Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wurde der Makler gefragt, ob der Keller feucht ist oder die sichtbaren Mängel am Innenputz/Wänden auf den kurz vorher erfolgten Rohrbruch durch Heizungsausfall im Winter zurückzuführen ist.
Die Aussage vom Makler gegenüber dem Käufer und dessen Frau war explizit, dass der Keller vorher trocken war.
Einige Zeit nach dem Kauf wurden durch die ehem. Eigentümerin Unterlagen überreicht, aus denen hervorgeht, dass Baumaßnahmen erfolgten, die das Eindringen von Wasser verhindern sollen. Diese waren jedoch weitestgehend unwirksam, da (wie sich später herausstellte) am Mauerwerk im Erdreich keinerlei Maßnahmen zum Feuchtigkeitsschutz vorgenommen wurden (Bitumen, Drainage o.ä.).
Nach Einzug zeigt sich zunehmend das vorhande Feuchtigkeitsproblem.
Ich bräuchte jetzt Auskunft zu 2 Fragen:
1. Wer wäre für mich der Ansprechpartner in Fragen eines möglichen Schadensersatzes - Makler oder Eigentümerin (sie wurde nicht befragt, da die Aussage vom Makler im Raum stand).
2. Wenn der Schadensersatzanspruch gerechtfertigt ist, müßte in einer Klageschrift schon der abzusehende Sanierungsaufwand beziffert werden (ggf. Gutachten erforderlich) oder kann eine Klage (bspw. Feststellungklage) vorbehaltlich der Gutachten die generelle Schadensersatzpflicht klären?
Vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Informationen wie folgt beantworten möchte.
1.Ansprechpartner für Sie sind hier wohl Verkäuferin als auch Makler.
Wurde im Maklervertrag eine Käuferprovision vereinbart, so ist der Makler dem Käufer gegenüber zur Aufklärung verpflichtet.
Kommt er dieser Aufklärungspflicht nicht nach, so ist er dem Käufer gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet.
Hier hat der Käufer den Makler sogar explizit gefragt, ob es Vorschäden/ Feuchteschäden im Haus gab, welche nicht auf den Rohrbruch zurückzuführen sind.
Hat der Makler dies verneint, so ist ihm entweder arglistiges Verschweigen im Sinne von §123 I BGB
vorzuwerfen oder aber ein Unterlassen der Prüfung der Schäden bzw. der Nachfrage bei der Verkäuferin. Damit haftet er für etwaige Schäden.
Des weiteren haftet die Verkäuferin für arglistiges Verschweigen der Mängel.
Da ihr Unterlagen über frühere Feuchtigkeitsschäden am Haus vorlagen, diese jedoch nicht an die Käufer vor Kaufvertragsabschluss übermittelt wurden, ist von einem arglistigen Verschweigen auszugehen.
Dieses hat beim Käufer zu einer Willenserklärung(Kauf) geführt, die bei Kenntnis der Mängel so wohl nicht abgegeben worden wäre ( evtl. bei geringerem Kaufpreis!).
2.
Grundsätzlich kann eine Klage eine generelle Schadenersatzpflicht klären.
Um aber dann auch einen Schadenersatz fordern zu können, müsste zunächst ein Gutachten erstellt werden.
Es kann allerdings vor Fertigstellung des Gutachtens bereits Klage erhoben werden. Es wäre dann ein vorläufiger Gegenstandswert anzugeben.
Im Laufe des Verfahrens könnte dieser dann gegebenenfalls korrigiert werden.
Ich hoffe, Ihre Frage beantwortet zu haben.
Rechtsanwältin Wibke Türk Fachanwältin für Familienrecht
