Eingrenzung vom Fragesteller
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Frage, diese beantworte ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt.
Die Schenkung der vermieteten Wohnimmobilie im Wert von 1,5 Mio. Euro würde abzüglich des Wertes des vorbehaltenen Nießbrauches und eines eventuell verfügbaren Freibetrages nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG eine Schenkungssteuer in Höhe von etwa 187.000 Euro mit sich bringen.
Entgegen Ihrer Berechnung (siehe Anlage Punkt 2.4.2.3 Jahreswert) kann ich hier nur einen Jahreswert von 24.167,83 Euro ermitteln, der mit dem Kapitalisierungswert von 4,795 (aktuelle Sterbetafel https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Erbschaft_Schenkungsteuerrecht/2022-11-14-bewertung-einer-lebenslaenglichen-nutzung-oder-leistung-stichtage-ab-1-1-2023.pdf?__blob=publicationFile&v=2) multipliziert einen Wert von 115.884 Euro ergibt.
Eine jährliche Übertragung von 30.000 Euro des Nießbrauches führt insoweit nicht zu Einkommen bei Ihnen, sondern ist wiederrum als Schenkung zu deklarieren und führt insoweit zu Schenkungssteuer zu 7%.
Ihre Mutter kann hingegen die 30.000 Euro nicht steuermindernd bei ihrem Einkommen dagegen rechnen, sondern zahlt diese aus ihrem versteuerten Einkommen aus dem Nießbrauch.
Eine nachträgliche Einräumung des Nießbrauches nach erfolgter Schenkung wirkt sich insoweit aus, als dass der Nießbrauch nicht Wertmindernd bei der Übertragung der Immobilie an Sie berücksichtigt wird und die Einräumung des Nießbrauch an Ihre Mutter Ihrerseits eine Schenkung mit dem entsprechenden Steuerfreibeträgen (§ 15 Abs. 1 Stkl. II Nr. 1 iVm § 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG = 20.000 Euro) mit sich bringt.
Insoweit sollte es sich um einen Vorbehaltsnießbrauch Ihrer Mutter bei der Übertragung auf Sie handeln.
Da Sie beim Erwerb keinen Kaufpreis zahlen, bleibt die AfA des Objekts unangetastet. Die Kosten des Erwerbs können Sie erst dann Ihren Einkünften entgegenhalten, wenn Sie auch tatsächlich Einkünfte aus der Vermietung entgegenhalten können.
Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Andreas Wehle /Aachen
https://1drv.ms/b/s!Ageau5eu4qy5g-VVQ253urSwf6P3Cw?e=aOP6PR
Antwort
vonRechtsanwalt Andreas Wehle
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Rechtsanwalt Andreas Wehle
1. Es liegen leider Missverständnisse vor:
Gemeint ist der entgeltlich eingeräumte Zuwendungsnießbrauch.
30.000 Euro jährlich werden als Entgelt für die Überlassung des Nießbrauchs vom Nießbraucher (Mutter) zum Nießbrauchsgeber (ich, der neue Eigentümer) bezahlt.
"Damit bezieht der Eigentümer in Form des für die Nießbrauchsbestellung gezahlten Entgelts Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. "
https://www.haufe.de/finance/haufe-finance-office-premium/niessbrauch-steuerliche-folgen-113-entgeltliche-rechtsbestellung_idesk_PI20354_HI2522299.html
2. Missverständnis: Es wird nichts nachträglich übertragen. Der Notartermin findet am Mittwoch statt.
Wer bekommt die Möglichkeit, im Falle des entgeltlichen Zuwendungsnießbrauchs die Gebäudeabschreibung anzusetzen? Keiner? Ich oder die Mutter?
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, diese beantworte ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt.
Beim Zuwendungsnießbrauch erhält der Eigentümer für die Abgabe des Nießbrauch eine Gegenleistung, die zu Einkünften nach § 21 EStG (Vermietung und Verpachtung) führt. Auf der Gegenseite kann der Nießbrauchberechtigte diese als Betriebsausgaben gelten machen.
Der Eigentümer kann aufgrund seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die AfA des Gebäudes fortführen. https://www.haufe.de/finance/haufe-finance-office-premium/niessbrauch-steuerliche-folgen-113-entgeltliche-rechtsbestellung_idesk_PI20354_HI2522299.html
Sie sollten hier dennoch im Auge behalten, dass sich der Wert des Zuwendungsnießbrauchs von der vereinbarten Gegenleistung unterscheidet und insoweit ein gemischter Vertrag angenommen werden kann. Der unentgeltlich übertragene Anteil kann insoweit zu Schenkungssteuern führen.
Ggf. ist ein Teil als Vorbehaltsnießbrauch auszugestalten, um hier Ihrerseits Schenkungssteuern zu vermeiden und um den Wert des Zuwendungsnießbrauchs zu mindern.
Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Andreas Wehle /Aachen
