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Verwalterbestellung und Grundbuchamt

| 23.02.2017 17:33 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


Guten Tag,

eine bereits über Jahre bestehende Eigentümergemeinschaft beabsichtigte, einen neuen Verwalter für zwei Jahre zu bestellen. Darf ein Grundbuchamt von einer Verwalterbestellung von 5 Jahren Bestelldauer ausgehen, nur weil im Protokoll der Verwalterbestellung keine Eckdaten zur Bestelldauer vermerkt sind? Ist solch ein Protokoll überhaupt gültig (s. BGH Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14 , (I, 3, 9, c))?
Zu berücksichtigen sind darüber hinaus folgende Punkte: Das Protokoll wurde im Oktober 2011 erstellt. Hier wurde neben der Verwalterbestellung ausdrücklich vermerkt, dass die Eigentümer noch einen Verwaltervertrag wünschen. Dieser Verwaltervertrag wurde drei Monate später erstellt und mit einer 2-jährigen Bestelldauer versehen. Er lag zum Zeitpunkt der Weiterleitung des Protokolls an das Grundbuchamt vor.
Nach Ablauf der 2-jährigen Bestellfrist wurde der Verwalter wiedergewählt.

Hätte diese Wiederwahl nicht einer neuen Hinterlegung des beglaubigten Protokolls beim Grundbuchamt bedurft?
Hätte der Verwalter das Grundbuchamt bereits bei seiner Erstbestellung auf die nur 2-jährige Bestelldauer im Verwaltervertrag hinweisen müssen?
Sind Verkäufe nach Ablauf der 2-jährigen Bestelldauer nun anfechtbar, weil beim Grundbuchamt keine gültige Legitimation des Verwalters vorlag?

Einsatz editiert am 23.02.2017 20:56:26

24.02.2017 | 08:39

Antwort

von


(712)
Tessiner Str. 63
18055 Rostock
Tel: 0162-1353761
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich haben sie das richtige Bauchgefühl: Die Verwalterbestellung ist erfolgreich nach dem BGH-Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14 anfechtbar. Denn, so der BGH, im Zeitpunkt der Verwalterbestellung müssen die Parteien wissen, worauf sie sich einlassen. Insbesondere die Eckpunkte zur Vergütung und Dauer der Verwaltertätigkeit müssen bereits feststehen. Somit entspricht eine Verwalterbestellung nur dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bestellung, wenn der Verwaltervertrag in der gleichen WEG-Versammlung beschlossen wird.

Dies ist logisch, denn es wird sonst ein verwalter zuum Organ der WEG bestellt, der eventuell im nachfolgenden Vertrag wirtschaftlich unzumutbare Forderungen stellt.

Bitte beachten sie aber, dass das Grundbuchamt grundsätzlich Inhalte von Beschlüssen und Protokollen nicht überprüft, hier materiell rechtliche Entscheidungen zu treffen obliegt allein der WEG. Soweit Eckpunkte ungeklärt sind, greift das Gesetz und dieses bennt die 5-Jahresfrist. ( ob die Bgrenzung auf 3 Jahre bei ihnen greift, also erstmals überhaupt ein Verwalter für die WEG bestellt wurde, kann ich nicht ganz eindeutig entnehmen, da sie von "neuem" Verwalter sprechen). Anderes mag bei offensichtlich nichtigen Beschlüssen gelten (Sittenwidrigkeit - § 138 BGB ; zwingendes gesetzliches Verbot - § 134 BGB ; zwingend unverzichtbare Rechtsvorschrift verletzt - § 23 Abs. 4 S. 2 WEG ). Dies liegt in ihrem Fall aber nicht vor, denn grundsätzlich ist eine Verwalterbestellung auf 5 Jahre zulässig (§ 26 WEG ), so dass das Grundbuchamt hier eine offensichtliche Nichtigkeit nicht erkennen konnte. Eine offensichtliche Nichtigkeit kann z.B. gegeben sein, wenn der geschlossene Verwaltervertrag über die Zeit der Bestellung des Verwalters im Grundbuch hinausgeht. Dies liegt bei ihnen aber nicht vor, da die Verwalterverträge kürzere Laufzeiten, als die eingetragene Bestellung haben.

Somit durfte das Grundbuchamt die Eintragung vornehmen, auch wenn der spätere Verwaltervertrag bereits benannt wurde.
Hätte die WEG das verhindern wollen, hätte sie den Bestellungsbeschluss anfechten müssen (oder aber -einfacher- vor dem Beschluss des Verwaltervertrages und der Verbindung mit dem Bestellungsbeschluss keine notarielle Beglaubigung des Beschlusses heraus geben dürfen). Die Anfechtung eines Bestellungsbeschlusses ist nach § 46 WEG jedoch nur binnen 1 Monats nach Beschlussfassung möglich.

Fazit zur Eintragung durch das Grundbuchamt:
Das Grundbuchamt handelte also korrekt.

