Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Sie müssten den Beschluss durch eine Anfechtungsklage anfechten. Zuständig ist das Amtsgericht in dessen Bezirk das Grundstück liegt. (§43 WEG)
Die Klage ist gegen die Eigentümergemeinschaft zu richten. § 44 Absatz 2 WEG. Die Klage muss innerhalb von einem Monat eingereicht und innerhalb von 2 Monaten begründet werden. (§45 WEG) Die Frist beginnt mit der Beschlussfassung.
In der Klage müssten Sie beantragen, den Beschluss aufzuheben. Wenn der Beschluss nicht angefochten wird, ist er gültig.
Die Einberufung der Eigentümerversammlungen ist Aufgabe des Verwalters. § 24 Absatz 1 WEG. Deshalb kann jeder Eigentümer seine Anträge direkt an den Verwalter richten. Ein Beschluss, der die Eigentümer zwingt, den Umweg über einen Beirat zu gehen, verstößt somit gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Hinzu kommt, dass in dem Beschluss nicht einmal geregelt ist, innerhalb welcher Fristen, die Anträge an den Verwalter weiter geleitet werden müssen.
Eigentlich sollte ein Beirat mehr können, als den Postboten zu spielen. Wenn dies in Ihrer Anlage anders ist, sollten Sie über einen Antrag auf Abwahl des Beirats nachdenken. Eine "Filterfunktion" steht dem Beirat nicht zu.
Nach § 29 Absatz 2 WEG hat der Beirat die Aufgabe, den Verwalter zu kontrollieren. Es kann also beschlossen werden, dass der Verwalter von jedem eingehenden Dokument und von jedem Schreiben, dass der Verwalter an Dritte versendet, eine Kopie an den Beirat senden muss. Dafür kann auch eine Frist und die Verwendung von E Mails verpflichtend beschlossen werden. Verpflichtend beschließen bedeutet, in dem Beschluss steht, der Verwalter muss an die Beiratsmitglieder weiterleiten und nicht er sollte eventuell, wenn er gerade Lust dazu hat.
Nach § 18 Absatz 4 WEG kann jeder Eigentümer die Einsicht in die Verwalterunterlagen verlangen.
Hier wäre ein Beschluss sinnvoll, der den Verwalter zwingt, alle bei ihm eingehenden und ausgehenden Dokumente unverzüglich auf einer passwortgeschützten Internetseite für alle Eigentümer zugänglich zur Verfügung zu stellen.
Dann ist auch der Beirat immer gut informiert.
Natürlich spricht nichts dagegen, wenn die Eigentümer, die sich an den Verwalter wenden, freiwillig auch dem Beirat eine Kopie ihres Anliegens zukommen lassen. Dies wäre sinnvoll, um zu prüfen, ob die Weiterleitung vom Verwalter zum Beirat schnell genug durchgeführt wird, aber ein Beschluss, der den Eigentümern dies vorschreibt, dürfte vom Gericht wieder aufgehoben werden.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr RA,
haben Sie vielen Dank für Ihre Antwort.
Es geht hier um die allgemeine Kommunikation zwischen Eigentümer und Verwalter auch zwischen den jährlichen Versammlungen;
Sie heben auf die Sitzungen ab.
Darf ich davon ausgehen, dass es keinen Unterschied macht,
-- um welche Art der Kontaktaufnahme mit dem Verwalter es sich handelt und ob es sich dabei um das TeilEigentum oder das Gemeinschaftseigentum handelt;
--- ob die von Ihnen beschrieben sinnvolle Ergänzung auch für die Kommunikation mit zukünftige Verwaltern , also generell geregelt werden kann.
Sollte es hier Einschränkungen geben, bitte ich um Ihre Ergänzung.
Vielen Dank im Voraus
Sehr geehrter Fragesteller,
die vorgeschlagene Ergänzung kann generell für jeden Verwalter beschlossen werden. Bei der Bestellung eines neuen Verwalters ist es sinnvoll diese direkt in den Verwaltervertrag zu schreiben. Dies gilt für jede Kommunikation zwischen den Eigentümern und dem Verwalter, die das Gemeinschaftseigentum betrifft. Ich kann mir zwar keinen Grund vorstellen, mit dem Verwalter zu kommunizieren, wenn es nicht um Anträge zur nächsten Eigentümerversammlung oder die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen geht, aber wenn Sie einen Grund haben, mit dem Verwalter zu kommunizieren, dann können Sie dies direkt ohne den Beirat machen, der dann nach Sympathie oder Antipartie entscheidet, was er wann an den Verwalter weiter leitet.
Der Verwalter ist jedoch grundsätzlich nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig.
Wenn der Verwalter eine Tätigkeit ausführen soll, die das Teil- oder Sondereigentum eines Eigentümers betrifft, braucht er dafür eine Extravollmacht des betroffenen Teil- oder Sondereigentümers und einen Extravertrag über die Verwaltung des Teil- oder Sondereigentums.
Vor allem geht es die Eigentümergemeinschaft und den Beirat nichts an, was Sie über Ihr Teil- oder Sondereigentum mit dem Verwalter besprechen. Hier hat die Gemeinschaft keine Entscheidungskompetenz.
Mit freundlichen Grüßen
