Zwei Eigentümer, aber soll nur einer als Vermiter steuerlich geltend gemacht werden.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich gerne wie folgt beantworte.

Ich gehe davon aus, dass Sie beide jeweils 50% des Hauses samt Grundstück geerbt haben. Sofern Sie mittels Erbschein als Eigentümer in Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen sind, ist dieses zunächst dahingehend zu berichtigen, dass Sie als Eigentümer zu gleichen Anteilen eingetragen werden. Es entsteht sodann eine Bruchteilsgemeinschaft. Sie können nun eigenständig über Ihren jeweiligen Anteil (z.B. 50%) verfügen.

Ihren eigenen Bruchteil kann Ihre Mutter nun selbstständig vermieten. Hinsichtlich der (Fremd)Vermietung Ihres Bruchteils kann Ihre Mutter nur aufgrund einer entsprechenden Berechtigung handeln. Sie sollten daher mit Ihrer Mutter eine schuldrechtliche Vereinbarung schließen, welche Ihre Mutter zur Vermietung Ihres Anteils berechtigt (z.B. in Form eines Auftrags). Sie sollten hierbei darauf achten, dass Sie ggf. eine entsprechende Gegenleistung Ihrer Mutter festhalten (z.B. in Form von Dienstleistungen – Sie übernimmt die Pflege und Wartung des überlassenen Anteils), um keine Unentgeltlichkeit zu begründen. Im Letzteren Falle könnte ansonsten eine Schenkungssteuerpflicht entstehen.

Im Anschluss ist Ihre Mutter berechtigt, Ihren Anteil sowie ihren eigenen Anteil (also das Ferienhaus im Ganzen) zu vermieten. Es ist jedoch darauf zu achten, dass sodann auch sämtliche Einnahmen aus der Vermietung auch nur Ihrer Mutter zufließen. Sofern Sie selbst dann keinen Einnahmenszufluss aus der Vermietung erhalten, müssen Sie diesbezüglich auch nichts versteuern.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen
Katharina Larverseder, LL.B.
Rechtsanwältin