Verjährung von mietschulden

Sehr geehrte Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete verjährt in drei Jahren (§ 195 BGB ). Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem die einzelnen Mieten fällig geworden sind (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB ). Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, ob Ihr Vermieter wegen der Mietschulden aus den Jahren 1998 bis 2003 berechtigt ist, nunmehr das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB fristlos zu kündigen.

Eine fristlose Kündigung ist nach allgemeiner Ansicht alsbald nach Kenntnis vom Kündigungsgrund auszusprechen. Nach § 314 BGB kann der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er von dem Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Da Ihr Vermieter mit der Kündigung trotz des Zahlungsverzuges über drei Jahre gewartet hat, wird das Zeitmoment des Verwirkungstatbestandes jedenfalls erfüllt sein. Weiterhin ist erforderlich, dass Sie als Mieter darauf vertrauen durften, dass Ihr Vermieter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr macht, wobei die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind.

Obwohl der Vermieter die Kündigung nicht laufend androhen muss, um diese nicht zu verwirken (vgl. BGH Urteil v. 15.6.2005, XII ZR 291/01 ), spricht in Ihrem Fall nach meiner ersten Einschätzung Vieles dafür, dass die fristlose Kündigung Ihres Vermieters verwirkt ist. Mit der Zurückweisung der Kündigung sollten Sie ggf. einen Rechtsanwalt vor Ort beauftragen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin