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Mieter kündigen wegen Nichtzahlung - vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch?

| 21.10.2014 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:44

Zusammenfassung:

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses ist der Erwerber eines Hauses unabhängig von der vertraglichen Vereinbarung über den Besitzübergang erst ab Eintragung ins Grundbuch berechtigt. Bei einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat ist eine fristgemäße Kündigung möglich.

Seit 1.9.14 ist der Nutzen und Lastenübergang erfolgt beim Kauf meines MFH.
Eine Mietpartei bestehend aus einem Mann und einer Frau, Mietvertrag ist am 1.7.14 geschlossen worden, hat bisher keine einzige Mietzahlung innerhalb der drei Werktage des Monats geleistet, sondern immer Mitte des Monats. Die Frau ist von dem Mann tätlich angegriffen worden und daraufhin ausgezogen, möchte unbedingt aus dem Mietvertrag raus. Der Mann wohnt derzeit noch in der Wohnung, hat leider mehrere Schufaeinträge (das wusste der Verkäufer vor Abschluss des Mietvertrages - :-(ärger) und zahlt nicht oder zu spät. Derzeit befinden sie sich mit 1 Kautionsrate (=1 Monatskaltmiete, war fällig im August) und 1 Mietzahlung (Oktobermiete, = Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung) im Rückstand. Telefonische Mahnungen sind mehrfach erfolgt, bisher ergebnislos, Versprechungen sind nicht eingehalten worden. Eine schriftliche Mahnung, die Miete pünktlich zu bezahlen und die Kautionsrate zu bezahlen erfolgte auch schon im September, leider nur mit normaler Post, nicht mit Einwurf-Einschreiben.

Ich bin noch nicht im Grundbuch eingetragen, im Kaufvertrag steht: "Nutzungen, Lasten und Gefahr einschliesslich der, auch öffentlich-rechtlichen Verkehrssicherungspflichten, gehen mit der Übergabe, das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch über." Ansonsten steht nur, dass die Mietverhältnisse übergehen. Übergabe ist erfolgt, Umschreibung noch nicht.

Meine Frage: Kann ich wirksam fristlos, hilfsweise ordentlich kündigen oder brauche ich dazu eine Vollmacht des Verkäufers? Wenn ich eine Vollmacht brauche, muss der Verkäufer mir diese erteilen bzw. macht er sich schadensersatzpflichtig wenn er mir diese nicht erteilt? Ist die ordentliche Kündigung in jedem Fall wirksam wenn damit zu rechnen ist, dass eine der beiden Mietparteien der Kündigung nicht widersprechen wird?

Was kostet die Erstellung der Kündigung und der Räumungsklage durch einen Anwalt wenn die Nettokaltmiete 300 EUR beträgt? Ist es anzuraten sich an einen örtlichen Anwalt zu wenden oder macht die örtliche Distanz keinen Unterschied? Ich suche einen guten Mietrechtsanwalt für mein Haus in Erfurt!

Vielen Dank für eine Antwort!

21.10.2014 | 12:35

Antwort

von


(571)
Heinz-Fangman-Str. 2
42287 Wuppertal
Tel: 0202 76988091
Web: http://www.kanzlei-scheibeler.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

solange Sie im Grundbuch noch nicht eingetragen sind, können Sie nicht selbst kündigen. Dies muss entweder der Alteigentümer selbst erledigen oder aber er muss Ihnen eine Vollmacht erteilen. Hier sehe ich eine Nebenpflicht zum Kaufvertrag. Sollte er diese verletzen, können Sie ihn auch auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wobei Sie beweisen müssen, welche Mieten sie erhalten hätten bzw. ab wann Sie hätten neu vermieten können, wenn der Alteigentümer mitgewirkt hätte. Dies könnte ein wenig schwierig werden.

Eine fristlose Kündigung wegen des aufgelaufenen Rückstands ist aktuell nicht möglich, da die Kaution bei der Berechnung des Mietrückstandes im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht zu berücksichtigen ist. Eine fristgemäße Kündigung gemäß § 573 BGB wäre aber nach dem Urteil des BGH vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12 schon möglich ab dem 07.11.2014, wenn also der Rückstand von mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat gedauert hat. Dies sogar dann bei pünktlicher Entrichtung der Novembermiete.

