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Mieter trennen sich und im Zahlungsverzug, rechtlich sicher vorgehen

15. August 2022 16:08 |
Preis: 75,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


10:11

Situation:

Mieter (Familie mit 2 kleinen Kindern, Eltern nicht verheiratet, beide berufstätig) ist mit der Miete im Rückstand.
Aktuell: Miete + Nebenkostenvorauszahlung ~ 1020 €

Im vorletzten Jahr lief alles gut. Ich habe im letzten Jahr gesehen, dass Mietzahlungen eingegangen sind, habe aber nicht genau auf die Beträge geschaut. Ich habe die Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr erstellt und musste feststellen, die Nachzahlung der letzten Abrechnung (war eigentlich keine Nachzahlung sondern es wurde nicht die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung geleistet) ca. 420€ nicht bezahlt wurde. Auch waren die monatlichen Beträge variable. Am Ende des Jahres ist ein Betrag von ca. 2180€ offen.
Das war mir so in keinster Weise bewusst und ich habe die Abrechnung abgeschlossen.
Es ergab sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung von ca. 240€
Zum August des aktuellen Jahres ist der offene Betrag in Summe ca. 2600 €
Der Mietvertrag ist ein Indexmietvertrag, ich habe eine Anpassung erstellt. (Die erste seit Beginn des Mietverhältnisses. ca. 3 Jahre)
Die Wohnung ist in einem 2 Familienhaus, meine Familie bewohnt die andere Wohnung.

Der Mieter kam zu mir und ich habe Ihm die Situation geschildert. (Freundlich aber bestimmt und dass er mir auch nicht sofort eine Antwort geben muss sondern erst mal nachschauen kann.) Ich war selbst überrascht also muss ich meinem Gegenüber ja die Gelegenheit geben, sich das erst einmal anzuschauen.
Leider wurde der Mieter gleich sehr aufbrausend, „Du lügst…". Es hat dann ein Wort das andere gegeben. Am Ende hat der Mieter die Indexmieterhöhung zerrissen und mir gesagt, dass es ab sofort (noch) weniger bezahlen würde.
Der Vollständigkeit halber sei hier angemerkt, dass wir aktuell das Haus energetisch sanieren, Außenputz und neue Fenster (auch bei den Mietern). Er hat sich beschwert, dass es dreckig ist und er will die Miete kürzen. Ich habe Ihm gesagt, dass ich das anders sehe und er mir schriftlich mitteilen soll, um wie viel er die Miete weshalb mindern möchte. (Ist nicht passiert.)
Wie auch immer, ich habe Ihm dann gesagt, dass ich jetzt auch nicht wüsste wie ich mich verhalten soll wenn er mit Ansage Vertragsbruch begeht. Das einzige was mir noch einfallen würde wäre Ihm zu kündigen. Darauf hin hat er mir gesagt, dass ich Ihn nicht raus bekomme solange er keine neue Wohnung hat und dass er mich „kaputt" und „platt" macht.

Danach habe ich die Frau informiert, die schockiert über die offenen Beträge war und mir und meiner Frau gesagt hat, dass die Beziehung in Schieflage ist und Sie sich trennen will, er aber nicht bereit ist aus zu ziehen (also von den Kinder weg zu ziehen). Alleine kann Sie die Wohnung nicht halten. Sie sucht nun nach einer Wohnung.

Frage:
Wie schütze ich mich am besten (rechtlich)? Es wäre nicht das erste mal, dass eine Frau mit den Kindern auszieht und der Partner „abstürzt" eventuell Schäden an der Wohnung anrichtet etc.
Ich habe zu Ihr Vertrauen und will die Kinder auch nicht raus klagen. Sie bemüht sich um eine neue Wohnung, auch das glaube ich Ihr. Ich muss aber auch an mich und meine Familie denken.

