Optionsrecht

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Sie könnten die Option zweifelsfrei dann nicht mehr ziehen, wenn der Mietvertrag bereits beendet ist (BGH Urteil vom 14.7.1982 - VIII ZR 196/81 ). Der reine Wortlaut der Klausel sieht ja nur eine automatische Verlängerung um einmalig 12 Monate vor, so dass das Mietverhältnis eigentlich zum 28.02.2011 endete. Ich gehe aber davon aus, dass das Mietverhältnis in der Praxis über diesen Termin hinaus fortgesetzt wurde (Duldung der weiteren Nutzung, regelmäßige Weiterzahlung der Miete), so dass zumindest eine stillschweigende Verlängerung stattfand.

Ob ein Optionsrecht noch während eines Verlängerungszeitraums, also nach Ende der vereinbarten Grundmietzeit ausgeübt werden kann, ist umstritten. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 14.7.1982 - VIII ZR 196/81 ) ist dies möglich, solange die von den Parteien vereinbarte Höchstdauer der vertraglichen Bindung nicht überschritten wird. In Ihrem Fall würde dies bedeuten, dass Sie das Optionsrecht noch ausüben können, der Vertrag würde sich dann aber nicht um weitere 5 Jahre verlängern, sondern nur um knappe 4 Jahre (bis Ende Februar 2015).

Dagegen vertreten einige unterinstanzliche Gerichte die abweichende Rechtsansicht, dass ein nicht rechtzeitig ausgeübtes Optionsrecht weder durch eine vereinbarte automatische Verlängerung noch durch eine stillschweigende Verlängerung wieder auflebt (OLG Frankfurt, Urteil vom 20.05.1998 – 23 U 127/97; OLG Köln, Urteil vom 27.02.1996 – 22 U 132/95 ). Der zwischenzeitliche Nichtgebrauch einer Option bringe die Optionsrechte insgesamt zum Erlöschen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.09.2007 – 10 U 25/07 ; OLG Hamburg, NZM 1998, 333 ). Nach dieser Ansicht hätten Sie durch die Nichtausübung der Option zum Ende der Grundmietzeit Ihr Optionsrecht verloren.

Im Streitfall würde das Gericht zunächst versuchen, durch Auslegung des diesbezüglich nicht eindeutigen Vertragstextes zu ermitteln, ob das Optionsrecht noch während der Verlängerungsphase gelten soll. Hierfür würde in Ihrem Fall sprechen, dass scheinbar keine Befristung zur Ausübung der Option (z.B. sechs Monate vor Vertragsende) vereinbart wurde. Beachtet werden müsste auch, ob es sich um einen einseitig vorformulierten Vertragstext handelt, da dann Unklarheiten zu Lasten des Verwenders gehen würden.

Sie könnten daher versuchen, die Option unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofes und den Vertragstext, der eine nachträgliche Optionsausübung nicht ausschließt, zu ziehen. Aufgrund der von mir genannten anderslautenden Rechtsprechung besteht aber ein nicht geringes Risiko, dass ein Gericht im Streitfall die Möglichkeit der Optionsausübung zum jetzigen Zeitpunkt als nicht mehr gegeben ansieht und gegen Sie entscheidet. Eine gütliche Einigung mit dem Vermieter wäre daher die sicherere Lösung.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen