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Vorfälligkeitsgebühr

| 03.11.2010 19:11 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Wir haben unser Haus verkauft, das einem Baudarlehen der BHW (200000€ Bj.2003)finanziert wurde.2008 haben wir vorzeitig auf drängen eines Beraters bei uns im Haus die Zinsbindung bis 2023 verlängert. Nun möchte BHW eine Vorfälligkeitsgebühr von 14500€ bis 2013 (erste Zinsbindung) und eine Nichtabnahmeentschädigung von 51000€ haben um die Grundschulden zu löschen. Ist dieses eine "angemessene" Vorfälligkeitsgebühr und warum soll ich eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zu 1) Ist dieses eine "angemessene" Vorfälligkeitsgebühr?

Maßgeblich für eine abschließende Beurteilung der Angemessenheit werden hier letztlich der genaue Inhalt des geschlossenen Vertrages und die dort enthaltene Regelung zur Vorfälligkeitsentschädigung sein. Ohne Einsicht in diese Unterlagen ist eine abschließende Einschätzung leider nicht möglich.

Jedenfalls verhält es sich aber grundsätzlich so, dass Baufinanzierer bei der Vergabe von Baudarlehen in die zugrunde liegende Berechnung sowohl die Laufzeit als auch Zinseinkünfte einfließen lassen und im Falle einer vorzeitigen Kreditablöse dann auch entsprechend des vertraglichen Standes eine Vorfälligkeitsgebühr verlangen. Die Erhebung einer solchen ist nach der höchstricherlichen Rechtsprechung auch legitim. Ist in Ihrem Fall also eine entsprechende Gebühr vertraglich vereinbart, werden Sie diese zumindest erst einmal dem Grunde nach zu tragen haben.

Allerdings muss ich Ihnen dahingehend Recht geben, als das diese Gebühr hier der Höhe nach etwas verwundert. Ob diese aber unter Umständen als sittenwidrig einzustufen ist, lässt sich ohne Kenntnis aller Gesamtumstände nicht abschließend sagen. Anhaltspunkte hierfür könnten sich für Sie allerdings im Rahmen der Nutzung eines Vorfälligkeitsentschädigungsrechners ergeben. Solche finden Sie auch problemlos im Internet. Dort können Sie dann alle individuellen Daten eingeben und kostenlos eine Berechnung durchführen lassen. Anhand des Ergebnisses werden Sie dann zumindest einen ungefähren Richtwert erhalten.

Sollte diese Überprüfung dann eine erhebliche Abweichung ergeben, empfiehlt es sich spätestens dann, eine detaillierte Prüfung aller Unterlagen durch einen Rechtsanwalt vor Ort vornehmen zu lassen, so dass dieser dannn mit der BHW entsprechend verhandeln kann.

Zu 2) warum soll ich eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen?

Hier ist für die Berechnung das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 7.11.2000, XI ZR 27/00 . maßgeblich. Grundsätzlich steht nach diesem auch dem Baufinanzierer aufgrund der Nichtabnahme dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch zu. Hintergrund ist letztlich, dass Sie Ihre vertragliche Verpflichtung wegen der Veräußerung des Hauses nicht erfüllen können. Damit sind Sie eben im Grunde auch verpflichtet, dem Finanzierer den Schaden zu ersetzen, der aus dem Darlehensvertrag resultiert.

Der Berechnung von Schadensersatz obliegt jedoch auch immer eine Verpflichtung zur Schadensminderungspflicht, sodass die BHW bei der Berechnung nicht zu Ihren Lasten Umstände annehmen darf, durch die die Schadensersatzsumme noch erhöht wird. In Ihrem Fall sollten Sie die BHW daher zu einer Aufschlüsselung und ggf. Neuberechnung auffordern, da angesichts der geschilderten Höhe davon ausgegangen werden könnte, dass in Ihrem Fall keine Schadensminderung, sondern vielmehr eine Erhöhung vorliegen dürfte. Ich vermute sogar, dass sich dabei auch ein Berechnungsfehler ergeben könnte. Letztlich wird die BHW hier in erster Linie ihren noch vorzurechnenden entgangenen Gewinn geltend machen, welcher in der Regel in der Zinsmarge also dem Aufschlag zwischen dem Ihnen gewährtem Darlehen und der Refinanzierung der BHW besteht. Ob dies im Ergebnis die von Ihnen aufgezeigte Summe ergibt, kann ich aber leider nicht beurteilen, da derartigen Nichtabnahmeentschädigungen sehr aufwendige Berechnungen zugrunde liegen.

