Vertragsmuster gemischte Schenkung gegen Nießbrauch und Renovierungsauflage

Sehr geehrter Herr Geyer,

Vielen Dank für Ihre Frage. Leider ist es aufgrund der kurzen Sachverhaltsdarstellung etwas schwierig, diese ausreichend beantworten zu können. Ich habe mich aber bemüht, dem gerecht zu werden.

Zunächst muss ich Sie aber darauf hinweisen, dass die Übertragung einer Immobilie grundsätzlich einem Formzwang unterliegt. Der Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Es ist also unabhängig von meinem Vertragsentwurf notwendig, dass Sie sich noch einmal von einem Notar beraten lassen und dieser die Beurkundung vornimmt.

Weiter muss ich Sie darauf hinweisen, dass dieser Vorgang mehrere steuerrechtliche Vorgänge auslösen kann. Auch wenn es sich vermutlich in Ihrem Falle um eine vorweggenommene Erbfolge handeln soll, ändert dies nichts daran, dass möglicherweise eine Schenkungsteuer fällig werden kann. Wird eine Immobilie verschenkt, so richtet sich die Frage ob und gegebenfalls in welcher Höhe Schenkungsteuer anfällt danach, in welcher Höhe der Beschenkte bereichert ist (§ 7 Abs. 1 Erbschaft und Schenkungsteuergesetz). Maßgebend ist der Verkehrswert der Immobilie im Zeitpunkt des Vollzugs der Schenkung, also im Zeitpunkt der Eintragung des Beschenkten im Grundbuch. Daneben ist auch der Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenkten wichtig. Ihre Tochter hat als leibliches Kind hier einen Freibetrag von jeweils 400.000 €. Die Einräumung eines Nießbrauchs ist in Verbindung mit einer Immobilienschenkung grundsätzlich sinnvoll. Die Schenkung einer Immobilie unter dem Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauches führt in der Regel auch zur Reduzierung der Schenkungsteuer. Von dem Verkehrswert der Immobilie wird nämlich dann der Wert des Nießbrauchs abgerechnet. Der Wert eines lebenslangen Nießbrauchs bemisst sich nach dem jährlichen Wert der Nutzung einerseits und der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers also des Schenkers, andererseits (Das bedeutet je jünger der Schenker desto höher ist auch der Wert des Nießbrauchs). Ebenso verhält es sich mit den anfallenden Renovierungskosten. Ausnahmen gelten jedoch, wenn die Schenkung nur unter dem Vorbehalt eines Nießbrauchs erfolgen soll. Hier gelten einige Besonderheiten.

Sie haben in Ihrer Frage angegeben, dass Sie gerne einen „Nießbrauch" haben möchten. Dieser unterscheidet sich von einem Wohnungsrecht. Ein dingliches Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und bedeutet, dass Sie ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen dürfen, § 1093 BGB. Das heißt, das Wohnungsrecht berechtigt nur zur Benutzung zu Wohnzwecken. Als Nießbraucher sind sie allerdings zur umfassenden Nutzung, also auch zur sogenannten Fruchtziehung befugt. Ich bin bei der Bearbeitung der weiteren Frage davon ausgegangen, dass auch tatsächlich ein solcher Nießbrauch gewollt ist.

Anhand der von Ihnen übermittelten Angaben schlage ich Ihnen folgenden Entwurf vor (Bitte beachten Sie, dass Sie beispielsweise § 4 nur benötigen, sofern Sie noch offene Kreditverpflichtungen auf dem Grundstück laufen haben) :

Immobilienschenkung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge
- Notarielle Eingangsformel -

Nach Unterrichtung über den Grundbuchinhalt beurkunde ich, bei gleichzeitiger Anwesenheit der Erschienenen, ihre vor mir abgegebenen Erklärungen was folgt:

