Ihr Konzept ist grundsätzlich umsetzbar, wenn alle rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen genau eingehalten werden. Der Gedanke, das neue Eigenheim zunächst tilgungsfrei zu finanzieren und später Kapital aus den Verkäufen der vorhandenen Objekte zu gewinnen, ist nachvollziehbar und kann steuerlich vorteilhaft gestaltet werden. Die sogenannte „Ehegattenschaukel" ist ein bewährtes Mittel, um Immobilien steuerneutral zwischen Ehegatten zu übertragen und dabei die Abschreibungsbasis zu erhöhen. Entscheidend ist jedoch, dass die Transaktionen tatsächlich stattfinden, marktüblich sind und ein echter Geldfluss erfolgt. Es reicht nicht, die Verkäufe nur auf dem Papier abzubilden.
Der Verkaufspreis muss dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen. Dieser sollte durch ein unabhängiges Gutachten belegt werden. Nur so lässt sich vermeiden, dass das Finanzamt den Vorgang als unentgeltliche Übertragung oder Gestaltungsmissbrauch einstuft. Wichtig ist auch, dass der erwerbende Ehegatte den Kaufpreis tatsächlich bezahlt oder ein Verkäuferdarlehen zu marktüblichen Konditionen vereinbart wird. Es muss also Zinsen, Tilgung und klare Laufzeiten geben. Ein bloßes „Verrechnungsgeschäft" ohne tatsächliche Zahlungen ist riskant.
Die Finanzierung selbst ist heikel. Banken verlangen bei solchen Gestaltungen in der Regel Sicherheiten. Wenn Sie die vermieteten Immobilien stärker beleihen, um das neue Eigenheim zu finanzieren, können Sie zwar Liquidität schaffen, aber steuerlich ist zu beachten: Schuldzinsen sind nur dann als Werbungskosten abziehbar, wenn das Darlehen tatsächlich zur Finanzierung der vermieteten Immobilie eingesetzt wird. Wird das Geld dagegen genutzt, um eine selbst bewohnte Immobilie zu erwerben oder zu modernisieren, handelt es sich um private Aufwendungen, die steuerlich nicht abzugsfähig sind. Entscheidend ist also die Mittelverwendung, nicht die Beleihung selbst.
Ihr zeitlicher Plan mit Juli 2028 ist sinnvoll. Bis dahin sind die zehnjährigen Spekulationsfristen abgelaufen. Damit können Sie die Immobilien steuerfrei veräußern, sofern diese nicht innerhalb der letzten drei Jahre selbst genutzt wurden. Beim derzeitigen Eigenheim kann die Steuerfreiheit unter Umständen auch schon früher greifen, wenn Sie dort in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf gewohnt haben. Bei vermieteten Objekten gilt die Zehnjahresfrist strikt, daher sollte der Verkauf erst nach Ablauf dieser Frist erfolgen.
Die neue Abschreibung ergibt sich für den erwerbenden Ehegatten aus dem gezahlten Kaufpreis abzüglich des Bodenwertes. Daher lohnt es sich, den Gebäudewertanteil durch eine fachlich nachvollziehbare Aufteilung zu dokumentieren. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Bei älteren Gebäuden gilt meist ein Satz von 2 oder 2,5 Prozent jährlich, bei neueren kann auch ein höherer Prozentsatz anwendbar sein. Wichtig ist eine realistische Kaufpreisaufteilung, um spätere Korrekturen durch das Finanzamt zu vermeiden.
Die geplanten Renovierungen sollten steuerlich genau geplant werden. Wenn die Kosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 Prozent der Gebäudekosten übersteigen, gelten sie als Herstellungskosten und werden nicht sofort, sondern über die AfA verteilt. Sinnvoll ist es, Maßnahmen über einen längeren Zeitraum zu verteilen oder klar zwischen Instandhaltung und Modernisierung zu trennen.
Ein wesentlicher Punkt sind mögliche Bankgebühren und Vorfälligkeitsentschädigungen. Wenn Sie bestehende Darlehen vorzeitig ablösen oder umschichten, können hohe Zusatzkosten entstehen. Diese können Sie vermeiden, wenn Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen nutzen oder mit der Bank über Pfandtausch oder Übernahme des Kredits durch den Ehegatten sprechen. Eine gute Planung ist hier entscheidend.
Zu den Kosten der rechtssicheren Ausgestaltung: Steuerberater und Fachanwälte rechnen solche komplexen Gestaltungen meist nach Zeitaufwand oder im Rahmen einer individuellen Honorarvereinbarung ab. Je nach Umfang und Risiko bewegen sich die Gesamtkosten häufig zwischen 10.000 und 40.000 Euro. Darin enthalten sind die steuerliche Strukturberatung, Vertragsgestaltung, Kaufpreisaufteilung, Bankabstimmung und Dokumentation. Hinzu kommen die Notar- und Grundbuchkosten, in der Regel rund 1,5 bis 2 Prozent je Kaufpreis. Grunderwerbsteuer fällt bei Ehegattenübertragungen nicht an.
