Mietzusage mit Telefonat und E-Mail bindend?

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,    ich bin gerade auf Wohnungssuche und habe mir ein Objekt angeschaut &lpar;Wohnung über Immobilienscout mit Angaben aller Kosten siehe Screenshots&rpar;. Der Vermieter war vor Ort und hat mir alles gezeigt.    Ich habe über E-Mail mein Interesse bekundet &lpar;E-Mail angehängte E-Mail, Christian ist der Vermieter&rpar; und eine Woche später hat der Vermieter eine kurz gefasst Zusage gemacht. Ich habe ihm dann darauf geantwortet.  Zudem hat er mich nochmal telefonisch aus dem Auto aus angerufen und mir gesagt das ich ab dem 01.09. einziehen kann und ich habe ihm eine mündliche Zusage gemacht, aber erst noch um Mietvertrag und Hausordnung gebeten. Diese stehen noch aus und will er mir in den nächsten Tagen zusenden. Ich hatte in diesem Telefonat noch Rückfragen gestellt zur Wohnung    Nun ist es so, dass die Wohnung mein absolutes Maximum schon um 50€ überschritten hat, da der Wohnungsmarkt in Mainz so überhitzt ist.    Jetzt habe ich eine andere Wohnung angeboten bekommen wo die Lage und der Preis beides deutlich besser für mich ist.    Komme ich aus dem Mietvertrag noch ohne weiteres raus, weil ich noch keinen Mietvertrag erhalten habe und gesagt habe das ich diesen und die Hausordnung noch prüfen möchte?  Oder nur wenn im Mietvertrag oder Hausordnung noch etwas nicht akzeptables geschrieben steht.    Punkte die mir vielleicht bei einem Rücktritt vom Vertrag ohne rechtliche Folgen helfen könnten:    1. Ich sitze im Rollstuhl und hatte in meiner erstem E-Mail noch eine Frage zu der Türbreite im Keller gestellt, welcher der Vermieter beim Vormieter nachfragen wollte, dies aber noch nicht getan hat.  2. Zur Wohnung gehört ein kleiner Garten: bei der Besichtigung meinte der Vermieter mündlich das dies so 60m2 sein dürften. Stand jetzt in ImmobielienScout24 nicht drin, muss so etwas im Mietvertag stehen und wenn nicht &lpar;oder eine andere Größe&rpar; führt dies evtl. auch zur Ungültigkeit?    Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen,  Jan

