Gerne zu Ihrem Fall, in dem es um rechtliche Fragen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und im Kaufrecht geht. Nachfolgend beantworte ich Ihre Fragen und gebe Ihnen eine Einschätzung des weiteren Vorgehens:
1. Ist der Beschluss der Eigentümerversammlung rechtens?
Der Beschluss der Eigentümerversammlung von 2019 ist formal wirksam, da er mit der erforderlichen Mehrheit gefasst wurde und eine Regelung für den "Notfall" vorsieht. Die Eigentümerversammlung hat die Kompetenz, über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsanlagen, wie den Kamin, zu beschließen (§ 19 Abs. 1 WEG).
Die Pflicht, die Heizkessel im Sondereigentum bei einer Kaminsanierung auszutauschen, ist auf den Beschlussinhalt beschränkt. Sie betrifft das Sondereigentum nur, soweit der Betrieb alter Kessel an einem sanierten Kamin technisch nicht möglich ist. Diese Regelung erscheint im Kontext der aktuellen EnEV (Energieeinsparverordnung) und der Umstellung auf Brennwertgeräte rechtlich vertretbar.
Grundsätzlich könnte man prüfen lassen, ob der Beschluss inhaltlich zu beanstanden ist, etwa weil eine unangemessene Belastung der Eigentümer beschlossen wurde oder der Beschluss die Verhältnismäßigkeit verletzt. Die Klagefrist zur Anfechtung eines solchen Beschlusses beträgt jedoch nur einen Monat nach der Versammlung (§ 45 WEG) und ist längst abgelaufen.
Zitat:§ 45 WEG Fristen der Anfechtungsklage
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
Die Frist beginnt mit dem Datum der Beschlussfeststellung in der Wohnungseigentümerversammlung, und zwar auch dann, wenn der Kläger an der Versammlung nicht teilnahm (Grüneberg/Wicke Rn. 2). Ebenso ohne Bedeutung für den Fristbeginn sind Kenntnis vom Beschluss oder Zugang der Versammlungsniederschrift.
2. Pflicht zur Offenlegung des Vorratsbeschlusses beim Kauf
Die Kenntnis eines solchen Vorratsbeschlusses hätte zweifellos Ihre Kaufentscheidung beeinflussen können. Daher hätte der Verkäufer oder die Hausverwaltung diesen Punkt offenlegen müssen, insbesondere wenn Ihnen dadurch erhebliche Kosten entstehen können.
(a) Verkäuferpflicht: Nach § 280 BGB haftet der Verkäufer auf Schadensersatz, wenn er Ihnen wesentliche Umstände verschweigt, die für Ihre Kaufentscheidung von Bedeutung sind. Der Vorratsbeschluss hätte als finanzielle Belastung durch künftige Instandhaltungsmaßnahmen erwähnt werden müssen.
(b) Notar: Der Notar ist verpflichtet, die Vertragsparteien umfassend zu informieren, insbesondere über bekannte Lasten und Verpflichtungen. Wenn der Vorratsbeschluss im Anhang zum Kaufvertrag fehlt, könnte dies auf ein Versäumnis des Verkäufers oder der Hausverwaltung hindeuten.
3. Ihr weiteres Vorgehen
Prüfung der Informationspflichten: Beauftragen Sie ggf. einen Anwalt, die Informationspflichten des Verkäufers und des Notars sowie mögliche Versäumnisse der Hausverwaltung auf der Basis vollständiger Aktenlage zu prüfen. Eine Ferndiagnose kann das nicht leisten.
Einholung eines Gutachtens: Lassen Sie von einem unabhängigen Heizungsfachmann prüfen, ob Ihre Heizung tatsächlich erneuert werden muss. Wenn Ihr Gerät trotz Kaminsanierung weiterbetrieben werden kann, könnten Sie sich gegen die Austauschpflicht wehren, ggf. auch durch Verhandlung mit der WEG. Fordern Sie je nach den aktuellen Umständen in einer Eigentümerversammlung eine Neubewertung des Vorratsbeschlusses und holen Sie andere Betroffene mit ins Boot. Argumentieren Sie, dass gut gewartete Anlagen keine sofortige Erneuerung benötigen und eine Übergangsregelung getroffen werden sollte.
Mögliche Ansprüche gegen den Verkäufer: Wenn nachgewiesen wird, dass der Vorratsbeschluss beim Kauf hätte offengelegt werden müssen, könnten Sie vom Verkäufer Schadensersatz verlangen. Alternativ könnten Sie bei erheblichem Verlust vom Anwalt vor Ort prüfen lassen, ob der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung rückabgewickelt werden kann (§§ 123, 812 BGB). Beachten Sie in diesem Fall die Frist:
§ 124 BGB Anfechtungsfrist
(1) Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.
(2) Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, im Falle der Drohung mit dem Zeitpunkt, in welchem die Zwangslage aufhört. Auf den Lauf der Frist finden die für die Verjährung geltenden Vorschriften der §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