Wegen der mangelnden Sicherheit und der wirtschaftlichen Situation bietet es sich daher letztlich an, mit der Bank eine vergleichsweise Regelung zu suchen, ggf. einen Kollegen vor Ort die Verhandlungen mit der BHW führen zu lassen. Zur genauen Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung können Sie sich aber auch erst einmal an eine Verbraucherzentrale wenden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ábschließend wünsche ich Ihnen noch einen schönen Abend und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 03.11.2010 | 21:24

Zusatz: Ich lebe mit meiner Frau in Scheidung, der Grund für den Hausverkauf, vielleicht ist das wichtig.

Nichtabnahmeentschädigung

Ich dachte das diese nur fällig wird, wenn das Darlehen von Beginn an nicht abgenommen wird. Wir haben 2008 lediglich eine Konditionsänderung des bestehenden Vertrages von 2003 unterschrieben und wie muß die Widerrufsbelehrung bei einer Beratung außerhalb der Geschäftsräume der Bank aussehen.

Entschuldigung, dass ich noch einmal nachfragen muß, aber es geht hier um meine Existenz, da ich die 65000€ nie aufbringen kann und damit sicher auch der Hausverkauf platzt.
Viele Dank!
MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.11.2010 | 04:55

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:

Auf den Grund des Hausverkaufs (Scheidung) wird es letztlich nicht ankommen, ansonsten gebe ich Ihnen bezüglich Ihrer weiteren Ausführungen grundsätzlich Recht. Eine Nichtabnahmeentschädigung kann tatsächlich seitens der BHW an sich nur verlangt werden, sofern Sie das Darlehen nicht abgerufen hätten. Allerdings kann dies auch schon dann der Fall sein, wenn das vertraglich vereinbarte Darlehen einfach nur nicht in voller Höhe oder zu einem vereinbarten Termin in Anspruch genommen bzw. abgerufen wurde. Ob Sie in Ihrem Fall unter Umständen also zumindest teilweise Darlehensbeträge nicht oder nicht termingerecht abgerufen haben, kann ich mangels ausreichender Sachverhaltsangaben nicht beurteilen. Sofern Sie aber den mit der BHW vereinbarten Kredit im Ergebnis vollständig und fristgrecht angenommen haben sollten, ist auch eine Berechtigung der BHW hinsichtlich einer Nichtabnahmeentschädigung bereits dem Grunde nach nicht zu ersehen.

Bei Ihrer weiteren Frage hinsichtlich der Widerrufsbelehrung gehe ich davon aus, dass Sie einen Vertragsschluss außerhalb der Geschäftsräume der Bank im Rahmen einer Haustürsituation meinen. Die bei einem Haustütrgeschäft erforderliche Widerrufsbelehrung muss dabei folgende Voraussetzungen / Hinweise enthalten: Widerrufmöglichkeit ohne Begründung und in Textform oder durch Rücksendung der Sache erklärbar; vollständige Anschrift des Vertragspartners und Kontaktmöglichkeiten; zweiwöchige Widerrufsfrist wenn die Widerrufsbelehrung vor oder bei Vertragsabschluss übergeben wird und 4 Wochen, wenn Sie erst nach Vertragsabschluss übergeben wird; Fristbeginn mit Erhalt der Widerrufsbelehrung; Hinweis darauf, dass der Verbraucher bei Ingebrauchnahme der Sache und späterem Widerruf Wertersatz leisten muss, sofern eine Verschlechterung eingetreten ist und nicht ausschließlich auf die Prüfung der Sache zurückzuführen ist sowie dass die gegenseitigen Leistungen nach erfolgtem Widerruf zurück zu gewähren sind. Bereits mit Urteil des BGH vom 09.04.2002 (Az.: XI ZR 91/99 ) wurde in diesem Zusammenhang entschieden, dass Verbraucher ihre Kreditverträge unbefristet widerrufen können, wenn sie nicht ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht belehrt worden sind.

Ich hoffe, auch Ihre weiteren Fragen damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe auch weiterhin

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.11.2010 | 08:54

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