§ 1 Grundbuchstand
(1) Der Beteiligten zu 1. ist Eigentümer des nachfolgend bezeichneten Grundbesitzes:
Grundbuch des Amtsgerichts (…) von (…) Blatt (…)
lfd. Nr. im Bestandverzeichnis (…), Flur (…), Flst. (…)
Der Grundbesitz ist im Grundbuch wie folgt belastet: (…)
(2) Der Beteiligte zu 2. ist die Tochter des Beteiligten zu 1.
(3) Der Notar hat einen Aktualitätsnachweis zu dem og Grundbuchstand, wonach die Eintragungen aus dem vorliegenden Grundbuchabdruck vom (…) noch zutreffend sind, am heutigen Tag eingesehen. Offene Anträge liegen nach Einsicht in die elektronische Markentabelle nicht vor.

§ 2 Übertragung
(1) Der Eigentümer
- nachstehend als „Übergeber" bezeichnet-,
überträgt hiermit an
den Beteiligten zu 2.,
- nachstehend als „Übernehmer" bezeichnet-,
zu dessen Alleineigentum, den unter § 1 dieses Vertrags näher beschriebenen Grundbesitz mit allen Rechten, Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör. Außer dem Zubehör sind andere bewegliche Sachen nicht mit übertragen.
(2) Der Übernehmer nimmt die Übertragung zu den in dieser Urkunde genannten Bedingungen an
.
§ 3 Rechtsgrund/Verpflichtung des Übernehmers
(1) Die Überlassung des Grundbesitzes erfolgt im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unter Berücksichtigung der nachfolgenden Gegenleistungen des Übernehmers, im Übrigen unentgeltlich.
(2) Der Übernehmer hat sich den unentgeltlichen Teil der heutigen Zuwendung auf seinen Pflichtteilsanspruch anrechnen zu lassen. Die Anrechnung ist auflösend bedingt durch die Rückübertragung des Vertragsgegenstands.

§ 4 Schuldübernahme
(1) Etwa im Grundbuch eingetragene Rechte in Abt. II werden vom Übernehmer dinglich und die diesen zugrundeliegenden Verpflichtungen werden im Wege der befreienden Schuldübernahme auch schuldrechtlich übernommen
(2) Der Übernehmer übernimmt die in § 1 genannten Grundpfandrechten und die den Grundpfandrechten zugrunde liegenden Verbindlichkeiten zur Verzinsung und Rückzahlung mit allen sich aus der Bestellungsurkunde und dem Darlehensvertrag ergebenden Verpflichtungen ab Besitzübergang.
(3) Folgende Verbindlichkeiten liegen den Grundpfandrechten zugrunde:
lfd. Nr. in Abt. III Gläubiger Kontonr./Vertragsnr. Valutastand zum Datum