Anders sieht es mit der Frage aus, dass die Bestellung offensichtlich (vom Verwalter?) fehlerhaft vorgenommen wurde, denn der Verwaltervertrag war im Zeitpunkt der Bestellung ja offensichtlich bereits vorhanden und wurde schlicht und ergreifend dem Grundbuchamt wohl nicht mitgeteilt. Dies könnte Schadenersatzansprüche gegen den Handelnden ausgelöst haben, wobei hierfür noch viele Informationen notwendig sind. Auf jeden Fall wäre ein Schaden durch dieses Verhalten notwendig, sowie der Nachweis der Verletzung einer Pflicht ( z.B. aus Verwaltervertrag, § 280 BGB ). Hierfür müssen Verwalterverträge und sein Verhalten, die Vorlagezeitpunkte und die Inhalte der Beschlüsse genau geprüft werden, um Festzustellen, ob ein Anspruch gegen den Verwalter in Betracht kommt.

Sie müssen nämlich zwei Komplexe komplett unterscheiden. Die dingliche Bestellung des Organs beim Grundbuchamt und den rechtsgeschäftlich geschlossenen Verwaltervertrag. Grundsätzlich ist es möglich einen Verwalter LÄNGER zu bestellen, als der Verwaltungsvertrag läuft, anders herum ( Längerer Verwaltungsvertrag als Bestellung) ist es unzulässig. Es kommt bei der Frage, ob der Verwalter die Bestellungsdauer auf den Verwaltungsvertrag reduzieren musste, also maßgeblich auf den Vereinbarungen im Verwaltervertrag an. Gibt es hier keine Klausel, dass die Bestellungsdauer an die Vertragsdauer geknüpft ist, wird man wohl davon ausgehen müssen, dass eine längere Bestellzeit als die Vertragslaufzeit angemeldet werden kann.

Dies sorgt nämlich dafür, dass sie auch bei Übergängen zwischen den Verträgen nicht ohne Verwalter dastehen, und dass sich der Aufwand der Neubestellung bei Wiederwahl erübrigt. Es entspricht also durchaus den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft, eine Bestellung länger einzutragen als die Vertragslaufzeit geht. Hier kommt es also wirklich auf die Formulierungen im abgeschlossenen Verwaltervertrag an, also davon ob der Verwalter gegen seine Pflichten verstoßen hat .

Wurde der Verwalter für 5 Jahre laut Grundbuch bestellt, so ist meines erachtens die Wiederwahl nicht zwingend beim Grundbuchamt zu hinterlegen, denn die Bestellung auf 5 Jahre wurde ja bereits durch den Bestellungsbeschluss bewirkt, wenn auch unter Umständen vertragswidrig.

Fazit zur Vorlage der Verwaltungsverträge mit der kürzeren Vertragslaufzeit:
Grundsätzlich muss der Verwalter sich an den Verwaltervertrag halten. Wurde in diesem nur eine vertragsabhängige Bestellzeit gewährt, so hätte der Verwalter sich 2 x 2 Jahre bestellen müssen, wenn der Beschluss zur Bestellung des Verwalters VOR Beschluss des Vertrages ( wie in ihrem Fall) noch gar nicht beim Grundbuch angemeldet war. Alles andere durfte eine Pflichtverletzung darstellen, die zu Ersatzansprüchen führen kann, was aber genau zu untersuchen ist.

Hiervon zu unterscheiden ist die Frage , ob die Bestellung dennoch wirksam ist:

Und hier gibt es ein Problem. Solange der Beschluss zur Verwalterbestellung nicht aufgehoben ist oder ein Gericht die Unwirksamkeit festgestellt hat, ist die Verwalterbestellung wirksam, so dass der Verwalter rechtsgeschäftlich für die WEG handeln kann, er kann sie also wirksam vertreten, weil seine Bestellung ( trotz Mängeln) wirksam ist.

Ein Beschluss kann nur nach § 46 WEG angefochten werden. Dies bedeutet, dass ein Beschluss stets nur 1 Monat angegriffen werden kann. Diese Zeit dürfte bei ihnen längst verstrichen sein, so dass der Beschluss zur Verwalterbestellung rechtskräftig ( und "unantastbar") ist.

Als damit rechtskräftig bestelltes Organ der WEG, darf der Verwalter die WEG wirksam vertreten, also z.B: bei Verkäufen mitwirken. Die Verkäufe sind auch nicht formal angreifbar, da der Verwalter ja bestellt ist und dies in Rechtskraft erwachsen ist.

Fazit zu den Verkäufen in der 2. Verwaltungsperiode:
Folglich sind die Verkäufe aus meiner Sicht nicht mehr zu revidieren, da der Verwalter im Verkaufszeitpunkt durch den unangefochtene Bestellungsbeschluss legitimiert war.


Aber der Verwalter könnte sich ersatzpflichtig gemacht haben, wenn er contra Verwaltervertrag eine falsche Bestellungsdauer beim Grundbuchamt erwirkte, und sich so eine Legitimierung grundlos "erschlichen" hat und sie dadurch ein Schaden enstanden ist. Den Schaden sehe ich aber nicht, da der Verwaltervertrag in der Tat 2 Jahre verlängert wurde. Folglich war auch die WEG für 2 weitere Jahre mit seiner Tätigkeit einverstanden, so dass eine fehlende Legitimierung weder aufgrund des (unangefochtenen) Bestellungsbeschlusses noch aufgrund des (unangefochtenen) Vertragsbeschlusses nicht zu einem Schaden während dieser Zeit geführt haben kann, soweit es aus dem Sachverhalt oben ersichtlich ist. Wenn sie mir hierzu weitere Informationen über die Nachfrageoption zu kommen lassen, kann sich eventuell noch etwas ergeben.


