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Umlagefaktor Instandhaltungsrücklage in Wirtschaftsplan geändert

10.11.2011 16:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bin seit 2008 Wohnungseigentümer in einem Mehrparteien Haus (9 Einheiten).
Mir wurde von der Hausverwaltung wie jedes Jahr vorab der Wirtschaftsplan für die nächste Periode zugeschickt –dieser wird dann in der Eigentümerversammlung genehmigt.

In dem neuen Wirtschaftsplan fiel mir auf, dass der Umlagefaktor für die Rücklage auf einmal geändert wurde, war er zuvor in all den Jahren auf Quadratmeterbasis , so wurde er mir jetzt auf Basis Wohneigentumsanteile aufgelistet . Für mich bedeutet dies konkret eine nicht ganz unerhebliche Kostensteigerung in Form eines höheren Hausgelds. Beispiel vorher:

5000 EUR Rücklage – Einheiten 1000 – mein Faktor 130,46 qm - mein Anteil 653 EUR
– jetzt neu plötzlich
5000 EUR Rücklage – Einheiten 1000 – mein Faktor 208 WEA – mein Anteil 1040 EUR

Etliche andere Betriebskosten wurden schon immer nach WEA umgelegt wo ich den Faktor 208 hatte, aber eben nie die Rücklage! Diese war bis dato immer auf qm2.

Ich fragte daraufhin zunächst telefonisch bei der Hausverwaltung nach – vor der Eigentümerversammlung – warum dies geändert wurde (es gab keinerlei Beschluss darüber auf einer der vorhergehenden Eigentümerversammlungen!)

Da nur die Aushilfe am Telefon war, sollte ich zurückgerufen werden, was aber nicht geschah. Auf der Eigentümer Versammlung selbst brachte ich diesen Punkt dann zur Sprache, ich erhielt darauf von der Verwalterin folgende pauschale Aussage:

Die rechtliche Grundlage habe sich geändert, ein Umlagefaktor nach qm2 wäre anfechtbar und damit nicht mehr vertretbar. Wollte man weiterhin die qm2 ansetzen, müßten diese neu und amtlich korrekt für jede Wohnung vermessen werden – Kostenpunkt 3000-4000 EUR. Ob wir das wollten? Die anderen Eigentümer – die auch keine Ahnung hatten – und im nachhinein wohl genauso überfordert wie ich mit so einer Aussage die sich zunächst so im Raum ja auch nicht nachprüfen lies (man vertraut ja darauf dass der Verwalter hier richtige Angaben macht) – konnten sich natürlich nicht dazu durchringen, wegen dieses hohen Kostenfaktors hier eine Neuvermessung der Quadratmeter je Wohnung zu veranlassen – der Wirtschaftsplan wurde dann so verabschiedet.

Heute – einen Tag nach dieser Versammlung – finde ich weder das betreffende Gesetz dass sich hier geändert haben soll, noch eine Aussage darüber weshalb denn angesetzte qm2 Umlagefaktoren bei der Instandhaltungsrücklage nicht mehr rechtmäßig sein sollen – ich fühle mich überrumpelt.

Frage: welches Gesetz soll das sein, dass sich hier geändert hat, welches bis dato gültige Umlagefaktoren einfach so ohne weiteres aushebelt?

und bei der Rücklage bin ich bis dato davon ausgegangen, dass diese sowieso nicht auf Mieter umgelegt werden kann und der festgelegte Umrechnungsfaktor von den Eigentümern vereinbart werden kann, sprich das dies unserer Entscheidung obliegt, und wir auch nicht gezwungen sind hier auf einmal die Quadratmeter neu vermessen zu lassen (hat sich nichts geändert in den letzten 20 Jahren baulich!).

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Den Umlagefaktor regelt allein das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Gemäß § 16 WEG werden dabei Rücklage und Instandhaltung grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, also wie Sie es abkürzen WEA, abgerechnet. Eine anderweitige Verteilung bzw. anderer Umlagefaktor, z.B. wie von Ihnen geschildert nach Quadratmetern, könnte sich allenfalls aus den Regelungen der Teilungserklärung oder einem früheren Eigentümerbeschluss ergeben. Ist jedoch in der Teilungserklärung etc. insoweit nichts geregelt, verbliebe es bei der gesetzlichen Umlageregelung gemäß § 16 WEG nach Miteigentumsanteilen, wie jetzt in Ihrem Fall zuletzt auch erfolgt.

Eine Änderung dieses Umlageschlüssels, z.B. nach Quadratmetern, kann ansonsten aber auch nur durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 WEG erfolgen, wobei es aber nicht genügt, dass wie von Ihnen geschildert einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich ein neuer Schlüssel zugrunde gelegt wird (BGH, Urteil vom 09.07.2010, Az: V ZR 202/09). Sollte sich daher aus der Teilungserklärung oder auch aus einem früheren Beschluss der Wohnungseigentümer eine Umlage nach Quadratmetern ergeben, hätte die jetzige Änderung der Verteilung nach Miteigentumsanteilen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedurft. Wenn ein solcher entsprechend Ihren Abgaben jedoch nicht gefasst wurde, wäre der beschlossene Wirtschaftplan anfechtbar.

Es könnte sich in Ihrem Fall allerdings auch so verhalten, dass die Hausverwaltung vorliegend vermutlich die vorherigen Jahre hinweg einen Fehler bei der Umlage dergestalt gemacht hat, dass eben fälschlicherweise nach Quadratmetern und nicht nach Miteigentumsanteilen abgerechnet wurde, also tatsächlich kein entsprechender Beschluss hierzu aus der Vergangenheit existiert bzw. die Teilungserklärung selbst auch keine von § 16 WEG abweichende Regelung als Grundlage zur Verteilung der Rücklage enthält. Denn die Aussage der Verwaltung, dies sei aufgrund einer Gesetzesänderung erforderlich geworden, kann so überhaupt nicht nachvollzogen werden, ggf. ist dies nur eine Ausrede. Vielmehr verhält es sich so, dass die letzte maßgebliche Gesetzesänderung des WEG schon zum 01.07.2007 erfolgte, so dass seitdem auch der gesetzliche Verteilungsmaßstab gemäß § 16 WEG nach Miteigentumsanteilen bis dato unverändert so beinbehalten wurde.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können, wünsche noch einen schönen Abend und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt


Hinweis: Diese Plattform kann eine Rechtsprüfung nicht ersetzen und leisten. Wenden Sie sich bitte direkt per E-Mail an mich, wenn Sie eine weitergehende Prüfung und Kommunikation wünschen. Hier kann nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden.


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