(3) Der Übernehmer übernimmt auch eventuelle Zahlungsrückstände aus der Vergangenheit. Die Zins- und Zahlungsbestimmungen sind ihm bekannt. Der Notar wies ausdrücklich darauf hin, dass es für die Ermittlung, welche Verbindlichkeiten durch dieses Grundpfandrecht gesichert werden, auf die diesem Grundpfandrecht zu Grunde liegende Sicherungsvereinbarung (Zweckbestimmungserklärung) ankommt und erläuterte den Unterschied zwischen einer engen und einer weiten Zweckbestimmungserklärung. Die Beteiligten sind sich einig, dass auch im Fall, dass durch eine „weite" Zweckbestimmungserklärung weitere Verbindlichkeiten des Übergebers durch die vorgenannten Grundpfandrechte gesichert werden, sich die Schuldübernahme- und Freistellungsverpflichtung des Übernehmers ausschließlich auf das Darlehen mit der Darlehensnummer (…) bei der (…) Bank beschränkt.
(4) Die Schuldübernahme verliert jedoch rückwirkend ihre Wirksamkeit, wenn der Übertragungsvertrag seinerseits unwirksam werden sollte und der Übernehmer deswegen nicht Grundstückseigentümer wird.
(5) Der Übernehmer verpflichtet sich hiermit, den Übergeber von sämtlichen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem zuvor genannten Grundpfandrechtsgläubiger freizustellen und – sofern der Gläubiger einer Schuldhaftentlassung des Übergebers zustimmt – diese Verbindlichkeiten im Wege der befreienden Schuldübernahme allein zu übernehmen. Dem Übergeber ist bekannt, dass hierfür durch den Gläubiger eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden kann, die vollständig zu tragen, er sich hiermit ebenfalls verpflichtet. Die Bestätigung der Haftungsfreistellung durch den Gläubiger darf an die Bedingung geknüpft sein, dass der Erwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird.
(6) Sollte die Schuldübernahme nicht genehmigt werden, gilt diese Vereinbarung im Innenverhältnis der Beteiligten als Erfüllungsübernahme, sodass der Übergeber vom Übernehmer auf jeden Fall von jeglicher Inanspruchnahme freizustellen ist. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass in diesem Fall der Übergeber im Außenverhältnis dem Gläubiger gegenüber weiterhin persönlich haftet.
(7) Die Vertragsteile verpflichten sich – die Mitwirkung des Gläubigers vorausgesetzt –, die Zweckbestimmungserklärung für das übernommene Grundpfandrecht mit Haftungsfreistellung in der Weise ändern zu lassen, dass dieses künftig ausschließlich zur Sicherung der Verbindlichkeiten des Übernehmers, aber nicht mehr derjenigen des Übergebers dient oder im Fall, dass es bei der Erfüllungsübernahme des Übernehmers bleibt, ausschließlich auf die im Sinne einer engen Zweckbestimmungserklärung übernommenen Verbindlichkeiten begrenzt wird. Der Notar hat auf die hierzu erforderliche Mitwirkung des Gläubigers hingewiesen.
(8) Durch bisherige Tilgungsleistungen entstandene Eigentümerrechte sowie Ansprüche auf Valutierung, Verzicht, Löschung und Rückübertragung bei einer Grundschuld werden an den Übernehmer abgetreten, der diese Abtretung annimmt.
(9) Der Übernehmer übernimmt dem Grundpfandrechtsgläubiger gegenüber die selbstschuldnerische Haftung für die Zahlung der den Grundpfandrechten samt Zinsen und Nebenleistungen entsprechenden Beträgen. Er unterwirft sich wegen dieser Haftung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen.
(10) Die Beteiligten beauftragen den Notar, die Genehmigung des Grundschuldgläubigers zu dieser Vereinbarung einzuholen und entgegen zu nehmen.

§ 5 Nießbrauch
(1) Der Übergeber behält sich auf Lebenszeit einen unentgeltlichen umfassenden Nießbrauch am Vertragsgegenstand vor. Das Recht umfasst die Nutzung aller Räume unter Ausschluss des Eigentümers.
(2) Der Übergeber ist berechtigt, die zum gemeinsamen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen mit zu benutzen. Dies umfasst insbesondere die Leitungen sowie die in der Anlage 1 farblich eingezeichneten Räume und Gartenflächen.
(4) Rein schuldrechtlich vereinbaren die Beteiligten: Der Übernehmer ist verpflichtet, die dem Nießbrauch unterliegenden Räume und Gebäudeteile auf seine Kosten stets in einem gut bewohn- und beheizbaren Zustand zu halten. Der Übergeber hat sämtliche, mit der Benutzung des Vertragsgegenstandes zusammenhängende Kosten zu tragen, unabhängig von der tatsächlichen Nutzung. Dies umfasst insbesondere die Kosten für
− Beheizung und Warmwasserbereitung,
− eventuell in der Wohnung anfallende Schönheitsreparaturen,
− Ver- und Entsorgung,
− Grundsteuer,
sowie die weiteren Kosten, welche üblicherweise in entsprechender Anwendung der Betriebskostenverordnung auf einen Mieter umgelegt werden.
(5) Die Ausübung der Rechte aus dem Nießbrauch kann Dritten nicht überlassen werden.
(6) Für den Fall, dass der Begünstigte des Nießbrauchs auf Dauer nicht mehr in der Lage ist, diesen auszuüben, erlischt der Nießbrauch und der Begünstigte hat eine entsprechende Löschungsbewilligung in notariell beglaubigter Form abzugeben. Die Kosten der Löschung des Rechts trägt der Eigentümer. Für den Fall, dass das Verlassen oder die Nichtausübung des Nießbrauchs nicht von dem Verpflichteten zu vertreten ist, hat dieser anstelle der Rechtsgewährung keine Ersatzleistungen oder sonstige Leistungen zu erbringen, insbesondere nicht laufende finanzielle Zahlungen.