Gedanklich hatte ich folgende Möglichkeiten ins Auge gefasst:
#1
Fristlose Kündigung, ersatzweise Kündigung nach §573a. Mit gleichzeitiger Einleitung einer Räumungsklage.
Meine Einschätzung: Die fristlose Kündigung wird unwirksam werden, da Sie die ausstehenden Beträge zwischenzeitlich zahlt (Sie will mit mir einen Zahlungsplan vereinbaren). Daher wahrscheinlich unsinnig?
#2
Kündigung durch die Mieter. (Wird nicht passieren, da sie sagt, sie weiß nicht wann sie eine neue Wohnung findet. Selbst eine 24 Monate Frist könne sie nicht zusagen.)
#3
Änderungskündigung. Ihn aus dem Mietvertrag nehmen, so dass nur Sie im Mietvertrag steht. (Geht nur im Einverständniss, halte ich aber für nicht völlig ausgeschlossen.)
Was würde passieren, wenn in dieser Konstellation sie den Vertrag kündigt, (neue Wohnung gefunden) und er nicht auszieht? Muss ich den Partner der Mieterin, der nicht im Mietvertrag steht aus der Wohnung klagen, wenn er nicht auszieht. Oder geht das einfacher (mit einer einstweiligen Verfügung oder einer polizeilichen Räumung ohne Räumungsklage?)
Wenn mich das rechtlich nicht besser stellt, dann bringt es natürlich nichts.
#4
Eine vollstreckbare Vereinbarung (Gütestelle, Notar). Inhaltlich z.B. Die Mieter ziehen spätestens zum (in 12 Monaten) aus ein früherer Auszug ist jederzeit möglich und mit einer Frist von 3 Monaten anzukündigen. Ratenzahlungsvereinbarung etc.
Frage: Ist das realistisch und sinnvoll? Also macht eine Gütestelle so etwas mit und bringt mich das weiter? Die Vereinbarung ist dann Vollstreckbar, also könnte ich Ihn zur Not räumen lassen ohne eine Räumungsklage durchzuführen?
#5
Ich vereinbare eine Ratenzahlungsvereinbarung mache die nächsten 3 Monate gar nichts und spreche danach mit den Mietern, wenn sie keine Wohnung haben und auch nichts in Aussicht haben kündige ich nach §573a.
Das ist sicherlich die menschlichste Variante, aber stelle ich mich damit rechtlich schlechter? Kann mir daraus später ein Nachteil entstehen?
Macht es Sinn in dieser Variante Sinn das gesprochene, „die Mieter möchten aufgrund geänderter Lebensumstände ausziehen und suchen eine neue Wohnung zum nächst möglichen Zeitpunkt" schriftlich festzuhalten? Oder ist das unerheblich?

Zu guter Letzt was raten Sie mir?


Zusatzfragen:
#a
Aus Ihrer Erfahrung, eine Räumungsklage bzw. eine Räumung gegen eine Familie mit 2 kleinen (nicht Schulpflichtigen Kindern) ist das überhaupt realistisch oder wird das am sozialen Kontext scheitern?
#b
Ich habe in den letzten 24 Monaten akzeptiert, dass die Miete später gezahlt wurde (Mitte des Monats). Wie kann ich mich hier davor schützen, dass so etwas zu meinem Nachteil als Gewohnheitsrecht(?) eingestuft wird? Reicht ein 3 Zeiler:
„Der Vermieter akzeptiert einen Zahlungseingang der Miete bis zum 15. eines Monats. Hieraus kann kein Gewohnheitsrecht abgeleitet werde. Der Vermieter kann diese Zustimmung jederzeit einseitig widerrufen?"
oder benötigt es dazu mehr?

15. August 2022 | 16:46

Antwort

von


(459)
Gräfelfinger Str., 97a
81375 München
Tel: 089 1222189
Web: http://www.kanzlei-richter-muenchen.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

#1 Dies ist rechtlich zulässig, da es sich um ein Gebäude handelt, in dem es 2 Wohnungen gibt, in dem Sie als Vermieter eine Wohnung bewohnen. Es handelt sich hier aber um eine ordentliche Kündigung mit verlängerter Kündigungsfrist.

#2 Das wäre die einfachste Lösung, aber unwahrscheinlich.

#3 Ein Mietverhältnis, an dem mehrere Mieter beteiligt sind, kann seitens der Mieter nur gekündigt werden, wenn alle Mieter die Kündigung schriftlich erklären. Wenn er nicht kündigt, bleibt das Mietverhältnis bestehen und Sie müssen ihm kündigen.

#4 Da sämtliche Schlichtungsverfahren letztlich auf Freiwilligkeit basieren, ergibt eine Schlichtung keinen Sinn, wenn sich Ihr Gegner dem Verfahren ernsthaft und endgültig verweigert. Eine Unterwerfungserklärung wird der Mieter nicht unterschreiben und das kann auch die Gütestelle nicht gegen den Willen des Mieters anordnen.