Rechtsanwalt Cedric Hohnstock · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte&lpar;r&rpar; Fragesteller&lpar;in&rpar;,    vielen Dank für Ihr Vertrauen und die Buchung der frag-einen-anwalt.de Flatrate.    Sie können unseren Anwälten nun unbegrenzt Fragen stellen, die 123recht.de Dokumentengeneratoren benutzen und bekommen darüber hinaus einen Rabatt von 20% auf alle weiterführenden außergerichtlichen Tätigkeiten, die über bloße Rechtsfragen hinaus gehen.    Mein Name ist Cedric Hohnstock und ich heiße Sie herzlich im Namen der beratenden Anwälte willkommen. Ich freue mich, Ihre erste Rechtsfrage beantworten zu können. Wenn Sie Fragen zur Nutzung Ihrer Flatrate haben, können Sie sich jederzeit direkt an mich oder den Plattformbetreiber wenden.      Nun zu Ihrer Frage:      Ich kann Ihnen mit Freude mitteilen:    Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt und dem vorliegenden E-Mail-Verkehr sowie den Angaben aus den ImmobilienScout-Screenshots ist bislang noch kein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen.    Im deutschen Mietrecht gilt grundsätzlich Folgendes:    Ein Mietvertrag über Wohnraum kann formfrei, also auch mündlich oder per E-Mail, abgeschlossen werden. Er kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen &#8211; Angebot und Annahme &#8211; zustande. Allerdings müssen sich beide Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile &lpar;Mietobjekt, Miethöhe, Mietbeginn, Vertragsparteien&rpar; einig sein. Jedoch muss Ihre "mündliche" Zusage einen sog. Rechtsbindungswillen gehabt haben - und dies ist objektiv erkennbar vorliegend nicht der Fall.    Im vorliegenden Fall ist die Situation wie folgt zu bewerten:     Sie haben dem Vermieter Ihr Interesse bekundet und umfangreiche Unterlagen übersandt. Der Vermieter hat Ihnen per E-Mail mitgeteilt, dass er Ihnen die Wohnung gerne vermieten möchte und einen Einzugstermin &lpar;01.09.2025&rpar; genannt. Sie haben daraufhin um Übersendung des Mietvertrags und der Hausordnung gebeten, um diese zu prüfen. Ein schriftlicher Mietvertrag wurde Ihnen noch nicht vorgelegt, und Sie haben diesen auch noch nicht unterschrieben.     Im Telefonat haben Sie dem Vermieter eine mündliche Zusage gemacht, aber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Sie den Mietvertrag und die Hausordnung noch prüfen möchten. Sie haben zudem noch Rückfragen zur Wohnung gestellt, die noch nicht abschließend beantwortet wurden &lpar;z.B. Türbreite im Keller&rpar;.    Aus diesem Grunde stellt ihrer mündliches Gespräch mit dem Vermieter noch keine Vertragsannahme dar. Vielmehr teilten Sie objektiv erkennbar mit, dass eine Vertragsannahme erst nach Übermittlung des schriftlichen Mietvertragsentwurfs erfolgen wird.    So sind für Sie auch wesentliche Punkte noch nicht abschließend geklärt. Zum Beispiel: Die genaue Größe des Gartens und die Türbreite im Keller sind für Sie als Mieter wesentliche Eigenschaften. Wenn diese im Mietvertrag nicht korrekt oder gar nicht geregelt werden, könnten Sie den Vertragsschluss ablehnen oder &#8211; falls Sie den Vertrag bereits unterschrieben hätten &#8211; unter Umständen wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung anfechten, sofern der Vermieter Ihnen falsche Angaben gemacht hätte.    Solange Sie den Mietvertrag nicht unterschrieben haben und noch wesentliche Punkte offen sind, ist nach allgemeiner Auffassung davon auszugehen, dass noch kein endgültiger Vertragsschluss vorliegt. Die E-Mail des Vermieters stellt zwar eine Zusage dar, aber Sie haben diese nicht vorbehaltlos angenommen, sondern die Annahme von der vorherigen Prüfung des Mietvertrags und der Hausordnung abhängig gemacht. Auch im Telefonat haben Sie keine vorbehaltlose Annahme erklärt, sondern auf die noch ausstehende Prüfung verwiesen.    Rücktritts- oder Widerrufsmöglichkeiten    Ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht im Wohnraummietrecht grundsätzlich nur, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wurde und der Mieter als Verbraucher handelt. Selbst wenn man hier von einem Fernabsatzgeschäft ausgehen würde, ist aber nach Ihrer Schilderung noch kein Vertrag zustande gekommen, da Sie die Annahme ausdrücklich von der Prüfung des Mietvertrags abhängig gemacht haben.    Ein Rücktritts- oder Widerrufsrecht benötigen Sie also nicht. Rein hilfsweise könnten Sie Ihre "mündliche Aussage" wegen Erklärungsirrtums anfechten.    Zusammenfassung und Empfehlung    Nach dem aktuellen Stand sind Sie an keinen Mietvertrag gebunden. Sie haben dem Vermieter gegenüber klar gemacht, dass Sie den Vertrag und die Hausordnung erst prüfen möchten und noch offene Fragen bestehen. Sie können dem Vermieter daher ohne rechtliche Folgen mitteilen, dass Sie von einer Anmietung der Wohnung Abstand nehmen, da Sie sich noch nicht endgültig gebunden haben.    Es ist ratsam, dies zeitnah und klar zu kommunizieren, um Missverständnisse zu vermeiden. Ein Rücktritt oder eine Anfechtung ist in Ihrem Fall nicht erforderlich, da noch kein verbindlicher Vertrag zustande gekommen ist. Rein vorsorglich könnten Sie die Anfechtung jedoch hilfsweise gegenüber dem Vermieter erklären.    Zu Ihren konkreten Fragen    - Sie können ohne rechtliche Folgen von der Anmietung Abstand nehmen, solange Sie keinen Mietvertrag unterschrieben und keine vorbehaltlose Annahme erklärt haben.    - Die Größe des Gartens sollte im Mietvertrag geregelt werden. Ist dies nicht der Fall oder entspricht die tatsächliche Größe nicht den mündlichen Angaben, ist dies ein weiterer Grund, den Vertrag nicht abzuschließen.    - Die noch offene Frage zur Türbreite im Keller ist für Sie ein wesentliches Kriterium und rechtfertigt ebenfalls, den Vertragsschluss zurückzustellen oder abzulehnen.      Ich hoffe, dass ich Ihre Frage nachvollziehbar beantwortet habe. Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag!    Mit freundlichen Grüßen    Cedric Hohnstock  Rechtsanwalt

Mietzusage mit Telefonat und E-Mail bindend?

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Cedric Hohnstock

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Antwort

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