§ 6 Renovierungspflicht
(1) Der Begünstigte verpflichtet sich, den vorhandenen Vertragsgegenstand gemäß der Baubeschreibung, die in der dieser Urkunde aufgeführten Verweisungsurkunde enthalten ist, auf eigene Kosten zu renovieren und zu modernisieren, wobei sämtliche einzuholende Angebote mit dem Übergeber vorab abzustimmen sind und nur mit dessen schriftlichem Einverständnis freigegeben werden können.
(2) Das Bauvorhaben wird zügig durchgeführt, spätestens aber innerhalb von 36 Monaten nach Eigentumsübertragung des Vertragsgegenstandes.
(3) Änderungen in der Planung und Ausführung, den vorgesehenen Baustoffen und Einrichtungsgegenständen – auch solchen, die in der Baubeschreibung enthalten sind - behält sich der Übergeber vor, soweit sie auf nach Vertragsschluss sich ergebenden behördlichen Auflagen beruhen und ein triftiger Grund hierfür vorliegt. Sie dürfen sich jedoch nicht wert- oder gebrauchsmindernd auf den Vertragsgegenstand auswirken und müssen dem Begünstigten zumutbar sein.

§ 7 Allgemeine Vertragsbestimmungen
(1) Besitz, Nutzen, Lasten sowie Gefahren aller Art – einschließlich der Verkehrssicherungspflicht – gehen ab heute auf den Übernehmer über.
(2) Der Übergeber haftet nicht für die Freiheit des Vertragsgegenstandes von allen öffentlichen Abgaben, auch nicht für die Freiheit von Erschließungsbeiträgen oder sonstigen Anliegerbeiträgen – gleichgültig, auf welcher Rechtsgrundlage sie beruhen – die zur Eintragung in das Grundbuch nicht geeignet sind.
(3) Trotz Hinweis des Notars auf die möglichen Auswirkungen dieser Übertragung auf das Pflichtteilsrecht und den Möglichkeiten diesen zu begegnen (etwa durch einen Pflichtteilsverzicht von heute nicht Begünstigten) wünschen die Beteiligten dazu keine Regelung in dieser Urkunde.
§ 8 Rückübertragungsrecht
(1) Der Übergeber ist unabhängig von §§ 528 , 530 BGB berechtigt, die heutige Übertragung zu widerrufen und den mit dieser Urkunde übertragenen Grundbesitz von dem Übernehmer oder dessen Erben zurückzuverlangen, wenn einer der nachfolgenden Gründe vorliegt:
– der Übernehmer vor dem Übergeber stirbt,
der Übernehmer seine Renovierungspflicht aus § 6 dieser Urkunde schuldhaft verletzt
− der Übernehmer zu Lebzeiten des Übergebers ohne schriftliche Zustimmung des Übergebers über den Grundbesitz verfügt, insbesondere diesen veräußert oder belastet,
− über das Vermögen des Übernehmers das Insolvenzverfahren eröffnet wird oder der Antrag gestellt wird, dass der Übernehmer ein Vermögensverzeichnis abzugeben und dessen Richtigkeit an Eides statt zu versichern hat, und der Antrag nicht innerhalb von 2 Monaten zurück genommen wird,
− der Übernehmer einen verschwenderischen Lebenswandel führt, sich einer Sekte anschließt oder bei erwiesener Alkohol- oder Drogenabhängigkeit;
− über den Übernehmer eine Betreuung mit Einwilligungsvorbehalt ( § 1903 BGB) angeordnet wird;
