung nicht mehr ermöglicht. Eine Nachzahlung von Nebenkosten (ca.400€ für 2006) in den dann noch verbleibenden Mietrückstand ist vermutlich nicht möglich, richtig?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3b) BGB sind Sie als Vermieter dazu berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter mit zwei Mieten in Verzug ist.
Dies gilt grundsätzlich, ohne dass Sie vor diesem Schritt weitere Zahlungsfristen gewähren oder eine Abmahnung aussprechen müssten. Eine Abmahnung ist aber ggf. dann geboten, wenn Anhaltspunkte für Zahlungsunfähigkeit bzw. -unwilligkeit fehlen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.10.2004, Az. 10 U 109/03) oder der Verzug im Verhältnis zur bisherigen Vertragsdauer und –erfüllung unerheblich ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.03.2002, Az. 10 U 17/01).

Die Kündigung genügt dann den Anforderungen der von Ihnen genannten BGH-Entscheidung, wenn ein eindeutiger und klarer Sachverhalt vorliegt – dies kann ich mangels Detailkenntnis nicht abschließend beurteilen. Die stillschweigende Vertragsverlängerung bei Nichtauszug des Mieter ist im Mietvertrag nach Ihren Angaben ausgeschlossen worden, d.h. ab dem 16.03. könnten Sie Räumungsklage einreichen, um die Herausgabe der Wohnung an Sie zu erzwingen, da Sie sonst den aus der Kündigung resultierenden Herausgabeanspruch nicht werden umsetzen können.

Die Lebensgefährtin ist offenbar nicht Partei des Mietvertrages geworden, weswegen Ihr gegenüber auch keine Kündigung erfolgen muss.

Wenn die außerordentliche Kündigung wirksam war, brauchen Sie Teilzahlungen nicht zu akzeptieren (§ 266 BGB schreibt ohnehin vor, dass der Schuldner einer Leistung, also auch der Mieter, zu Teilleistungen nicht berechtigt ist). Sie können die Zahlung aber annehmen und auf die Mietrückstände oder ausstehenden Nebenkostenzahlungen anrechnen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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