Das Finanzamt wird bei einer solchen Konstruktion jeden Schritt prüfen. Wenn Sie jedoch nachvollziehbare Marktwerte, echte Zahlungsflüsse und fremdübliche Vertragsbedingungen vorweisen können, ist die Gestaltung legal und in der Praxis vielfach anerkannt. Der Nutzen liegt auf der Hand: steuerfreie Übertragung, neue Abschreibungsbasis, bessere Nutzung der bestehenden Vermögenswerte und langfristig geringere Steuerlast durch erhöhte AfA.
Kurz gesagt: Ihr Konzept funktioniert, wenn Sie es wirtschaftlich sauber, rechtlich korrekt und steuerlich durchdacht umsetzen. Wichtig sind Marktwertgutachten, echte Zahlungen, klare Vertragsverhältnisse und die richtige steuerliche Behandlung der Zinsen und Renovierungskosten. Dann lässt sich Ihr Ziel – möglichst hohe Entschuldung und optimale steuerliche Struktur – erreichen, ohne gegen steuerrechtliche Grundsätze zu verstoßen.
Ich hoffe das hilft für die erste Einschätzung, viele Grüße und einen tollen Tag!
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Stefan Sepp Lorenz, Steuerberater, LL.M. oec., Diplom-Finanzwirt (FH)
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10119 Berlin
Tel: 030/37003161
Web: https://www.frag-einen-anwalt.de/anwalt/Rechtsanwalt-Stefan-Sepp-Lorenz-__l108700.html
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Vielen Dank für die detaillierte Antwort – diese ist sehr hilfreich!
Sie haben angemerkt, dass: „Schuldzinsen sind nur dann als Werbungskosten abziehbar, wenn das Darlehen tatsächlich zur Finanzierung der vermieteten Immobilie eingesetzt wird. Wird das Geld dagegen genutzt, um eine selbst bewohnte Immobilie zu erwerben oder zu modernisieren, handelt es sich um private Aufwendungen, die steuerlich nicht abzugsfähig sind. Entscheidend ist also die Mittelverwendung, nicht die Beleihung selbst."
Wenn bspw. meine Frau mir das DH für 1200 TEUR verkauft und wir die 400 TEUR Restschuld abziehen, dann hätte Sie 800 TEUR auf den Konto liegen und ich würde 1200 TEUR finanzieren müssen. Ich könnte dann AfA und FK-Zinsen steuerlich geltend machen. Stünden meiner Frau dann nicht frei wie sie die 800 TEUR verwendet, und ob sie diese dann in den Erwerb eines privat genutzten EFH steckt? Falls nicht, dann wäre die Anwendung der Ehegattenschaukel für uns kein geeignetes Mittel ist, um an Kapital für den Kauf des neuen EFHs zu gelangen, sondern würde in diesem Fall lediglich die AfA erhöhen. Gibt es eine Alternative bei dem vermietete Immobilien nachträglich stärker beliehen werden und bei denen eine beliebige Verwendung des Verkaufserlöses möglich ist? Mir würde nur ein Verkauf an Dritte einfallen, aber das möchten wir eigentlich vermeiden.
Ich hatte vereinzelt gelesen, dass die Anwendung der Ehegattenschaukel eine Gütertrennung voraussetzt. Ist das richtig? Falls ja, welche Alternativen gibt es eine Gütertrennung zu vermeiden und trotzdem die Ehegattenschaukel anzuwenden?
Besten Dank im Voraus.
Die von Ihnen aufgeworfene Überlegung trifft den Kern des Problems exakt. Grundsätzlich haben Sie völlig recht: Wenn Ihre Frau das Doppelhaus für 1,2 Mio. € an Sie verkauft, sie anschließend 800 T€ Erlös (nach Ablösung der Restschuld) auf ihrem Konto hat, und Sie als Käufer diesen Kaufpreis über ein Darlehen finanzieren, dann gilt steuerlich Folgendes.
Sie als Erwerber können die Schuldzinsen in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen, weil das Darlehen ausschließlich dem Erwerb einer fremdvermieteten Immobilie dient. Sie können ebenso die Abschreibung (AfA) auf den neuen Kaufpreis geltend machen, also auf den Gebäudewertanteil, nicht auf den Boden. Der Kaufpreis von 1,2 Mio. ist für Sie die neue Bemessungsgrundlage.
