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Rechnungslegung Sonderwünsche vor Abnahme der Eigentumswohnung

| 03.04.2016 10:18 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Abnahme und Fälligkeit von Rechnungen des Bauträgers bei Sonderwünschen und Ersatzansprüche bei verzögerter Sachbearbeitung durch das Grundbuchamt

Die Abnahme und Übergabe meiner Eigentumswohnung soll im Laufe des Monats erfolgen. Bereits abgestimmt sind die Kosten für Sonderwünsche. Jetzt erreichte mich bereits die Rechnung zur Begleichung der Sonderwünsche mit Zahlungsaufforderung von 14 Tagen.
Ich habe weder die Standardleistungen gesehen noch abgenommen, noch die Leistungen für Sonderwünsche. Ein Betreten der Wohnung vor Übergabe wurde vom Bauträger abgelehnt. Die Sonderwunschleistungen werden vom Bauträger mit einem Zuschlag von 15% belegt und sind nicht direkt an die Handwerker zu zahlen.

Meine Fragen sind:
1. Ist die Zahlungsaufforderung ohne Besichtigung und Abnahme der Sonderwünsche und der Grundleistung rechtens?
2. Kann ich eine Vorabnahme der Grundleistungen und der Sonderwünsche verlangen und durchsetzen?
3. Kann ich nach Vorabnahme den Einbau meiner Küche gegenüber dem Bauträger verlangen. Bisher will er den Kücheneinbau erst nach Endabnahme und Bezahlung der Grundleistungen gestatten.

Der Bauträgervertrag sieht die Fertigstellung des Objektes zum 31.03.2016 vor. Das Sondereigentum ist nach Auskunft der Bauleitung fertiggestellt. Verzögerungen der Übergabe werden mit Verzögerungen der Bearbeitung durch das Grundbuchamt begründet. Sowohl meine Lebenspartnerin als auch ich haben unsere Wohnungen zum 30.04.16 gekündigt. Diese Wohnungen wurden mit Bezugstermin 01.05.16 durch die Eigentümer neu vermietet.
Frage:
Was kann ich tun, so schnell wie möglich die Eigentumswohnung beziehen zu können oder bin ich auf die unterminisierte Bearbeitung durch das Grundbuchamt und die Übergabe durch den Bauträger angewiesen?

Vielen Dank für Ihre kompetente Antwort.

Günter A.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. und 2.
Solange vertraglich nichts Abweichendes geregelt ist (normalerweise nicht, was rechtlich auch kaum möglich wäre), so gilt § 640 und § 641 BGB.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 640 Abnahme
(1) Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.
(2) Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk gemäß Absatz 1 Satz 1 ab, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in § 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält.

Letzteres wäre auch dann das Problem ggf.

Vorher wird auch keine Vergütung fällig, wie § 641 - Fälligkeit der Vergütung - zeigt:
(1) Die Vergütung ist bei der Abnahme des Werkes zu entrichten. Ist das Werk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, so ist die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten.

Wenn Sie nunmehr weder die Standardleistungen gesehen noch abgenommen haben, noch die Leistungen für Sonderwünsche, also keine Abnahme und Abnahmereife vorliegt, so können Sie mangels Fälligkeit die Rechnung zurückweisen.

3.
Eine Vorabnahme ist weder möglich noch notwendig, da wie gesagt erst "bei", eigentlich NACH Abnahme und wesentlicher Mangelfreiheit eine jeweilige Rechnungsfälligkeit eintritt.

Denn wichtig ist Abs. 3 des § 641 BGB, der sonst leerlaufen würde:
Kann der Besteller die Beseitigung eines Mangels verlangen, so kann er nach der Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern; angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.

Weisen Sie den Bauunternehmer darauf hin.

Der Kücheneinbau ist somit leider in der Regel vertraglich gesehen erst nach der Abnahme möglich.

4.
Sollte bis zum 30.4. ein Einzug nicht möglich sein, können Sie Ersatz von Hotelkosten etc. verlangen. Sie haben da erfahrungsgemäß wenig bis keinen Einfluss auf die Arbeit des Grundbuchamts. Dieses (sonst droht denen eine Amtshaftung) und auch der Bauträger wären aber schon jetzt einmal auf den möglicherweise dann entstehenden Verzugsschadensersatz hinzuweisen, was ggf. die Sachbearbeitung beschleunigt.

Das wäre schon möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 05.04.2016 | 08:06

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"Die wörtliche Zitierung von Gesetzen ist mir wenig hilfreich, ich will nicht vor Gericht ziehen. Mir würde ein Hinweis darauf und die für einen juristischen Laien verständliche Übersetzung genügen. Alles in Allem bin ich mit der Beantwortung sehr zufrieden."
Stellungnahme vom Anwalt:
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