Auch die ständig verspätete Mietzahlung ist ein Kündigungsgrund, soweit nicht auf eine verspätete Bearbeitung seitens der ARGE oder des Sozialamtes zurück zu führen. Hier besteht aber das Problem, dass Sie den Zugang Ihres Mahnbeschreibens nicht beweisen können, wenn dieser bestritten wird.

Es kommt für die Wirksamkeit der Kündigung nicht auf einen fehlenden Widerspruch eines der Mieter an. Vielmehr müssten Sie bei ausbleibendem Auszug Räumungsklage erheben, in deren Rahmen die Wirksamkeit der Kündigung dann geklärt wird.

Die Anwaltsgebühren nach dem RVG für die Kündigung betragen ausgehend von einem Gegenstandswert von EUR 3.600 (Jahresnettokaltmiete) EUR 413,64 brutto, die Kosten für die Vertretung im Prozess ca. EUR 600,00 brutto bei Beendigung durch Urteil, ohne Vergleich. Bitte bedenken Sie auch, dass Sie im Fall des Unterliegens Kosten in gleicher Höhe eines etwaigen gegnerischen Anwaltes zu tragen haben und noch Gerichtskosten von EUR 381,00 einzuzahlen sind.

Bei Einschaltung eines ortsfremden Anwaltes fallen für die Wahrnehmung des Gerichtstermisn Reisekosten oder Kosten für einen Terminsvertreter an. Einen örtlichen Anwalt können Sie bei der Anwaltskammer erfragen. Alternativ können Sie sich auch an den örtlichen Hauseigentümerverein wenden.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
Fachanwältin für Arbeitsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 21.10.2014 | 15:12

Vielen Dank für Ihre schnelle und gut verständliche Antwort. Was ich nicht ganz verstehe, bzw. was mir widersprüchlich erscheint ist die Tatsache dass eine fristlose Kündigung gem. 569 Abs. 2a BGB möglich ist bei Verzug von 2 Kautionsraten in Höhe von je einer Kaltmiete, nicht aber bei Verzug mit einer Kautionsrate und einer kompletten Miete, wo der rückständige Betrag ja höher ist und die rückständige Mietzahlung eigentlich schwerer wiegen sollte. Ist das tatsächlich so, dass ein Mieter erst mit insgesamt 3 Mieten (entweder 2 Kautionsraten und eine Miete oder 2 Mieten und eine Kautionsrate) in Verzug kommen kann bevor man fristlos kündigen kann?

Bezüglich der Vollmacht des Verkäufers: In welcher Form muss die Vollmacht erteilt werden und in welcher Form dem Mieter vorgelegt werden (oder darf nur auf Nachfrage vorgelegt werden)? Wer muss unterschreiben wenn der Verkäufer eine Wohnungsgesellschaft (TAG) ist? Vielen Dank für Ihre Antwort! MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.10.2014 | 15:44

Sehr geeehrte Fragestellerin,

den von Ihnen dargestellten Widerspruch erkenne ich auch. Allerdings entspricht es der bisherigen Rechtsprechung, dass zur Berechnung der Rückstände gemäß § § 543 BGB eine einmalige Zahlung wie die Kaution nicht herangezogen werden darf. Inwieweit die neue Vorschrift des § 569 Abs. 2 a diese Rechtsprechung ändern wird, ist zweifelhaft. Denn ihre Einführung zeigt ja gerade, dass die Mietkaution bei § 543 BGB nicht zählt.

Es ist aber auch nicht richtig, dass insgesamt ein Rückstand von drei Monatsmieten für eine fristlose Kündigung zu fordern ist. Vielmehr reicht auch Verzug für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete aus, oder ein Rückstand mit zwei Mieten in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt. Hiermit ist dann aber eben nur die eigentliche Miete und Nebenkostenvorauszahlung gemeint.

Die Vollmacht sollte dem Kündigungsschreiben im Original beigefügt werden, da anderenfalls eine Zurückweisung gemäß § 174 BGB möglich ist. Unterschreiben muss der gesetzliche Vertreter der Wohnungbaugesellschaft, also Geschäftsführer oder ähnliches.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 21.10.2014 | 17:23

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