Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer schilderungen wie folgt beantworten kann.
1.
Der Verkäufer ist verpflichtet, ein Grundstück mangelfrei an den Käufer zu übergeben. Dies bedeutet auch, dass grundsätzlich keine Baulasten oder ähnliche Belastungen vorliegen dürfen, soweit der Verkäufer hierüber nicht aufgeklärt hat. Das Vorliegen der Baulasten, wie von Ihnen nun geschildert, ist daher als Mangel im Sinne der kaufrechtlichen Vorschriften anzusehen.
2.
Welche Konsequenz hieraus folgt, kann ohne den Kaufvertrag allerdings nicht ohne Weiteres überprüft werden. Zu beachten ist hierbei, dass Kaufverträge über Grundstücke häufig einen Gewährleistungsausschluss enthalten. Dieser ist allerdings dann nicht wirksam, wenn der Mangel von dem Verkäufer arglistig verschwiegen wurde, ihm also der Mangel bekannt war und er diesen vorsätzlich verschwiegen hat. Vorliegend spricht viel für ein solches arglistiges Verhalten, da dem Eigentümer eines Grundstückes bekannt sein müsste, welche Lasten eingetragen sind. Dies müsste jedoch im Detail geprüft werden (wie lange war der Verkäufer EIgentümer; wer hat die Baulasten bestellt; wie alt waren diese etc.).
3.
Geht man davon aus, dass ein Mangel vorliegt und sie hieraus auch entgegen einem möglichen Gewährleistungsausschluss Rechte herleiten können, so stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung.
Da eine Herstellung des vertraglichen Zustandes (= Grundstück ohne Baulasten) nicht möglich ist, haben SIe meines Erachtens das Recht den Kaufpreis angemessen zu mindern und einen gewissen Betrag von dem Kaufpreis zurückzufordern. Ebenfalls können Sie den Rücktritt von dem Kaufvertrag erklären und damit den gesamten Kaufvertrag zurückabwickeln.
4.
Bitte beachten Sie, dass vorliegende Antwort nur auf der Grundlage Ihrer Schilderungen erfolgt ist. Die Prüfung von kaufvertraglichen Rechten kann abschließend nur dann erfolgen, wenn der gesamte Kaufvertrag sowie die Einzelheiten des Vertragsabschlusses geprüft werden können. Hier wäre z.B. noch die Frage einer Verjährung zu prüfen.
Ich möchte Ihnen daher empfehlen, den Vertrag und den Sachverhalt von einem Kollegen prüfen zu lassen. Gerne stehe ich Ihnen hierfür auch zur Verfügung, den Vertrag könnten Sie mir z.B. per Fax oder Mail zukommen lassen.
Abschließend hoffe ich, dass ich Ihnen weitergeholfen habe und stehe Ihnen gerne - persönlich wie auch im Rahmen der Nachfragefunktion - weiter zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt
Dr. Seither - Rechtsanwaltskanzlei, Landau i.d.Pfalz
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Antwort
vonRechtsanwalt Maximilian A. Müller
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Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Wir haben 180 Euro für das Grundstück mit Bebauung bezahlt.Das Grundstück ist etwa 5500 qm groß und liegt in einem Bereich einer Stadt , wo der Bodenrichtwert mit 100 Euro/qm eingestuft ist, der Marktpreis aber höher liegt.Das Grundstück unterliegt einem bebauungsplan. Die Baulast ist als 5m breiter Streifen mit etwa 10m Länge an der westlichen Grenze eingetragen worden. Wie kann ich hier einen Streitwert für das Gericht finden?
Können Sie vielleicht auch aus bestehender rechtssprechung einen Wert herausfiltern.Wir sind in diesem Punkt sehr unsicher.Den Vertrag ganz zurückführen wollen wir nicht. MfG die Fragesteller
Eine mögliche Minderung bzw. ein Schadensersatzanspruch müsste sich daran orientieren, welche Beeinträchtigungen die Belastung konkret mit sich bringt.
Ist für Sie eine Bebauung nun gar nicht mehr möglich, so wäre ein erheblicher Schaden anzunehmen. Richtwerte könnte hier z.B. der QM-Preis für Ackerland anstelle von Bauland sein.
Sofern lediglich ein geringer Streifen (hier nach Ihren Angaben etwa 50 qm) nicht zur Verfügung steht, eine Bebauung im Übrigen jedoch möglich ist, so wäre evtl. der Kaufpreis um einen entsprechenden Anteil zu reduzieren.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ohne die nähere Kenntnis des Sachverhaltes, der örtlichen Lage und des Kaufvertrages eine Aussage über eine genaue Höhe einer Minderung bzw. eines Schadensersatzes nicht getätigt werden kann und rein spekulativ wäre.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Realisierung Ihrer Rechte.
Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller
Rechtsanwalt
