Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Gem. § 556a BGB
kann der Vermieter die Modalitäten der Betriebskostenumlage durch Erklärung für die Zukunft ändern. Dies bedeutet freilich nicht, dass es im Einzelfall nicht auch Gründe geben könnte, um den Abrechnungsschlüssel nicht nachträglich zu ändern. Dazu kann es Parteivereinbarungen geben oder ggfs. auch einen Anspruch des Mieters oder des Vermieters.
§ 560 BGB
sieht vor, dass der Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen kann, wenn sich die Betriebskosten geändert haben. Der Vermieter darf aber nur den Zeitraum des vorangegangenen Kalenderjahres heranziehen. Dies muss der Vermieter dann innerhalb von 3 Monaten nachdem er von der Steigerung der Betriebskosten erfahren geltend machen und dem Mieter eine Erklärung übermitteln. Diese Regelung bezieht sich aber auf die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung.
Im vorliegenden Fall scheint mir die Abrechnungsschlüssel sehr überlegt getroffen zu sein. Es wird also zwei Abrechnungen geben: einmal Leerstand für Ihre verstorbenen Vermieterin und einmal Ihre. Zudem werden manche Positionen nur Ihren Verbrauch enthalten, aber dementsprechend niedrig sein.
Diskutieren könnte man einzig Wassergeld, Kanalgebühren und Heizung. Hier würde ich mich auf den Standpunkt stellen, dass es eine klare Absprache gibt, nach der Sie nur 33% bzw. 40% der Kosten zahlen - auch wenn über einen gewissen Zeitraum nur Sie als Verbraucher in Frage kommen.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.
Mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für die schnelle Antwort, folgende Punkte ihrer Antwort möchte ich nochmal hinterfragen.
㤠560 BGB
sieht vor, dass der Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen kann, wenn sich die Betriebskosten geändert haben. Der Vermieter darf aber nur den Zeitraum des vorangegangenen Kalenderjahres heranziehen. Dies muss der Vermieter dann innerhalb von 3 Monaten nachdem er von der Steigerung der Betriebskosten erfahren geltend machen und dem Mieter eine Erklärung übermitteln. Diese Regelung bezieht sich aber auf die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung."
Eine Erklärung dieser Art ist nicht erfolgt, weder schriftlich oder mündlich. Wobei ich davon ausgehe, dass nur eine schriftliche Erklärung wirksam wäre.
„Gem. § 556a BGB
kann der Vermieter die Modalitäten der Betriebskostenumlage durch Erklärung für die Zukunft ändern."
Auch solch eine Erklärung ist nicht erfolgt.
Meine Vermieterin hatte für ein Jahr ihre Tochter aufgenommen. Durch den vorgegebenen Abrechnungsschlüssel musste ich einen Teil der entstandenen Mehrkosten mittragen. Es wurde also weiter nach Heizkostenverordnung und Wohnflächenverordnung abgerechnet und nicht nach Anzahl der Personen.
Daraus ergibt sich für mich, dass der bisherige Abrechnungsschlüssel sich nicht verändert.
Ist diese Einschätzung richtig?
Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Einschätzungen sind richtig.
Die genannten Erklärungen haben schriftlich bzw. in Textform (also "schriftlich" aber ohne handschriftliche Unterschrift) zu erfolgen.
Das Ihre Vermieterin ihre Tochter aufgenommen hat, ändert an dem Sachverhalt nichts. Es wäre evtl. zu berücksichtigen, wenn Teile der Betriebskosten nach Personenzahl umgelegt würden.
Falls Sie mit Erhöhungsverlangen konfrontiert würden, wäre dies aber ein weiteres Argument, dieses abzulehnen.
Der leerstandsbedingte "Verlust" von Nebenkosten fällt in die Risikosphäre des Vermieters. Ich sehe daher keine rechtlichen Anhaltspunkte nach denen Sie wirksam mit einem neuen Umlageschlüssel konfrontiert werden könnten.
