Wie errechnet sich unser Veräusserungsgewinn (Verkauf einer ETW)?

Question

Bei der Ermittlung des Gewinns aus privaten Veräusserungsgeschäften ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräusserungspreis einerseits und den Anschaffungs- und Herstellungskosten (zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten gehören u. a.: Grunderwerbssteuer, Kaufpreis, Auflassungsgebühr, Maklerkosten, Notarkosten) und den anfallenden Werbungskosten maßgebend.

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind HIERBEI UM ABSCHREIBUNGEN ZU KÜRZEN, DIE STEUERLICH GELTEND GEMACHT WURDEN.

Es handelt sich um eine Eigentumswohnung mit einer Haltedauer 2005 - 2010.

Nun, wir haben jährlich 2% Afa = 2.686 Euro Abschreibungen abgesetzt. Da wir aber im Ausland gelebt haben, hatten wir davon allerdings keinen Nutzen, da unterm Strich aus der Vermietung Verluste entstanden. Diese Verluste, die sich dadurch jährlich erhöhten, wurden einfach als Verlustvortrag fortgeschrieben. Sie betrugen Ende 2008 für beide total 7.100 Euro.
2009 sind wir nun nach Deutschland zurückgekehrt und mussten eine Steuererklärung abgeben.
Da wir nun beide Rentner sind, haben wir für 2009 keine Steuer zu zahlen. Nun wehren wir uns dagegen, dass uns der Verlust auf NULL gesetzt wurde, da sowieso kein zu versteuerndes Einkommen angefallen sei. Normalerweise ist das ja gesetzmässig.

NUN IST MEINE ARGUMENTATION DIE:
WIR KONNTEN VON DER AFA NICHT PROFITIEREN (HABEN SIE ALSO GARNICHT BEKOMMEN), DA SIE NUR DIE VERLUSTE HÄUFTEN. NUR AUS DIESEM GRUND BEHARREN WIR DARAUF, DASS DIESER VERLUST AUF 2010 ÜBERTRAGEN WIRD, DA WIR DANN DIE WOHNUNG MIT GEWINN VERKAUFEN KONNTEN. WIR KÖNNEN DOCH JETZT KEINE STEUER FÜR ETWAS ZAHLEN, WAS WIR GARNICHT ERHALTEN HABEN. UNSER FALL IST SOMIT EIN SONDERFALL. Unser Antrag geht dahin, die Anschaffungs- und Herstellkosten nicht um die Afa zu kürzen.

Wie beurteilen Sie dies und unter diesem Aspekt? Was kann ich tun, wenn die Einsprache erneut abgelehnt wird. Welche Möglichkeiten der weiteren Einsprache Ode Weiterziehung an welches Gericht (zu welchen Kosten) sind da gegeben?

Welcher Steuersatz wird für den Veräusserungsgewinn in Ansatz gebracht?

Besten Dank für Ihre Expertise verbleibe ich mit freundlichen Grüssen.

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:    Aus meiner Sicht wird das Finanzamt Ihrer Argumentation leider nicht folgend. Dies aus folgenden Gründen:    Das Finanzamt wird anführen, dass die Verlusterwirtschaftung aus der Vermietung, dass Risiko des Eigentümers und Investors ist und nicht auf den Fiskus abgewälzt werden kann. Im weiteren steht es dem Steuerpflichtigen frei, ob er die Abschreibung gewinnmindernd geltend macht. Wird die Abschreibung geltend gemacht, muss diese dann auch bei einer Veräußerung der Wohnung berücksichtigt werden.    Im Gegenzug müsste hingegen die vorgenommene Afa die Verluste erhöhen, so dass diese bei einem Verkauf zu einer Gewinnreduzierung führen und damit steuerneutral sind.    Hierzu empfehle ich die Hinzuziehung eines Steuerberaters. Sollten Sie Ihre Argumente vorbringen wollen, ist gegen den Einkommenssteuerbescheid Einspruch einzulegen. Wird diesem Einspruch nicht abgeholfen ist Klage vor dem Finanzgericht zu erheben. Aufgrund meiner vorigen Ausführungen erachte ich die Erfolgsaussichten als gering an. Die Gerichtskosten richten sich auch hier nach dem Streitwert der Klage.     Der Steuersatz richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz, der wiederum von der Höhe der Einkünfte abhängig ist. Aufgrund der Steuerprogression kann der prozentuale Steuersatz leider nicht pauschal ermittelt werden ohne die Höhe der Einkünfte zu kennen.    Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe Ihnen weiterhin gerne zur Verfügung.    Mit besten Grüßen

Wie errechnet sich unser Veräusserungsgewinn (Verkauf einer ETW)?

Steuerrecht

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

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