− der Übernehmer das Übertragungsobjekt während der nächsten zehn Jahre gerechnet ab heute dauerhaft nicht mehr selbst nutzt, er insbesondere seinen Lebensmittelpunkt und damit auch seinen Wohnsitz an einen anderen Ort verlegt, ohne dass ein zwingender Grund iSv § 13 Abs. 1 Nr. 4b) oder c) Erbschaftsteuergesetz gegeben wäre;
(2) Der Widerruf und damit das Verlangen auf Rückübertragung kann nur schriftlich und nur innerhalb von sechs Monaten von dem Zeitpunkt an ausgeübt werden, zu dem der Übergeber von den Tatsachen Kenntnis erlangt hat, die ihn zur Geltendmachung des Anspruchs berechtigen. Das Rückübereignungsrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Es geht insoweit nicht auf den Erben über. Es ist nicht abtretbar ( § 399 BGB). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der zur Rückforderung Berechtigte bereits zu Lebzeiten das Rückübertragungsverlangen gestellt hat. Gegenleistungen sind nicht zu erbringen, insbesondere sind Aufwendungen des Erwerbers für den Vertragsbesitz nicht zu ersetzen.
(3) Bei der Ausübung des Rechts sind nur solche Grundstücksbelastungen zu übernehmen, deren Darlehen ausschließlich für den Vertragsbesitz verwendet wurden. Dabei ist nicht nur die grundbuchmäßige Belastung zu übernehmen, sondern es sind auch die zugrunde liegenden Darlehensverbindlichkeiten von dem Rückerwerber unter vollständiger Freistellung des heutigen Erwerbers zu übernehmen. Für den Fall, dass die Schuldübernahmegenehmigung durch den Grundpfandrechtsgläubiger nicht erteilt wird, ist eine schuldrechtliche Freistellungsverpflichtung ausreichend. Sämtliche Eigentümerrechte und Rückgewährungsansprüche in Ansehung der dann übernommenen Grundpfandrechte sind an den Rückerwerber zu übertragen.
(4) Weiterhin sind dem Übernehmer zu erstatten:
–alle Tilgungleistungen auf Darlehen, welche den o. g. Grundpfandrechten zugrunde liegen und im heutigen Vertrag dinglich übernommenen wurden;
–nachgewiesene wertsteigernde Verwendungen, der Höhe nach begrenzt auf die im Zeitpunkt der Rückgabe vorhandene Wertsteigerung.
Im Streitfall wird der Erstattungsbetrag von einem von der zuständigen IHK zu bestellenden Schiedsgutachter bestimmt, dessen Kosten die Parteien je zur Hälfte tragen.
(5) Die Kosten der Rückübertragung hat der Anspruchsberechtigte zu tragen.
(6) Mit dem Vollzug der Rückübertragung im Grundbuch entfällt die ggf. angeordnete Anrechnung der Zuwendung auf den Pflichtteilsanspruch des heutigen Erwerbers sowie ein etwa mit ihm vereinbarter Pflichtteilsverzicht.
(7) Der Übergeber verpflichtet sich, auf Verlangen mit seinen in dieser Urkunde bestellten Rechten im Rang hinter Grundpfandrechte zurückzutreten, sofern die gesicherten Kredite bei deren erstmaliger Valutierung ausschließlich zur Finanzierung von Aus- oder Umbauten bzw. von Renovierungen des Vertragsbesitzes bzw. zur Begleichung öffentlicher Ausbau- oder Erschließungsbeiträge dienen.

