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Zugangsrecht Vermieter, Sachverständiger

| 16.11.2010 17:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


20:26

Hallo,

seit geraumer Zeit kürze ich die Miete aufgrund verschiedener Mängel.

Seitens des VM kam es zu sehr ungehörigen Verhaltensweisen (aktenkundige Beleidigung, Entzug vertraglich vereinbarter Nutzungsrechte, Nötigung, Sachbeschädigung, Hausfriedensbruch usw.).

Dennoch besteht der VM ständig auf sein zugangsrecht. Letzter Besuch war vor ca. 11 Monaten anlässlich eines Ortstermins. Ständig fallen ihm angeblich mitgeteilte, neue Mängel ein.

Nun begehrt er erneut Zugang mit einem von ihm beauftragten Sachverständigen (vereidigt usw.).

Abgesehen von dem Umstand, daß dem VM der Zugang (berechtigt) verweigert werden könnte:

Der Schaden ist Nässe im Keller, die Wohnung im 1. OG, was kaum schlüssig sein dürfte.

Muß ich einem Parteisachverständigen Zugang gewähren?

16.11.2010 | 18:19

Antwort

von


(2139)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
Web: http://www.jan-wilking.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ist im Mietvertrag das Besichtigungsrecht des Vermieters nicht ausdrücklich geregelt, steht diesem nur bei konkret begründetem Anlass ein Anspruch auf Gestattung des Zutritts zu den Mieträumen zu, Urteil des AG Köpenick vom 20.06.2001, Az.: 15 C 60/01 . Denn Art. 14 Abs. 1 GG schütze nicht nur das Eigentum der Vermieter, sondern auch das Besitzrecht der Mieterin an der Wohnung. Mieter hätten zudem aus Art. 13 Abs. 1 GG das Recht, in ihren Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden, so dass BVerfG mit Urteil vom 16.01.2004, 1 BvR 2285/03 .

Bei der Mängelbeseitigung ist der Zutritt allerdings grundsätzlich zu gewähren, da auch der Vermieter die Möglichkeit haben muss, die Mängel zu besichtigen, die Arbeiten vorzunehmen und die Arbeiten zu kontrollieren. Wenn sich der Mangel allerdings nicht in der Wohnung befindet und für die Behebung ein Betreten der Wohnung nicht notwendig ist, ergibt sich hieraus natürlich auch kein Zugangsrecht.

Da Sie sich aktuell in einem Rechtsstreit mit dem Vermieter befinden, könnte es aber sein, dass sich auch aus dem aktuellen Streit Punkte ergeben, welche dem Vermieter ein begründetes Interesse am Betreten der Wohnung geben. Es hängt also in ihrem Fall sehr davon ab, ob sich aus den Einzelumständen ein nachvollziehbarer Grund ergibt, warum der Vermieter die Wohnung betreten möchte.
Ebenso ist darauf hinzuweisen, dass der Vermieter die Wohnung routinemäßig auch ohne besonderen Grund allgemein auf Mängel besichtigen darf. Ein konkreter Turnus ist hierfür nicht vorgesehen, aber mindestens ein Jahr sollte ohne Hinzukommen weiterer Umstände schon zwischen den Besuchen liegen.
Kann der Vermieter ein begründetes Interesse nachweisen, darf er nach vorheriger Ankündigung mit angemessener Frist auch weitere von Ihm beauftragte Personen mitbringen, wenn dies z.B. zur Mängelerforschung notwendig und für den Mieter nicht unzumutbar ist, also auch einen Sachverständigen.

Aufgrund der geschilderten Vorgeschichte könnte Ihnen in Ihrem konkreten Fall (Beleidigung etc.) aber auf Grundlage von Treu und Glauben nach § 242 BGB ein Zugangsverweigerungsrecht zustehen. Hierfür müssten Sie ein berechtigtes Interesse für Ihre Weigerung nachweisen, was aufgrund der geschilderten Vorkommnisse durchaus in Betracht kommt.
Inwieweit dies aber im Streitfalle vor Gericht anerkannt werden würde, ist schwer einschätzbar. Als abgeschwächte Maßnahme könnten Sie z.b. nur den Sachverständigen, nicht aber den Vermieter in die Wohnung lassen. Oder Sie könnten den Zugang zwar gewähren, aber Zeugen zugegen haben. Kommt es dann zu einem Übergriff des Vermieters, können Sie Ihn umgehend aus der Wohnung verweisen.
Bitte beachten Sie aber auch, dass Sie sich bei einer unberechtigten Verweigerung des Zugangs auch schadensersatzpflichtig gegenüber dem Vermieter machen können.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Rückfrage vom Fragesteller 16.11.2010 | 18:29

Der Sachverständige ist wahrscheinlich ein Freund des VM und wir befürchten einfach weitere Konflikte (es krachte bisher jedes mal, auch in Gegenwart des Richters). Der "Mangel" ist nicht neu, er möchte in alle Räume, obwohl es angeblich um die Nässe im Keller geht, wobei 1 Stockwerk noch zwischen Wohnung und Keller liegt.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.11.2010 | 20:26

Vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Wenn der Vermieter keine weiteren Gründe zu einer Besichtigung angeben kann, z.B. Kontrolle von vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen oder bekannt gewordene Mängel innerhalb der Wohnung, könnten Sie tatsächlich überlegen, den Zugang zu verweigern. Will der Vermieter trotzdem gegen Ihren Willen die Wohnung besichtigen, muß er dann auf gerichtlichem Wege die Duldung der Besichtigung erzwingen (LG Berlin WuM 1980, 185 f), was in Ihrem Fall nach dem oben Gesagten aber schwierig werden könnte.

Die Frage ist allerdings, ob es wirklich in Ihrem Interesse ist, wenn die Angelegenheit noch weiter eskaliert. Es erscheint mir am sinnvollsten, den Zugang wie ausgeführt unter Zeugen zu gewähren und bei jeglicher Provokation den Vermieter nebst beauftragtem Sachverständigen der Wohnung zu verweisen. In diesem Zusammenhang möchte ich noch darauf hinweisen, dass u.a. das Fotografieren innerhalb der Mietsache als Eingriff in Ihr Persönlichkeitsrecht unzulässig ist, soweit es nicht zur Schadensdokumentation zwingend erforderlich ist, AG Frankfurt/Main, NZM 1999, 121 .

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 16.11.2010 | 21:40

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