Zusammenlegung Eigentumswohnungen

Question

Die Wohnanlage besteht aus 3 Häusern mit je 10 Wohnungen. Ich bin im Besitz von zwei nebeneinanderliegenden Eigentumswohnungen, die ich grundbuchmäßig zusammenlegen möchte. Laut BGH - Beschluss vom 21. Dezember 2000, V ZB 45/00, Seite 10 wäre dies ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer möglich. Die Wohnungsverwaltung fordert allerdings mit Nachdruck die Beschlussfassung aller Eigentümer und die beglaubigte Zustimmung für die Grundbuchänderung.    Im Internet hatte ich verschiedentlich recherchiert, dass die Zusammenlegung von Wohnungen auch ohne Änderung der Teilungserklärung und ohne Beschlussfassung der Eigentümer möglich ist. Z.B. Text bei Helpster.de zum Thema Teilungserklärung: "Als Eigentümer verschiedener Eigentumswohnungen können Sie Ihre Einheiten auch vereinigen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht erforderlich, da sich die Grenzen des Wohneigentums nicht verändern. Es entsteht ein einheitlicher, rechnerisch vereinigter Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an anderen Einheiten. Die Teilungserklärung bleibt unverändert."    - Frage: ist der o.a. Sachverhalt korrekt?  - Frage: wie muss der Notar bei der Zusammenlegung im Grundbuch vorgehen, damit die Teilungserklärung unverändert bleibt und eine Beschlussfassung der Eigentümer nicht erforderlich wird?

