Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
#1 Dies ist rechtlich zulässig, da es sich um ein Gebäude handelt, in dem es 2 Wohnungen gibt, in dem Sie als Vermieter eine Wohnung bewohnen. Es handelt sich hier aber um eine ordentliche Kündigung mit verlängerter Kündigungsfrist.
#2 Das wäre die einfachste Lösung, aber unwahrscheinlich.
#3 Ein Mietverhältnis, an dem mehrere Mieter beteiligt sind, kann seitens der Mieter nur gekündigt werden, wenn alle Mieter die Kündigung schriftlich erklären. Wenn er nicht kündigt, bleibt das Mietverhältnis bestehen und Sie müssen ihm kündigen.
#4 Da sämtliche Schlichtungsverfahren letztlich auf Freiwilligkeit basieren, ergibt eine Schlichtung keinen Sinn, wenn sich Ihr Gegner dem Verfahren ernsthaft und endgültig verweigert. Eine Unterwerfungserklärung wird der Mieter nicht unterschreiben und das kann auch die Gütestelle nicht gegen den Willen des Mieters anordnen.
#5 Das ist eine mögliche Variante. Bei einer Kündigung nach §573a BGB verspielen Sie sich nichts, wenn Sie einen Aufschub von 3 Monaten geben. Beachten Sie aber, dass die Kündigungsfrist sich hier um 3 Monate verlängert. Sie verlieren also Zeit. Die Einwände sehe ich als irrelevant.
#a Chancen sind gegeben. Wenn keine besonderen Erkrankungen vorliegen, gibt es auch keinen Grund, eine besondere Härte anzunehmen.
b) Ein Gewohnheitsrecht gibt es im Mietrecht sowieso nicht. Wenn Sie es allerdings schriftlich erlauben, dann kann das als eine Vertragserweiterung angesehen werden. Sie müssen sich schon entscheiden, ob Sie die Zahlungen vertraglich bis zur Mitte des Monats gewähren wollen oder bei den bisherigen Fristen bleiben. Zulässig dürfte es sein, wenn Sie den Mietern einen Aufschub zur Monatsmitte für einen bestimmten Zeitraum gewähren (etwa für 3 Monate).
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
RA Richter
Antwort
vonRechtsanwalt Matthias Richter
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Hallo Herr Richter,
besten Dank für Ihre Antworten. Hierzu habe ich ein paar Nachfragen, vielleicht haben wir leicht aneinander vorbeigeschrieben.
#3 Frage
Änderungskündigung. Ihn aus dem Mietvertrag nehmen, so dass nur Sie im Mietvertrag steht. (Geht nur im Einverständnis, halte ich aber für nicht völlig ausgeschlossen.)
Was würde passieren, wenn in dieser Konstellation sie den Vertrag kündigt, (neue Wohnung gefunden) und er nicht auszieht? Muss ich den Partner der Mieterin, der nicht im Mietvertrag steht aus der Wohnung klagen, wenn er nicht auszieht. Oder geht das einfacher (mit einer einstweiligen Verfügung oder einer polizeilichen Räumung ohne Räumungsklage?)
Wenn mich das rechtlich nicht besser stellt, dann bringt es natürlich nichts.
#3 Antwort
Ein Mietverhältnis, an dem mehrere Mieter beteiligt sind, kann seitens der Mieter nur gekündigt werden, wenn alle Mieter die Kündigung schriftlich erklären. Wenn er nicht kündigt, bleibt das Mietverhältnis bestehen und Sie müssen ihm kündigen.
#3 Nachfrage
Das ist mir klar und das war auch nicht die Frage, die Frage war: Wenn wir uns gemeinsam (alle Mieter + alle Vermieter) darauf einigen einen Mieter aus dem Mietvertrag zu nehmen. Er bleibt dann aber bis zum Auszug in der Wohnung als Partner der Mieterin. Wenn sie kündigt und auszieht, er aber das Haus "besetzt", bekomme ich Ihn dann ohne Räumungsklage aus der Wohnung (oder muss ich trotz dessen, dass er nicht Mietpartei ist und der einzige Mieter gekündigt hat und ausgezogen ist, eine Räumungsklage gegen den "Hausbesetzer" betreiben).
#4 Frage
Eine vollstreckbare Vereinbarung (Gütestelle, Notar). Inhaltlich z.B. Die Mieter ziehen spätestens zum (in 12 Monaten) aus ein früherer Auszug ist jederzeit möglich und mit einer Frist von 3 Monaten anzukündigen. Ratenzahlungsvereinbarung etc.
Frage: Ist das realistisch und sinnvoll? Also macht eine Gütestelle so etwas mit und bringt mich das weiter? Die Vereinbarung ist dann Vollstreckbar, also könnte ich Ihn zur Not räumen lassen ohne eine Räumungsklage durchzuführen?