§ 8 Grundbucherklärungen
(1) Die Vertragsparteien sind über den Eigentumsübergang nach § 2 der Urkunde einig; sie bewilligen und beantragen, die Rechtsänderung in das Grundbuch einzutragen.
(2) Der Notar belehrte die Beteiligten über die Wirkungen und Kosten, insbesondere den Schutzumfang einer Auflassungsvormerkung. Im Hinblick auf die Besonderheiten des vorliegenden Geschäfts verzichten die Beteiligten ausdrücklich auf die Bestellung und Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Übernehmers.
(3) Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung des Wohnungsrechtes gemäß § 5 als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (ggf.: sowie im Gleichrang die Eintragung der Reallast gemäß § 5) an rangbereiter Stelle zulasten des Grundstückes und zugunsten des Übergebers in das vorgenannte Grundbuch. Zur Löschung des Wohnungsrechtes (ggf.: und der Reallast) genügt die Vorlage der Sterbeurkunde nach dem jeweils Berechtigten.
(4) Der Übernehmer bewilligt und der Übergeber beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Beteiligten zu 1. und zur Sicherung des unter vorstehenden § 7 vereinbarten bedingten Rückauflassungsanspruchs im Grundbuch im Rang nach den in dieser Urkunde übernommenen Belastungen.
(5) Der Vollzug aller Erklärungen, die zur Freistellung des Vertragsbesitzes von nicht übernommenen Belastungen erforderlich sind, wird beantragt und - soweit erforderlich - wird der Löschung zugestimmt.
(6) Eine Benachrichtigung vom grundbuchamtlichen Vollzug unmittelbar an die Beteiligten und an den Notar wird beantragt.

§ 9 Kosten und Verteiler
(1) Die Kosten dieser Urkunde, ihres Vollzugs, sowie etwaige anfallende Steuern trägt der Übernehmer.
(2) Abschriften dieser Urkunde erhält (…)
(3) Der Verkehrswert des vertragsgegenständlichen Grundstücks wird von den Beteiligten mit ca. (…) EUR, der Jahreswert des Nießbrauchs mit ca. (…) EUR angegeben.

§ 10 Hinweise des Notars
(1) Der Notar hat die Beteiligten auf Folgendes hingewiesen:
a) Auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und dass diese Eintragung erst erfolgen kann, wenn unter anderem alle notwendigen Genehmigungen, Freistellungen, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegen und alle Kosten bezahlt sind.
b) Auf die gesamtschuldnerische Haftung der Beteiligten für Kosten und Steuern und darauf, dass der Grundbesitz für Rückstände an öffentlichen Lasten und Abgaben haftet.
c) Auf den möglichen Untergang des Wohnungsrechts im Zwangsversteigerungsverfahren, bei vorrangig eingetragenen Grundpfandrechten.
d) Über das Rückforderungsrecht im Falle der Verarmung des Schenkers und einer möglich Überleitung dieses Anspruchs auf den Träger der Sozialleistungen.
(2) Der Notar hat die Beteiligten nicht steuerlich beraten. Der Notar hat aber darauf hingewiesen, dass die Übertragung ggf. Schenkungsteuer auslösen kann. Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen, dass sie sich wegen der Erreichung konkreter steuerlicher Zwecke oder den steuerlichen Auswirkungen dieses Vertrags an ein Mitglied der steuerberatenden Berufe wenden können. Die Beteiligten bestehen auf Beurkundung wie geschehen.

§ 11 Vollzugsvollmachten
…
- notarielle Schlussformel -

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit weiterhelfen. Über eine Bewertung dieser Antwort würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Katharina Larverseder, LL.B.
Rechtsanwältin
Externe Datenschutzbeauftragte (TÜV)
Partner


Theresienstraße 28, D-94032 Passau
Herforderstraße 69, D-33602 Bielefeld

Tel: (+49)851/20096585
Fax: (+49)851/2009658985
E-Mail: info@kanzlei-larverseder-roth.de
Internet: www.recht-und-daten.de
USt-IdNr.: DE33 183 3016