Rechtsanwältin Kerstin Prange · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    1. Sie stellen die Frage, ob der von Ihnen geschilderte Sachverhalt richtig ist.     a&rpar; Rechtliche Vereinigung - Zusammenlegung im Grundbuch    Sie sind Ihren Angaben nach Eigentümer von zwei nebeneinander liegenden Eigentumswohnungen, die sie rechtlich zu einem Wohnungseigentumsrecht zusammenlegen möchten.     Dabei setze ich voraus, dass durch das Zusammenlegen der Wohnungen der derzeitige Zuschnitt der Wohnungen im Verhältnis zu den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen, z.B. dem Hausflur, nicht verändert wird.      Ein Wohnungseigentümer kann mehrere in seinem Eigentum stehende Wohnungseigentumsrechte zu einem einheitlichen Wohnungseigentumsrecht zusammenlegen. Die Zusammenlegung erfolgt in Form der Vereinigung entsprechend &#167; 890 BGB.  Die Wohnungen werden daher dadurch zu einem Wohnungseigentumsrecht vereinigt, dass Sie bei Notar eine Urkunde aufsetzen lassen, in der Sie erklären, dass die bisher selbständigen Wohnungseigentumsrecht zu einem Wohnungseigentumsrecht zusammengelegt werden. Gleichzeitig erklären Sie in der Urkunde, dass diese Zusammenlegung in das Grundbuch eintragen werden soll. Zur Formulierung siehe nachstehend Ziff. 2.     Es entsteht durch diese rechtliche Vereinigung ein einheitlicher, vereinigter Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an den vereinigten Wohnungen &lpar;BGH DNotZ 1983, Seite 487 ; OLG Düsseldorf ZWE 2016,  Seite 165&rpar;. Die Zustimmung der weiteren Wohnungseigentümer ist dafür nicht erforderlich.     Es muss keine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt werden &lpar;OLG Düsseldorf ZWE 2016, Seite 165; OLG Hamburg NotBZ 2004, Seite 24;  BayObLG MittBayNot 2000, Seite 319&rpar; . Es ist ausreichend, wenn die beiden zum neuen Wohnungseigentum gehörenden alten Sondereigentumseinheiten/Wohnungen gegenüber dem übrigen Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgegrenzt sind &lpar;BayObLG MittBayNot 2000, Seite 319&rpar; und diese Abgrenzung durch die Vereinigung nicht aufgehoben bzw. verändert wird. Die Teilungserklärung muss dann ebenfalls nicht angepasst werden.     Sollte es jedoch so sein, dass durch die Vereinigung der Wohnungen zukünftig auch ein Teil des Gemeinschaftseigentums, z.B. des Hausflurs, zu der vereinigten Wohnung gehört, wäre die Rechtslage eine andere. In einem solchen Fall würde die "alte" Abgeschlossenheit aufgehoben. Es müssten ein neuer Aufteilungsplan gefertigt, und die Abgeschlossenheitsbescheinigung unter Vorlage des neuen Aufteilungsplanes geändert werden.  In diesem Fall müssten auch die weiteren Wohnungseigentümer an der Vereinigung mitwirken, da dann Teile des bisherigen Gemeinschaftseigentum in Ihr Sondereigentum übertragen werden müssten.    b&rpar; Bauliche Realisierung der Vereinigung    Bauliche Veränderungen sind von der rechtlichen Vereinigung der beiden Wohnungen zu unterscheiden.     Es ist durchaus möglich, dass die im  Zusammenhang mit der Vereinigung der Wohnungen durchzuführenden baulichen Veränderungen der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedürfen. Das Zustimmungserfordernis ergäbe sich -  z.B. bei einem Wanddurchbruch - aus &#167; 22 Abs. 1 WEG.  Nach &#167; 22 Abs. 1 Satz 2 WEG wäre die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nur dann nicht erforderlich, wenn deren Rechte durch die Veränderung nicht über das unvermeidliche Maß hinausgehend beeinträchtigt werden.     Es kommt daher für die Beantwortung der Frage, ob Sie für die bauliche Realisierung der Zusammenlegung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer benötigen, darauf an, welche baulichen Veränderungen Sie ggf. vornehmen.    Brechen Sie z.B. eine  tragende Wand durch, die gem. &#167; 5 Abs. 2 WEG im Gemeinschaftseigentum steht, so wäre ein Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer erst dann ausgeschlossen, wenn kein vernünftiger Zweifel daran besteht, dass ein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums unterbleibt, insbesondere zum Nachteil der übrigen Wohnungseigentümer keine Gefahr für die grundsätzliche Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen wird.    Wichtig ist jedoch, dass auch dann, wenn eine Zustimmung der weiteren Eigentümer zu den baulichen Veränderungen erforderlich sein sollte, diese Zustimmungserklärung für die rechtliche Vereinigung unerheblich ist. Die Zustimmung zur baulichen Veränderung muss dem Grundbuchamt gegenüber nicht nachgewiesen werden  &lpar;BayObLGZ 1998, NJW-RR 1998, Seite 1237&rpar;.    2.  Sie stellen weiter die Frage, wie der Notar vorgehen muss, damit die Teilungserklärung unverändert bleibt und die Beschlussfassung der Eigentümer nicht erforderlich wird.     Der Notar muss lediglich Ihre Erklärung zur Vereinigung in eine Urkunde aufnehmen und Ihre Unterschrift  beglaubigen. Die Urkunde wird von dem Notar sodann beim zuständigen Grundbuchamt  eingereicht.  Da das Grundbuchamt die Vorlage der ggf. erforderlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu baulichen Veränderungen nicht verlangen kann, wird auf diese Zustimmung im Text der Urkunde nicht eingegangen.     Eine Formulierung könnte wir folgt lauten, wobei die Angaben zu den Miteigentumsanteilen und zu den Nummern der Wohnungen lediglich der Erläuterung dienen, und auf Ihren Fall anzupassen wären:    1. Herr **** ist Eigentümer folgender Wohnungseigentumsrechte:    a&rpar;         Blatt         ***:         100/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück Flur ***, Flurstück ***,Gebäude- und Freifläche, *** , groß *** qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im ** Obergeschoss vorn links  &lpar;nebst  einem  Kellerraum  im  Kellergeschoss&rpar;,  im  Aufteilungsplan  mit  Ziff.  1  bezeichnet,              b&rpar;         Blatt         ****:         100/1.000  Miteigentumsanteil  an  dem  unter  a&rpar;  genannten  Grundstück,  verbunden  mit  dem  Sondereigentum  an  der  Wohnung  im  ** Obergeschoss  vorn  rechts &lpar; nebst  einem Kellerraum im Kellergeschoss&rpar;, im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichnet.     2. Im Grundbuch sind eingetragen: In Abteilung II: *** In Abteilung III: ***     3. Der Eigentümer vereinigt hiermit die vorbezeichneten Wohnungseigentumseinheiten gemäß &#167; 890 Abs. 1 BGB zu einem 200/1.000 Miteigentumsanteil an dem vorgenannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 11/12 bezeichneten  Wohnung  im  2.  Obergeschoss  vorn  &lpar;rechts  und  links&rpar;  &lpar;nebst  zwei  im  Kellergeschoss  gelegenen,  ebenfalls  mit  Ziff.  1/2  bezeichneten  Kellerräumen&rpar;.      4. Der Eigentümer bewilligt und beantragt die entsprechende Eintragung im Grundbuch.   Der  die  Unterschriften  des  Eigentümers  beglaubigende  Notar  ist  ermächtigt,  diese  Vereinigungserklärung  zu  ändern  und  zu  ergänzen,  soweit  dies  zum  grundbuchlichen  Vollzug erforderlich oder zweckmäßig ist.    Der Verkehrswert der Wohnung Ziff. 11/12 wird mit , &#8211; EUR angegeben.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Kerstin Prange, Rechtsanwältin

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Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwältin Kerstin Prange

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