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Verweigerte Zustimmung des Nachbarn bei Abweichung vom Bebauungsplan (BY)

| 25.04.2009 10:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

für die Bebauung unseres erworbenen Hanggrundstückes in Bayern haben wir einen Bauantrag bei der betr. Gemeinde eingereicht. Dieser wurde von der Gemeinde genehmigt und aufgrund der u.a. Abweichungen an das Landratsamt weitergeleitet.

Der Bebauungsplan sieht max. 2 Vollgeschosse mit Vorgaben bzgl. der talseitigen Wandhöhen von Wohnhaus und Garage vor. Unser Bauantrag sieht ein Wohnhaus mit 2 Vollgeschossen mit zus. ausgebauten Dach bei 1,2 m Kniestock vor. Des Weiteren überschreiten wir die Vorgabe der talseitigen Wandhöhe beim Wohnhaus um ca. 75 cm und bei der Garage um ca. 100 cm, wobei uns gegenüber seitens des zust. Sachbearbeiters des Landratsamtes die Aussage vorliegt, dass ein Bau der Garage nach Bebauungsplan gar nicht möglich erscheint. Wichtig erscheint mir in diesem Zusammenhang der Hinweis, dass etwa 1/2 der im Bereich des genannten Bebauungsplanes errichteten Häuser zum Teil massiv, in Bezug auf die Wandhöhen, von den Vorgaben abweichen.

Vor dem Einreichen des Bauantrages haben wir die Zustimmung eines von insgesamt zwei tangierten Nachbarn eingeholt. Der zweite Nachbar war für uns zu dem Zeitpunkt nicht zu ermitteln. Aufgrund der fehlenden Unterschrift hat sich das Landratsamt, mit der Bitte um Einholung der zweiten Unterschrift an uns gewandt. Diesen konnten wir nunmehr ausfindig machen und haben ihn zwecks Absprache des Bauvorhabens kontaktiert.

Bei dem flammend emotionalen Gespräch wurde schnell klar, dass der Nachbar jegliche Abweichungen vom Bebauungsplan, insbesondere in Bezug auf die Wandhöhen, nicht akzeptieren wird und hat seine Unterschrift folglich verweigert.

In diesem Zusammenhang ergeben sich für mich nachfolgend aufgeführte Fragestellungen, mit der Bitte um präzise Beantwortung:

- Welche Maßnahmen kann der Nachbar ergreifen, um den Bau unseres Hauses zu verhindern oder zu verzögern?

- Kann er sich überhaupt gegen die Errichtung unseres Hauses wehren, wenn der Bau seitens des Landratsamtes genehmigt wird?

- Welchen Vorschlag hätten Sie betr. der Mitteilung an das Landratsamt, dass der Nachbar seine Unterschrift verweigert hat?

Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich.

Mit freundlichen Grüßen




-- Einsatz geändert am 25.04.2009 15:19:16

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Art 13 BayVwVfG, welcher über die BayBO Anwendung findet, ist der Nachbar als Beteiligter im Verfahren anzusehen. Dieses bedeutet, dass dieser auch im Genehmigungsverfahren eigenständig Anträge stellen kann, bis hin zum Baustopp. Ein langjähriges Verfahren wäre dann die Folge, wenn der Nachbar diesen Baustopp tatsächlich mit Widerspruch und Klage durchsetzen will.

Neben dem bauverfahrensrechtlichen Blockaden könnte der Nachbar darüber hinaus Eingaben und Anträge noch dem allgemeinen Zivilrecht beim ordentlichen Gericht einreichen, wenn er eine Beeinträchtigung seines Eigentums durch die von Ihnen gewünschte Bauweise nachweisen kann.

Ob er mit diesen Befürchtungen durchdringen kann, lässt sich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung so nicht abschließend bewerten. Allein eine Ablehnung "aus Prinzip" ohne sachlichen Grund, wird dabei sicher nicht ausreichen (solche Nachbarn gibt es leider), sondern es muss schon eine konkrete Gefährdung vorhanden sein, was auch nach Lage des Baukörpers und Grundstücksgröße zu beurteilen ist. Dazu bedarf es also der kontreteren Prüfung anhand aller Unterlagen.

Dieses ist auch dann möglich, wenn eine Genehmigung durch das Landratsamt vorliegt, da die zivilrechtliche Auseinandersetzung getrennt vom Baugenehmigungsverfahren zu bewerten ist.


Bei baulichen Anlagen, die auf Grund ihrer Beschaffenheit oder ihres Betriebs geeignet sind, die Nachbarschaft zu benachteiligen oder zu belästigen, kann die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag des Bauherrn an Stelle der Nachbarbeteiligung das Vorhaben in ihrem Amtlichen Veröffentlichungsblatt und außerdem in örtlichen Tageszeitungen, die im Bereich des Standorts der Anlage verbreitet sind, öffentlich bekanntmachen.

Diesen Antrag müssten Sie stellen und damit versuchen, die fehlende Zustimmung des Nachbarn zu umgehen.

Hierzu und auch zu der Frage, inweiweit tatsächlich zivilrechtliche Unterlassungsansprüche wegen angeblicher Behinderung vorliegen, sollten Sie unbedingt einen Anwalt beauftragen.


Allerdings ist es entgegen Ihrer Auffassung unwichtig, ob andere Bauvorhaben auch von den Vorgaben abweichen. Denn insoweit haben Sie KEINEN Anspruch auf Gleichbehandlung, sofern diese Abweichungen ungenehmigt vorgenommen worden sind.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2009 | 18:27

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für die umfassende Beantwortung meiner Frage. Nach erneutem Studium des B- Plans ergibt sich nun der Umstand, dass wir U+1+D also mit ausgebautem Dachgeschoß bauen dürfen.

Ändert dies, sowie die Anmerkung dass die genannten anderen Bauvorhaben die Genehmigung erhalten haben, etwas an dem von Ihnen aufgeführten Sachverhalt?

Wir beabsichtigen, nur ein vom Landratsamt (evtl. mit geringen Änderungen in Bezug auf die Wandhöhen) genehmigtes Haus strikt nach Eingabeplan zu erstellen. Dabei gehe ich davon aus, dass der Nachbar lediglich den zivilrechtlichen Klageweg (wenn überhaupt) beschreiten kann.

Ist meine Annahme korrekt?

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.04.2009 | 18:50

Sehr geehrter Ratsuchender,


der Nachbar könnte zwar trotzdem auch im Baugenehmigungsverfahren Eingaben machen; sofern Sie sich jedoch an die Vorgaben halten, wird er keinen Erfolg haben.

Dieses wird vermutlich dann auch für das zivilrechtliche Verfahren gelten. Denn wenn Sie wirklich nur geringfügige Abweichungen vornehmen (und ein Toleranzwert von 3-5% wird Ihnen auf jeden Fall zugestanden werden), wird man sicherlich nicht von irgendwelchen wesentlichen Beeinträchtigungen ausgehen können. Auch zivilrechtlich wird der Nachbar dann unterliegen.

Auch wenn die anderen Bauvorhaben eine Ausnahmegenehmigung erhalten haben, werden Sie sich darauf aber leider nicht berufen können, da eben aufgrund der Tatsache, dass es Ausnahmen sind, keine Gleichbehandlung verlangen können.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Bewertung des Fragestellers 26.04.2009 | 19:39

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FRAGESTELLER 26.04.2009 5/5,0
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