#5 Das ist eine mögliche Variante. Bei einer Kündigung nach §573a BGB verspielen Sie sich nichts, wenn Sie einen Aufschub von 3 Monaten geben. Beachten Sie aber, dass die Kündigungsfrist sich hier um 3 Monate verlängert. Sie verlieren also Zeit. Die Einwände sehe ich als irrelevant.

#a Chancen sind gegeben. Wenn keine besonderen Erkrankungen vorliegen, gibt es auch keinen Grund, eine besondere Härte anzunehmen.

b) Ein Gewohnheitsrecht gibt es im Mietrecht sowieso nicht. Wenn Sie es allerdings schriftlich erlauben, dann kann das als eine Vertragserweiterung angesehen werden. Sie müssen sich schon entscheiden, ob Sie die Zahlungen vertraglich bis zur Mitte des Monats gewähren wollen oder bei den bisherigen Fristen bleiben. Zulässig dürfte es sein, wenn Sie den Mietern einen Aufschub zur Monatsmitte für einen bestimmten Zeitraum gewähren (etwa für 3 Monate).


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Richter


Rückfrage vom Fragesteller 17. August 2022 | 09:52

Hallo Herr Richter,

besten Dank für Ihre Antworten. Hierzu habe ich ein paar Nachfragen, vielleicht haben wir leicht aneinander vorbeigeschrieben.

#3 Frage
Änderungskündigung. Ihn aus dem Mietvertrag nehmen, so dass nur Sie im Mietvertrag steht. (Geht nur im Einverständnis, halte ich aber für nicht völlig ausgeschlossen.)
Was würde passieren, wenn in dieser Konstellation sie den Vertrag kündigt, (neue Wohnung gefunden) und er nicht auszieht? Muss ich den Partner der Mieterin, der nicht im Mietvertrag steht aus der Wohnung klagen, wenn er nicht auszieht. Oder geht das einfacher (mit einer einstweiligen Verfügung oder einer polizeilichen Räumung ohne Räumungsklage?)
Wenn mich das rechtlich nicht besser stellt, dann bringt es natürlich nichts.
#3 Antwort
Ein Mietverhältnis, an dem mehrere Mieter beteiligt sind, kann seitens der Mieter nur gekündigt werden, wenn alle Mieter die Kündigung schriftlich erklären. Wenn er nicht kündigt, bleibt das Mietverhältnis bestehen und Sie müssen ihm kündigen.
#3 Nachfrage
Das ist mir klar und das war auch nicht die Frage, die Frage war: Wenn wir uns gemeinsam (alle Mieter + alle Vermieter) darauf einigen einen Mieter aus dem Mietvertrag zu nehmen. Er bleibt dann aber bis zum Auszug in der Wohnung als Partner der Mieterin. Wenn sie kündigt und auszieht, er aber das Haus "besetzt", bekomme ich Ihn dann ohne Räumungsklage aus der Wohnung (oder muss ich trotz dessen, dass er nicht Mietpartei ist und der einzige Mieter gekündigt hat und ausgezogen ist, eine Räumungsklage gegen den "Hausbesetzer" betreiben).

#4 Frage
Eine vollstreckbare Vereinbarung (Gütestelle, Notar). Inhaltlich z.B. Die Mieter ziehen spätestens zum (in 12 Monaten) aus ein früherer Auszug ist jederzeit möglich und mit einer Frist von 3 Monaten anzukündigen. Ratenzahlungsvereinbarung etc.
Frage: Ist das realistisch und sinnvoll? Also macht eine Gütestelle so etwas mit und bringt mich das weiter? Die Vereinbarung ist dann Vollstreckbar, also könnte ich Ihn zur Not räumen lassen ohne eine Räumungsklage durchzuführen?
#4 Antwort
Da sämtliche Schlichtungsverfahren letztlich auf Freiwilligkeit basieren, ergibt eine Schlichtung keinen Sinn, wenn sich Ihr Gegner dem Verfahren ernsthaft und endgültig verweigert. Eine Unterwerfungserklärung wird der Mieter nicht unterschreiben und das kann auch die Gütestelle nicht gegen den Willen des Mieters anordnen.
#4 Nachfrage
Auch das ist mir klar, die Vereinbarung kann nur einvernehmlich stattfinden, die Frage war aber:
Wäre eine solche Vereinbarung rechtlich Sinnvoll? Also stimmt meine Annahme, dass ich mit einer solchen Vereinbarung eine Vollstreckung durchführen könnte? Habe ich etwas nicht bedacht? Und könnte die Gütestelle so eine Vereinbarung von sich aus ablehnen weil sie unethisch oder sonst etwas ist?

