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Zugang des Kündigungsschreibens?


| 18.10.2007 12:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maurice Moranc



guten tag,
ich habe eine wohnung von einer ausländischen privatperson (dieser ist einige zeit im jahr in deutschland sonst im ausland) gemietet. der mietvertrag kam über ein maklerbüro zustande. eine spezielle kündigungsfrist ist darin nicht erwähnt. ich habe am 28.9.07 schriftlich per einschreiben gegen rückschein zum jahresende 2007 an die im mietvertrag angegebene deutsche adresse meines vermieters gekündigt. bisher habe ich diesen rückschein nicht zurückerhalten. bei der post ist ein nachforschungsantrag gestellt - bisher ohne klärung. über die angegebene handy-nr. erreiche ich ihn nicht - ich habe ihm auch eine sms gesandt.

nun meine fragen: wann ist diese wohnungskündigung rechtskräftig wirksam? muß mir mein vermieter die kündigung bestätigen? ich suche aus persönlichen gründen eine andere wohnung - wann kann ich bedenkenlos einen neuen mietvertag unterschreiben?
Sehr geehrter Fragensteller,

die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen. Meine Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung, da das Weglassen oder Hinzufügen von Details zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. Die Beantwortung Ihrer Frage im Rahmen dieser Plattform kann daher nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

Zur Sache:

Ihre Kündigung ist wirksam, wenn dem Inhalt des Kündigungschreibens der Wille zu entnehmen ist, dass das Mietverhältnis gekündigt werden soll. Des Weiteren muss die Kündigungsfrist eingehalten werden. Absolut unverzichtbar ist auch der Zugang des Kündigungsschreibens. Die schriftliche Kündigung muss also in den Machtbereich des Vermieters gelangen. Diese Voraussetzung wäre erfüllt, wenn das Schreiben z.B. in den Briefkasten des Vermieters gelangt. Wobei Sie hier allerdings für den Zugang beweispflichtig sind.

Bei der von Ihnen gewählten Zustellungsart per Einschreiben Rückschein übergibt der Postbote dem Empfänger den Brief gegen Unterschrift auf der Bestätigungskarte, welche anschließend an den Absender zurück geschickt wird.
Probelmatisch ist in Ihrem Fall, dass der Vermieter vom Postboten scheinbar nicht angetroffen wurde. Der Postbote wird in diesem Fall das Einschreiben in der zuständigen Postfiliale zur Abholung hinterlegen. Der Postbote informiert den Vermieter hierüber, indem er ihm eine Benachrichtigungskarte in den Briefkasten wirft. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht dies für eine wirksame Zustellung nicht aus, da das Einschreiben an sich nicht in den Machtbereich des Adressaten gelangt ist. Für eine wirksame Zustellung muss der Vernmieter das Schreiben bei der Post abholen.

Für Ihren Fall bedeutet dies, dass, sollte das Einschreiben nicht doch durch den Vermieter oder einem Vertreter angenommen worden sein, keine wirksame Zustellung und damit auch keine wirksame Kündigung erfolgt ist.

Eine sichere Methode, die Kündigung zuzustellen wäre, das Schreiben einem Gerichtsvollzieher zu übergeben (Post-Zustellungsurkunde), der dann die persönliche Zustellung versucht. Ist diese nicht erfolgreich, wirft er das Schreiben in den Briefkasten und es gilt als zugestellt.

Eine günstigere Variante ist, mit einem Zeugen die Adresse des Vermieters aufzusuchen und das Kündigungsschreiben im Beisein des Zeugen in den Briefkasten einzuwerfen. Dem Zeugen sollte das Schreiben vorher gezeigt werden, damit er bestätigen kann, dass es sich bei dem eingeworfenen Schriftstück um die Kündigung handelt.

Einer Bestätigung durch den Vermieter bedarf es bei der Kündigung nicht.

Sie sollten sich nicht bedenkenlos eine neue Wohnung anmieten, bevor nicht das Kündigungschreiben zugestellt wurde. Zu beachten ist schließlich, dass die Kündigungfrist bis zum Ende des Jahres schon jetzt nicht mehr eingehalten werden kann. Sie könnten zum jetzigen Zeitpunkt frühestens zum 31.01.2007 kündigen, wenn die Zustellung noch bis zum 3. Werktag des Monats November erfolgt.

Für eine abschließende Beurteilung des Sachverhalts empfehle ich, die Rechtslage mit einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens konkreter zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass hierbei weitere Kosten entstehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maurice Moranc
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.10.2007 | 15:49

vielen dank erstmal für diese auskunft!
habe ich sie also richtig verstanden, daß es unerheblich wäre ob mein vermieter dieses schreiben tatsächlich auch gelesen hat - solange es nur in seinem briefkasten gelandet ist?
ich weiß nämlich nicht, zu welchen zeiten mein vermieter in deutschland weilt und ob er dies z.b. in den nächsten drei-vier monaten tun würde.ich hatte in den letzten 3 jahren meiner mietzeit keinerlei kontakt zu meinem vermieter - nicht einmal wegen der betriebskosten (es gab weder abrechnungsunterlagen noch rückzahlungen oder zahlungsforderungen).
gibt es zu der möglichkeit des persönlichen einwerfens der kündigung im beisein eines zeugen irgendwelche speziellen auflagen? darf dies ein familienmitglied sein? was wäre denn, wenn mein vermieter dort nicht mehr wohnhaft ist und mir dies aber nicht mitgeteilt hat? welche möglichkeiten habe ich in einem solchen fall eine rechtskräftige kündigung "an den mann zu bringen" ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.10.2007 | 16:22

Sie haben richtig verstanden. Es ist unerheblich, ob Ihr Vermieter die Kündigung liest. Hauptsache sie gelangt in seinen Herrschaftsbereich, z. B. in seinen Briefkasten. Voraussetzung ist nur, dass es sich tatsächlich um seinen Herrschaftsbereich handelt. Wohnt er dort nicht mehr, ist es auch nicht mehr sein Herrschaftsbereich.

Spezielle Aufalgen gibt es nicht. Ideal wäre natürlich eine volljährige Person, die sich auch später noch an die Details und den Inhalt des Schreibens (Kündigung) erinnert. Familienangehörige werden nicht als "minderwertige" Zeugen gewertet. Die Glaubwürdigkeit wird von den Gegnern aber gerne herunter gespielt. Grundsätzlich ist aber nichts gegen Familienangehörige einzuwenden.

Die (Ihnen bekannte) Abwesenheit des Empfängers darf nicht ausgenutzt werden. Wenn aber der Empfänger (Vermieter) verzogen ist, ohne dies dem Absender (Mieter) mitzuteilen, kann er sich nicht auf den verspäteten Zugang berufen, wenn aufgrund des Umzuges ein fristgerechter Zugang nicht möglich ist. In diesem Fall wäre die Kündigung sogar noch zum 31.12.2007 wirksam. Allerdings muss die Kündigung hierfür noch immer dem Vermieter zugehen, damit Sie rückwirkend wirksam werden kann. Sollte Ihnen keine Adresse bekannt sein, kann Ihnen ein Anwalt vor Ort behilflich sein, indem er eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt stellt. Beachten Sie aber, dass hierdurch weitere Kosten entstehen. Für eine reine Anfrage sollten diese aber nicht sehr hoch sein.

Mit freundlichen Grüßen

Maurice Moranc
Rechtsanwalt

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