Rückauflassungsvormerkung/Rangrücktritt

Wir wollen eine ETW erwerben, die früher in Form des Erbbaurechts bestand. Der Verkäufer hat 1988 den Grundstücksanteil miterworben und sich im Kaufvertrag verpflichtet, künftig nur noch Wohnungserbbaurecht und Grundstücksanteil zusammen weiterzuveräußern. Im Falle der Zuwiderhandlung sollte der Erbbaurechtsausgeber einen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücksanteils erhalten. Endziel war, nachdem alle Miteigentümer irgendwann ihre Grundstücksanteile erworben haben, das Erbbaugrundbuch zu schließen.

Zugunsten des ursprünglichen Erbbaurechtsausgebers wurde in Abt. II des Grundstücksgrundbuchs eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen. Gleichzeitig übernahm der Erbbaurechtsausgeber die Verpflichtung, in Höhe des Grundstücksanteilkaufpreises (EUR 14.725,00 in 1988) im Rang hinter kaufpreis-finanzierende Grundpfandrecht zurückzutreten.

Nun entsteht das Problem, daß der ursprüngliche Erbbaurechtsausgeber zwischenzeitlich insolvent wurde, und eine andere Firma an seine Stelle getreten ist. Im Zusammenhang mit dem Kauf der Wohnung hat die finanzierende Bank im Rahmen der Grundschuldbestellung verlangt, daß die Rückauflassungsvormerkung im Rang hinter die Grundschuld zurücktritt - und zwar in Höhe des Kaufpreises für Wohnungserbbaurecht und Grundstücksteil zusammen (EUR 67.000,00). Die Firma ist aber nur bereit, in Höhe des 1988 vereinbarten Grundstückskaufpreises von EUR 14.725,00 zurückzutreten. Damit kann kein Kaufvertrag geschlossen werden, weil die Finanzierung in dieser Form nicht funktioniert.

Wir fragen uns daher 1.) ob die Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Erbbaurechtsausgebers rechtens handelt und welche Motivation dahinter stecken kann, den Kauf dadurch zu verhindern, wo doch der einzige Anspruch, der an unseren Verkäufer besteht, durch den Kaufvertrag erfüllt wird und 2.) welches Problem andererseits die Bank hat, die Rückauflassungsvormerkung, die ja nur einen bedingten Anspruch sichert, im Rang vorgehen zu lassen.

Ergänzend stellt sich für uns auch die Frage, da wir bereits eine Wohnung im gleichen Objekt besitzen, ob durch die Verfahrensweise nicht auch die Marktgängigkeit unserer Wohnung eingeschränkt wird, da ein potentieller Käufer unserer Immobilie vor dem gleichen Problem stehen würde. Ist das zulässig ?

Eingrenzung vom Fragesteller

23. März 2009 | 16:08

Ergänzung aufgrund Rückfrage:

Der Rechtsnachfolger des ursprünglichen Erbbaurechtsausgebers ist Anfang 2008 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Die entsprechenden Rückauflassungsvormerkungen auf den Anteilen der jeweiligen Miteigentümer sind ebenfalls auf ihn umgeschrieben worden.