#b Antwort
Ein Gewohnheitsrecht gibt es im Mietrecht sowieso nicht. Wenn Sie es allerdings schriftlich erlauben, dann kann das als eine Vertragserweiterung angesehen werden. Sie müssen sich schon entscheiden, ob Sie die Zahlungen vertraglich bis zur Mitte des Monats gewähren wollen oder bei den bisherigen Fristen bleiben. Zulässig dürfte es sein, wenn Sie den Mietern einen Aufschub zur Monatsmitte für einen bestimmten Zeitraum gewähren (etwa für 3 Monate).
#b Nachfrage
Ich habe diese Frage gestellt, da ein Kollege von Ihnen mir gesagt hat, dass ich nachdem ich eine verspätete Zahlung so lange geduldet habe, auch habe ich in der Rechtsprechung einen Hinweis darauf gefunden, dass Ihr Kollege nicht unrecht hat. Amtsgericht Pinneberg, Aktenzeichen 67 C 91/08
Wenn ich sie richtig verstanden habe, könnte man eine Vereinbarung machen, ausnahmsweise werden verspätete Zahlungen bis zum 15. eines Monats vorübergehend geduldet. Ab dem 1.1.2023 haben die Zahlungen wieder entsprechend den Vereinbarungen im Mietvertrag zu erfolgen.
So in etwa?

Zu guter Letzt bitte ich Sie um Ihren professionellen Rat was Sie mir in dieser Situation raten würden.
Darauf sind Sie in der initialen Antwort leider nicht eingegangen.

Beste Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17. August 2022 | 10:11

Sehr geehrter Fragesteller,

danke für die Klarstellung:

#3 Lebt der Mieter mit seinem Ehepartner in der Wohnung ist die Räumungsklage auch gegen diesen zu erheben, selbst wenn der Ehepartner nicht Mietvertragspartei ist. Mit anderen Worten vor der Zwangsräumung ist ein Titel (eine Klage) notwendig.

#4 Eine Schlichtungsstelle kann alles vereinbaren, was die Parteien in Übereinstimmung vorschlagen. Rechtlich unethisch ist eine Unterwerfungsvereinbarung nicht. Natürlich wäre eine solche Vereinbarung für Sie als Vermieter sinnvoll. Allerdings ist sie für die Mieter nicht sinnvoll und daher höchst unwahrscheinlich, dass so etwas zustande kommt.

#b In der Entscheidung ging es darum, ob eine fristlose Kündigung zulässig war oder eine Abmahnung erforderlich war, wenn zuvor verspätete Zahlungen geduldet wurden. Es wurde eine Abmahnung für erforderlich gehalten. Deshalb habe ich geschrieben, Sie müssen deutlich machen, was Sie vom Mieter verlangen.

Die Vereinbarung kann lauten: "Ausnahmsweise werden verspätete Zahlungen bis zum 15. eines Monats bis zum 1.1.2023 geduldet. Danach haben die Zahlungen wieder entsprechend den Vereinbarungen im Mietvertrag zu erfolgen."

Wenn eine Einigung möglich ist, wie Sie beteuern, dann wäre das die einfachste Lösung.
Wenn nicht, können Sie kündigen. Die rechtlichen Möglichkeiten habe ich Ihnen aufgezeigt.

Da hier aber mehr als nur rechtliche Aspekte eine Rolle spielen, ist es nicht einfach, Ihnen hier einen rat zu erteilen. Wenn Sie die Frau schützen wollen, können Sie den erwähnten Zahlungsaufschub gewähren. Ansonsten sollten Sie keine zeit verlieren und beiden unverzüglich kündigen.

Bei weiteren Fragen können Sie mir gerne eine Email schreiben.

Beste Grüße
RA Richter

ANTWORT VON

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