Renovierung von Dachfenstern in einer WEG. Wer trägt die Kosten?

Guten Abend,


zu dem von Ihnen geschilderten Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10.09.2025 ist Folgendes festzuhalten:

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1. Rechtsnatur der Dachflächenfenster

Nach § 5 Abs. 2 WEG gehören Fenster, auch Dachflächenfenster, zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung liegt damit grundsätzlich bei der Gemeinschaft.

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2. Beschlussinhalt

Der vorliegende Beschluss betrifft ausschließlich die Kostenverteilung. Die Verantwortung für Instandhaltung und Durchführung bleibt bei der Gemeinschaft; nur die Lastentragung wird geändert.
Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss abweichende Kostenregelungen treffen, soweit diese ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

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3. Grenzen der Kostenverlagerung

Die Befugnis aus § 16 Abs. 2 WEG ist nicht grenzenlos. Ein Beschluss ist anfechtbar oder unwirksam, wenn er:
• willkürlich oder grob unbillig einzelne Eigentümer belastet (BGH, V ZR 244/14),
• ohne sachlichen Grund bestimmte Eigentümer einseitig mit erheblichen Kosten belastet, während andere vollständig entlastet werden,
• zu einer punktuellen Sonderbelastung führt, z. B. wenn gerade jetzt ein teurer Austausch ansteht und einzelne Eigentümer dadurch massiv getroffen werden, während andere von den Lasten freigestellt sind.

Gerade in Ihrer Konstellation (fünf Dachfenster, baldiger Austausch mit geschätzten Kosten von über 10.000 €) besteht ein erhebliches Risiko, dass die Regelung unzumutbar und damit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend ist.

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4. Formelle Gesichtspunkte
• Eine Anwesenheitsliste ist im Gesetz nicht ausdrücklich vorgeschrieben. Gleichwohl muss die Niederschrift nach § 24 Abs. 6 WEG die Beschlussfassung überprüfbar dokumentieren. Fehlt die Teilnehmerliste, kann das ein Anfechtungsgrund sein, macht den Beschluss aber nicht automatisch nichtig.
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5. Rechtsfolgen
• Nichtig ist der Beschluss nicht. Er entfaltet daher zunächst Bindungswirkung.
• Er ist aber angreifbar, weil er eine unverhältnismäßige Sonderbelastung einzelner Eigentümer schafft und damit gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) verstößt.

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6. Vorgehen
• Sie sollten den Beschluss binnen eines Monats nach Beschlussfassung durch Anfechtungsklage angreifen (§ 44 Abs. 2 WEG).
• Zuständig ist das Amtsgericht am Sitz der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 43 Nr. 4 WEG).
• In der Klage können Sie sowohl die formellen Mängel (fehlende Anwesenheitsdokumentation) als auch die materielle Unbilligkeit (einseitige Belastung von Eigentümern mit vielen oder alten Fenstern, fehlende Planungssicherheit) geltend machen.

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7. Empfehlung

Sie sollten den Beschluss nicht widerspruchslos hinnehmen, sondern fristgerecht anfechten.
Begründung:
• Er verlagert erhebliche Kostenlasten ohne angemessenen Ausgleich,
• belastet einzelne Eigentümer (wie Sie) unverhältnismäßig,
• ist formell angreifbar.

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Fazit:
Der Beschluss ist nicht automatisch nichtig, aber sehr wahrscheinlich angreifbar. Um die erhebliche Kostenlast abzuwenden, sollten Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Anfechtungsklage nach § 44 WEG erheben.

Mit freundlichen Grüßen
RA Wilke