Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
Bei einem Indexmietvertrag nach § 557b BGB und einer Mieterhöhung nach energetischer Sanierung gemäß § 559 BGB ist Folgendes zu beachten:
I.
Grundsätzlich schließen sich Indexmiete und Modernisierungsmieterhöhung nicht aus.
Das bedeutet: Auch bei einer laufenden Indexmiete kann der Vermieter zusätzlich eine Mieterhöhung wegen Modernisierung verlangen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
II.
Die Erhöhung nach § 559 BGB (z.B. 8% der Modernisierungskosten pro Jahr) wird auf die aktuelle Miete aufgeschlagen. Die so erhöhte Miete bildet dann die neue Grundlage für künftige Indexanpassungen. Das heißt, die Modernisierungsumlage wird zur aktuellen Miete addiert, und auf diese Summe wird künftig die Indexsteigerung angewendet.
III.
Konkret bedeutet das für Ihr Beispiel:
1. Ausgangsmiete: 1.000 Euro
2. Indexsteigerung 5%: 1.000 x 1,05 = 1.050 Euro
3. Modernisierungsumlage: +66,67 Euro
4. Neue Miete: 1.116,67 Euro
Im nächsten Jahr:
5. Indexsteigerung 3%: 1.116,67 x 1,03 = 1.150,17 Euro
6. Modernisierungsumlage: +66,67 Euro (sofern die Modernisierungsumlage nicht bereits in der Miete enthalten ist, siehe unten)
7. Neue Miete: 1.216,84 Euro
IV.
Wichtiger Hinweis:
Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB wird einmalig auf die Miete aufgeschlagen und bleibt dann Bestandteil der Miete. Sie wird nicht jedes Jahr erneut addiert, sondern ist ab dem Zeitpunkt der Erhöhung Teil der neuen (Gesamt-)Miete. Die Indexanpassung erfolgt dann auf die gesamte neue Miete, also inklusive der Modernisierungsumlage.
Das bedeutet, im Jahr nach der Modernisierungserhöhung wird die Indexsteigerung auf die dann geltende Gesamtmiete (inklusive Modernisierungsumlage) angewendet. Die Modernisierungsumlage wird also nicht jedes Jahr erneut addiert, sondern ist ab dem Zeitpunkt der Erhöhung fester Bestandteil der Miete.
V.
Zusammengefasst:
- Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB wird einmalig auf die aktuelle Miete aufgeschlagen.
- Die so erhöhte Miete ist die neue Basis für künftige Indexanpassungen.
- Künftige Indexsteigerungen beziehen sich auf die gesamte Miete inklusive Modernisierungsumlage.
- Die Modernisierungsumlage wird nicht jedes Jahr erneut addiert.
Ihr Rechenbeispiel ist also korrekt, wenn Sie die Modernisierungsumlage nur einmalig aufschlagen und dann die Indexsteigerungen auf die neue Gesamtmiete anwenden.
Beispiel:
Jahr 1: 1.000 Euro Miete + 5% Index = 1.050 Euro + 66,67 Euro Modernisierung = 1.116,67 Euro
Jahr 2: 1.116,67 Euro + 3% Index = 1.150,17 Euro (Modernisierungsumlage ist bereits enthalten)
So wird die Miete fortlaufend angepasst.
Fazit: Bei der Indexmiete wird die Modernisierungsumlage einmalig aufgeschlagen und künftige Indexanpassungen erfolgen auf die dann geltende Gesamtmiete.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Gerhard Raab
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Guten Tag Herr Raab,
ursprünglich teilten Sie mit, dass sich Modernisierungserhöhung und Indexmiete nicht ausschließen.
Nunmehr Rolle rückwärts oder verstehe ich das falsch ?
Bitte Ihre finale Antwort.
mfg
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Keine Rolle rückwärts und auch kein doppelter Rittberger, sondern nur eine Präzisierung. Aber egal, welches Vokabular man bevorzugt, es gilt Folgendes:
Während der Laufzeit einer Indexmietvertragsvereinbarung ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen Modernisierung gemäß § 557b Absatz 2 BGB ausgeschlossen.
Eine Ausnahme besteht, wenn die bauliche Maßnahme auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa wenn die Modernisierung aufgrund gesetzlicher Vorschriften (z.B. Energieeinsparverordnung) durchgeführt werden muss.
2.
Das bedeutet:
Freiwillige Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters (wie z.B. eine energetische Sanierung, die nicht gesetzlich vorgeschrieben ist) berechtigen bei einem laufenden Indexmietvertrag nicht zu einer zusätzlichen Mieterhöhung nach § 559 BGB.
Nur wenn der Vermieter die Modernisierung aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchführt, kann eine Mieterhöhung nach § 559 BGB auch bei einer Indexmiete erfolgen.
3.
Die Aussage, dass sich Modernisierungserhöhung und Indexmiete nicht ausschließen, ist also in dem engen Rahmen zutreffend, dass die Modernisierung auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. gesetzliche Pflicht). In allen anderen Fällen ist eine Modernisierungsmieterhöhung bei einer Indexmiete ausgeschlossen.
4.
Zusammengefasst:
Im Regelfall schließen sich Indexmiete und Modernisierungsmieterhöhung aus. Nur bei Modernisierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. gesetzliche Vorgaben), ist eine zusätzliche Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich.
Sie haben das also richtig erkannt: Die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung besteht bei der Indexmiete nur in Ausnahmefällen.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller,
zur Ergänzung sei noch auf folgenden Gesichtspunkt hingewiesen:
Gem. § 557b Ab. 2 Satz 2 BGB ist, abgesehen von bestimmten Ausnahmen, eine Modernisierungserhöhung bei einer Indexmiete ausgeschlossen.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