Ich weiß dass das Thema insgesamt recht unüberschaubar ist. Bitte scheuen sie sich daher keinesfalls bei Verständnisfragen die Nachfrageoption zu nutzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

Rückfrage vom Fragesteller 27.02.2017 | 16:34

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

herzlichen Dank für Ihre sehr umfassende, ausführliche und hilfreiche Antwort!
Da Verwalterbestellung und Verwaltervertrag so schwer auseinanderzuhalten sind eine Zusatzfrage:
Im Verwalterbetrag steht zu Beginn
---------------------
"§1 Bestellung des Verwalters
1) Gemäß Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft vom ...... wird die Firma ... für das Objekt ... zum Verwalter bestellt.
2) Diese Bestellung gilt mit Wirkung vom ... bis ..."
3) Über eine wiederholte Bestellung oder Neubestellung ist bis zum ... durch die Eigentümer zu beschließen; ...
---------------------
Die Zeiträume belegen eindeutig eine 2-jährige Bestellung, keine 5-jährige. Wie gesagt lag der Vertrag 4 Wochen vor der Beglaubigung der Niederschrift der ETV zur Erstbestellung des Verwalters vor. Handelt es sich bei diesem Passus im Verwaltervertrag nicht um die "eigentliche" Bestellung?

Herzlichen Dank
und mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.02.2017 | 17:39

Lieber Fragesteller, gern beantworte ich ihre Nachfrage.

Wie oben beschrieben müssen Verwalterbestellung und Verwaltervertrag genau getrennt werden.

Der Verwaltervertrag ist dabei ein schuldrechtliches Rechtsgeschäft, dass nur die beteiligten Parteien bindet und ihnen Rechte und Pflichten auferlegt. Der Verwaltervertrag ist das in der Nachfrage teilweise zitierte Schriftstück.

Hiervon zu trennen ist die Verwalterbestellung, welche durch die Bestellung beim Grundbuchamt geschieht. Dies ist ein reiner Realakt (Beglaubigung der Unterschriften und Anmeldung und Eintragung). Diese Bestellung hat dingliche Wirkung, was bedeutet sie wirkt nicht nur zwischen den Parteien, sondern gegenüber jedermann. Sie wird ganz am Anfang durch einen Beschluss ausgelöst.

Es gibt bei ihnen einen Beschluss zur Bestellung und einen zum Verwaltungsvertrag.

Die Bestellung ist also die Anmeldung und Eintragung beim Grundbuch aufgrund des ersten Beschlusses. Der Verwaltervertrag kleidet diese Bestellung nur aus und präzisiert für diese Rechte und Pflichten, an die die Beteiligten Parteien sich zu halten haben.

Übertragen auf ihren Fall heißt das, dass der Verwalter hier bei der Bestellung durchaus gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verstoßen haben dürfte, vor allem auch da der Vertrag zum Antragszeitpunkt bekannt war. Wenn ein kausaler Schaden eingetreten wäre, wäre er also zum Ersatz verpflichtet ( wie dargestellt bei ihnen unwahrscheinlich, da er ja ein zweites Mal eingesetzt wurde, kann zumindest die Einsetzung/Vertretung durch ihn nicht allein einen Schaden hervorrufen).

Der Verwalter hat sich im Innenverhältnis ( zu den WEG-Lern) demnach Vertragswidrig verhalten.

Dennoch war seine Bestellung nach außen für und gegen jeden wirksam ( er konnte insofern nach außen handeln, obwohl er dies nicht dürfte, also ein Auseinanderfallen von rechtlichem Können und Dürfen).
Dies bedeutet, es kann also keine Anfechtung auf eine fehlende Vollmacht gestützt werden, da diese mit der Bestellung (Antrag und Eintragung beim Grundbuchamt mit Hilfe des ersten Beschlusses und der Unterschriften) für jedermann wirksam war. Jeder Vertragspartner aus den Verkäufen kann sich auf das Grundbuch berufen, denn dieses birgt die Wahrheit. Ist den Vertragspartnern daher ein Auseinanderfallen von Eintragung im Grundbuch und tatsächlichen Gegebenheiten nicht bekannt, so dürfen sie sich auf das Grundbuch verlassen und sind so zu stellen, als würde es stimmen.

Also ich versuche es nochmal ;)

Bestellung: Antrag und Eintragung beim Grundbuchamt aufgrund eines Beschlusses, notarielle Beglaubigung zwingend, dingliche Wirkung

Verwaltervertrag: Schuldrechtliche Grundlage, die Rechte und Pflichten regelt und auskleidet

Ich hoffe, es ist deutlich.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 27.02.2017 | 16:45

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Die RA ging auf alle meine Fragen ein und schrieb genau das, was ich wissen wollte. Dafür nochmal vielen Dank!

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