Ihre Frau hingegen hat durch den Verkauf eine steuerfreie Veräußerung erzielt, sofern die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Der erzielte Kaufpreis steht ihr privat zur Verfügung. Wie sie diesen verwendet, ist steuerlich irrelevant. Sie kann das Geld frei verwenden, auch zum Kauf oder zur Renovierung des neuen selbstgenutzten Einfamilienhauses. Das Finanzamt prüft die Mittelverwendung beim Verkäufer nicht. Relevant ist nur die Verwendung beim Darlehensnehmer, also bei Ihnen. Entscheidend ist also, dass die Kredite, mit denen Sie den Erwerb finanzieren, wirtschaftlich Ihrem Erwerb der vermieteten Immobilie dienen. Dann sind die Zinsen abzugsfähig. Ob der Verkäufer (Ihre Frau) das erhaltene Geld für ein privates Projekt nutzt, spielt keine Rolle.
Die Einschränkung, die Sie in manchen Ratgebern finden, betrifft nicht den Verkauf selbst, sondern die häufige Fehlannahme, dass man durch bloße Beleihung einer vermieteten Immobilie Kapital entnehmen und dieses privat nutzen kann, ohne steuerliche Folgen. Eine reine Überbeleihung ohne tatsächlichen Verkauf führt nämlich dazu, dass die neuen Darlehenszinsen nicht mehr als Werbungskosten anerkannt werden, wenn das entnommene Kapital privat verwendet wird. Das ist der entscheidende Unterschied. Beim echten Verkauf – auch unter Ehegatten – sind die Vorgänge steuerlich sauber voneinander getrennt: Der Käufer nutzt ein Erwerbsdarlehen (steuerlich relevant), der Verkäufer verfügt über den Verkaufserlös (steuerlich privat).
Damit ist die Ehegattenschaukel grundsätzlich geeignet, um sowohl eine neue AfA-Basis zu schaffen als auch Liquidität freizusetzen. Der Effekt entsteht, weil der Verkauf real stattfindet, auch wenn er innerhalb der Ehe erfolgt. Wichtig bleibt nur, dass der Kaufpreis marktgerecht ist, der Zahlungsfluss tatsächlich erfolgt und keine bloße Verrechnung vorgenommen wird. Die Finanzverwaltung achtet darauf, dass Geldbewegungen nachweisbar sind – also Überweisungen und ggf. ein Verkäuferdarlehen mit marktüblichen Zinsen und Laufzeiten. Dann ist die Gestaltung steuerlich anerkannt und kann genau den von Ihnen beabsichtigten Effekt erzielen: AfA-Steigerung beim Käufer und Kapitalfreisetzung beim Verkäufer, das privat genutzt werden kann.
Zu Ihrer zweiten Frage: Eine Gütertrennung ist keine zwingende Voraussetzung für die Anwendung der Ehegattenschaukel. Das Konstrukt funktioniert auch bei Zugewinngemeinschaft. Wichtig ist allein, dass beide Ehegatten zivilrechtlich selbständige Eigentümer der Immobilien sind und der Verkauf tatsächlich zwischen zwei unterschiedlichen Vermögensmassen erfolgt. In der Zugewinngemeinschaft bleibt das Vermögen getrennt; erst im Scheidungsfall wird ein Zugewinnausgleich vorgenommen. Das genügt vollkommen, um einen rechtlich wirksamen Kauf zwischen Ehegatten durchzuführen. Eine notarielle Vereinbarung über Gütertrennung ist also nicht nötig.
Alternativen zur Kapitalfreisetzung ohne Verkauf an Dritte sind begrenzt. Eine reine Beleihung vermieteter Immobilien ist zwar bankseitig meist unproblematisch, steuerlich aber nur dann vorteilhaft, wenn das Darlehen in der vermieteten Sphäre verbleibt. Sobald Sie das Darlehen für ein privates Vorhaben nutzen, entfällt der Zinsabzug. Sie können dann zwar wirtschaftlich Kapital freisetzen, verlieren aber den steuerlichen Effekt. Manche Mandanten wählen daher eine Zwischenlösung, indem sie eine vermietete Immobilie auf eine eigene Immobilien-GbR oder Vermietungs-GmbH übertragen und dort refinanzieren. Diese Gestaltungen sind jedoch aufwendiger, binden steuerlich mehr Formalitäten und sollten nur mit genauer Beratung umgesetzt werden.
Im Ergebnis ist die Ehegattenschaukel in Ihrer Konstellation nicht nur zur AfA-Erhöhung, sondern auch zur Kapitalbeschaffung nutzbar – vorausgesetzt, der Verkauf ist echt, fremdüblich, finanziert und vollständig abgewickelt. Sie bleibt die pragmatischste und steuerlich sauberste Möglichkeit, innerhalb der Ehe Vermögen umzuschichten, Liquidität zu generieren und steuerliche Effekte gleichzeitig zu optimieren.
Schöne Grüße!
