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Schönheitsreparaturen bei Auszug laut BGH nötig?


26.03.2007 13:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Anwälte,
ich bin am 01.08.2005 in meine Wohnung eingezogen, ziehe Mitte Mai diesen Jahres aber wieder aus (also habe ich weniger als 2 Jahre in der Wohnung gewohnt). Ich habe die Wohnung renoviert übernommen (aber Abplatzungen an Heizkörpern und Türen, ist auch im Übergabeprotokoll festgehalten), und es gibt nur normale Wohnspuren (Nichtraucher), also Dübellöcher und leicht dunkler gewordene Wände (alle Wände weiß). Insgesamt befindet sich die Wohnung in einem sehr guten Zustand, weshalb ich eine Renovierung auch aus optischen Gründen nicht als notwendig erachte, vor allem deshalb hier die Frage, da es sich um eine unnötige, zeitaufwendige und teure Angelegenheit handelt.

Hier alle relevanten Passagen des Mietvertrages (also die sich mit Schönheitsreparaturen beschäftigen):

******************

§ 13 - Beendigung des Mietverhältnisses
1) Bei Beendignung des Mietverhältnisses, spätestens bei Auszug des Mieters, hat dieser die Mieträume in sauberem Zusatnd mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Die Wohnung ist bei Auszug vom Mieter fachmännisch zu renovieren. Es ist wieder der ursprüngliche Zustand herzustellen.
2) Zur Renovierung gehört insbesondere das fachmännische Streichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung mit Dispersionsfrabe, waschbeständig nach DIN 53778, hellgetönt, matt, altweiß. Weißt der Teppichboden Verschmutzungen und/oder Beschädigungen auf, ist dieser zu reinigen bzw. zu erneuern. Zur fachmännischen Renovierung gehören insbesondere auch die notwendigen Lackarbeiten, wie z.B. das Lackieren von Türzargen und Heizkörpern mit einem geeigneten, d.h. warmwasserheizkörperbeständigen Lack nach DIN, hellgetönt, Seidenglanz, RAL 9001.
3) Die Renovierung kann nach Wahl des Vermieters auch durch eine Geldleistung in Höhe des Angebotes einer Malerfachfirma abgegolten werden. Zieht der Mieter nach einer Mietdauer von weniger als einem Jahr aus und stellt der Vermieter fest, dass sich die Mieträume in einem Zustand befinden, der eine vollständige Renovierung nicht notwendig macht, so hat der Vermieter Anspruch auf einen entsprechenden anteiligen Betrag der Renovierungskosten.
4) Dieser Anteil berechnet sich nach der zeitanteiligen Nutzung im Verhältnis zu den von der Rechtssprechung anerkannten Renovierungsintervallen (vgl. § 14 Abs.3). Beispielhaft sei hier ein Auszug nach 36 Monaten angeführt bei dem der Heizkörper im Wohnbereich zu streichen ist. Der Heizkörper im Wohnraum ist alle 5 Jahre zu lackieren. Bei einem Auszug nach 3 Jahren ist der Vermieter demnach berechtigt, 3/5 des Betrages, der für eine Lackierung des Heizkörpers zum Zeitpunkt des Auszuges an eine Malerfachfirma zu entrichten wäre, vom Mieter zu verlangen. (...)
5) Sämtliche zur Verfügung gestellten Textilien (Aufzählung) wurden bei Einzug gereinigt übergeben und müssen daher bei Auszug gereinigt zurückgegeben werden.
6) Etwa zurückgelassene Gegenstände kann der Vermieter auf Kosten des Mieters entfernen und einlagern, wenn sie trotz Aufforderung nicht entfernt werden.
7) Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters ...
8) Sind oben genannte Arbeiten bis zum Auszug des Mieters von diesem nicht vorgenommen worden, so befindet er sich mit seiner Leistung spätestens ab diesem Zeitpunkt im Verzug. Einer besonderen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Vornahme der Renovierung bedarf es nicht.

§ 14 - Klein- und Schönheitsreparaturen
1) Für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten hat der Mieter die Kosten bis zum Betrag von 100 € im Einzelfall, maximal jedoch 250 € pro Jahr, den darüber hinausgehenden betrag der Vermieter zu tragen.
2) Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses sind vom Mieter zu tragen. Nimmt der Mieter selbst Instandsetzungen vor, ohne zuvor den Vermieter zur Abhilfe innerhalb einer angemessenen Frist aufgefordert zu haben, so steht ihm ein Ersatzanspruch für Aufwendungen nicht zu.
3) Es gelten die üblichen Renovierungsintervalle. Während des Mietverhältnisses hat der Mieter daher Renovierungen in den von der Rechtssprechung anerkannten Zeitfolgen durchzuführen:
Nassräume alle 3 Jahre
Wohnräume alle 5 Jahre
Nebenräume alle 7 Jahre
4) Hinsichtlich der durchzuführenden Renovierungen und Schönheitsreparaturen sind die Vereinbarungen des § 13 dieses Vertrages zu beachten. Insbesondere gelten die dort vorgegebenen Normen.