#4 Antwort
Da sämtliche Schlichtungsverfahren letztlich auf Freiwilligkeit basieren, ergibt eine Schlichtung keinen Sinn, wenn sich Ihr Gegner dem Verfahren ernsthaft und endgültig verweigert. Eine Unterwerfungserklärung wird der Mieter nicht unterschreiben und das kann auch die Gütestelle nicht gegen den Willen des Mieters anordnen.
#4 Nachfrage
Auch das ist mir klar, die Vereinbarung kann nur einvernehmlich stattfinden, die Frage war aber:
Wäre eine solche Vereinbarung rechtlich Sinnvoll? Also stimmt meine Annahme, dass ich mit einer solchen Vereinbarung eine Vollstreckung durchführen könnte? Habe ich etwas nicht bedacht? Und könnte die Gütestelle so eine Vereinbarung von sich aus ablehnen weil sie unethisch oder sonst etwas ist?
#b Antwort
Ein Gewohnheitsrecht gibt es im Mietrecht sowieso nicht. Wenn Sie es allerdings schriftlich erlauben, dann kann das als eine Vertragserweiterung angesehen werden. Sie müssen sich schon entscheiden, ob Sie die Zahlungen vertraglich bis zur Mitte des Monats gewähren wollen oder bei den bisherigen Fristen bleiben. Zulässig dürfte es sein, wenn Sie den Mietern einen Aufschub zur Monatsmitte für einen bestimmten Zeitraum gewähren (etwa für 3 Monate).
#b Nachfrage
Ich habe diese Frage gestellt, da ein Kollege von Ihnen mir gesagt hat, dass ich nachdem ich eine verspätete Zahlung so lange geduldet habe, auch habe ich in der Rechtsprechung einen Hinweis darauf gefunden, dass Ihr Kollege nicht unrecht hat. Amtsgericht Pinneberg, Aktenzeichen 67 C 91/08
Wenn ich sie richtig verstanden habe, könnte man eine Vereinbarung machen, ausnahmsweise werden verspätete Zahlungen bis zum 15. eines Monats vorübergehend geduldet. Ab dem 1.1.2023 haben die Zahlungen wieder entsprechend den Vereinbarungen im Mietvertrag zu erfolgen.
So in etwa?
Zu guter Letzt bitte ich Sie um Ihren professionellen Rat was Sie mir in dieser Situation raten würden.
Darauf sind Sie in der initialen Antwort leider nicht eingegangen.
Beste Grüße
Sehr geehrter Fragesteller,
danke für die Klarstellung:
#3 Lebt der Mieter mit seinem Ehepartner in der Wohnung ist die Räumungsklage auch gegen diesen zu erheben, selbst wenn der Ehepartner nicht Mietvertragspartei ist. Mit anderen Worten vor der Zwangsräumung ist ein Titel (eine Klage) notwendig.
#4 Eine Schlichtungsstelle kann alles vereinbaren, was die Parteien in Übereinstimmung vorschlagen. Rechtlich unethisch ist eine Unterwerfungsvereinbarung nicht. Natürlich wäre eine solche Vereinbarung für Sie als Vermieter sinnvoll. Allerdings ist sie für die Mieter nicht sinnvoll und daher höchst unwahrscheinlich, dass so etwas zustande kommt.
#b In der Entscheidung ging es darum, ob eine fristlose Kündigung zulässig war oder eine Abmahnung erforderlich war, wenn zuvor verspätete Zahlungen geduldet wurden. Es wurde eine Abmahnung für erforderlich gehalten. Deshalb habe ich geschrieben, Sie müssen deutlich machen, was Sie vom Mieter verlangen.
Die Vereinbarung kann lauten: "Ausnahmsweise werden verspätete Zahlungen bis zum 15. eines Monats bis zum 1.1.2023 geduldet. Danach haben die Zahlungen wieder entsprechend den Vereinbarungen im Mietvertrag zu erfolgen."
Wenn eine Einigung möglich ist, wie Sie beteuern, dann wäre das die einfachste Lösung.
Wenn nicht, können Sie kündigen. Die rechtlichen Möglichkeiten habe ich Ihnen aufgezeigt.
Da hier aber mehr als nur rechtliche Aspekte eine Rolle spielen, ist es nicht einfach, Ihnen hier einen rat zu erteilen. Wenn Sie die Frau schützen wollen, können Sie den erwähnten Zahlungsaufschub gewähren. Ansonsten sollten Sie keine zeit verlieren und beiden unverzüglich kündigen.
Bei weiteren Fragen können Sie mir gerne eine Email schreiben.
Beste Grüße
RA Richter