******************

Heute habe ich folgendes Schreiben des Vermieters bekommen:

******************

Sehr geehrter Herr ...,
hiermit bestätigen wir den Eingang der fristgerechten Kündigung vom 22.03.2007 und die fristgerechte Auflösung der Mietverhältnisse des o.g. Appartements zum 30.06.2007.
Gleichzeitig dürfen wir darauf hinweisen, dass das Appartement in einem fachmännisch renovierten (auch den Wandbereich unter der Küchenspüle) und sauberen geputzten Zustand (auch die Fenster mit Rahmen sind zu putzen) sowie mit allen eventuell ausgelagerten Standardmöbeln und Schlüsseln zu übergeben ist. Zum Streichen der Wände empfehlen wir Ihnen die Marke „alpina weiß“. Die Gardinen sind ebenfalls zu waschen. Die Filter in den Ventilatoren im Bad und Küchenbereich müssen erneuert werden. Der Kühlschrank muss abgetaut und sauber sein.

In Anbetracht Ihrer Mietzeit ist es Ihnen überlassen, ob Sie die Lackierarbeiten durchführen. Wir verweisen jedoch lauf Mietvertrag auf § 13, Abs. 2+3, sollte bei der Abnahme festgestellt werden, dass die Heizkörper oder die Türzarge zum Badezimmer diverse Abplatzungen aufweisen.

******************

Also meine Fragen:
1) Nun würde ich gerne wissen, ob bzw. wenn was ich an Schönheitsreparaturen (Streichen ...) bei Auszug machen muss, da ich die Klauseln im Vertrag für ungültig halte, da diese meiner Meinung nach starre Fristen haben. (wenn möglich, bitte ich um eine Angabe der entsprechenden Urteile des BGH)
2) Müssen die Filter erneuert werden (steht schließlich nicht im Mietvertrag)?
3) Soll ich Widerspruch gegen das Schreiben einlegen oder einfach bis zum Auszug warten? Wie verhalte ich mich beim Auszug am besten?

Mir ist bewusst, dass es sich bei der Antwort nur um eine Orientierung handelt, eine genaue Beurteilung ist nur durch einen Anwalt möglich, der den ganzen Vertrag prüft.

Vielen Dank im voraus.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich gehe bei der Beantwortung davon aus, dass die zitierten Klauseln Formularklauseln des Mietvertrages sind und nicht individuell vereinbart wurden.

Die Frage, ob Sie laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, kann offen bleiben, da die Fristen jedenfalls noch nicht abgelaufen sind, d.h. die laufenden Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind.

Maßgeblich ist aber, ob Sie wirksam zur Endrenovierung verpflichtet sind. Hier wird Ihnen die Endrenovierung (zumindest als Zahlung nach einer Quote) unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf allein aufgrund des Zeitablaufes auferlegt. Dies hat der BGH mit Urteil vom 18.10.2006 (VIII ZR 52/06) für unwirksam erklärt.

Weiter enthält § 13 Abs. 2 eine sog. Farbwahlklausel. Dazu hat das LG Berlin am 10.01.2006 (64 S 394/05) entschieden, dass eine solche Klausel auf eine Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zustand der Mietsache hinausläuft. Eine solche Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zustand ist unwirksam, BGH, 03.06.1998, VIII ZR 317/97.

Sie sind mithin nicht zur Endrenovierung verpflichtet.

Der Filtertausch unterfällt grundsätzlich nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen. Gehen Sie zunächst davon aus, nicht zum Austausch verpflichtet zu sein.

Sollten die Filter bei den Beendigung allerdings nicht weiter nutzbar sein, könnten Sie nach der Kleinreparaturenklausel zum Ersatz verpflichtet sein. Dies wäre abhängig vom Austauschpreis. Allerdings bestehen auch insoweit Bedenken an der Wirksamkeit der Klausel, da üblicherweise ein Höchstbetrag von 75,- EUR im Einzelfall ausreichend ist.

Meines Erachtens sollten Sie dem Vermieter Ihre Sicht der Dinge mitteilen und auf die Rechtslage hinweisen. Beim Auszug sollten Sie darauf achten, dass Sie keine Zugeständnisse machen und sich nicht im Rahmen eines Abnahmeprotokolls zu Arbeiten verpflichten. Ziehen Sie bei Bedarf einen Rechtsbeistand hinzu.

Mit freundlichem Gruß

Kaussen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2007 | 21:48

Vielen Dank für die Antwort.

Also verstehe ich das richtig:
1) Ich muss nichts renovieren, weder Wände streichen noch Heizkörper / Türzargen. Höchstens (wenn nicht mehr funktionstüchtig und unter der Annahme das die Kleinreparaturklausel wirksam ist) muss ich die Filter austauschen.
2) 64 S 394/05 läuft auch dann auf eine Endrenovierungspflicht hinaus, wenn die Wände weiß sind?
3) Muss ich eigentlich die Fenster putzen (bin der Meinung ich hätte mal irgendwo gelesen, dass man das auch nicht muss)?

4) Das Urteil VIII ZR 308/02 spricht doch auch dafür, dass ich nichts machen muss (schließlich soll ich renovieren unabhängig vom Zeitpunkt einer evtl. (bei mir zwar nicht vorhandenen) Schönheitsreparatur) oder?

Ich werde dann entweder demnächst das Gespräch mit meinem Vermieter suchen oder es auf die Abnahme drauf ankommen lassen und im Zweifelsfall ihm dann mitteilen, dass ich aufgrund der Rechtslage nichts machen muss.

Noch mal vielen Dank.

p.s.: Ich habe die Fragen nummeriert, so können Sie direkt etwa mit "ja", "nein" antworten. Schließlich ist Ihre Zeit kostbar.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2007 | 12:12

1.) Ja

2.) Ja

3.) Die Frage ist meines Wissens umstritten. Die Reinigung ist aber wohl Frage der Höflichkeit.

4.) Ja

Mit freundlichen Grüßen

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