Sehr geehrte Fragestellerin,
aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der potentielle Interessent Nr. 2 weder einen Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrages, noch auf möglichen Schadenersatz. Der BGH sieht hier vor dem Vertragsabschluss nur in ganz krassen Ausnahmefällen eine Möglichkeit für Schadenersatzansprüche.
Zitat:Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt.
Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strengere Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Eine solche ist beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder auch dann gegeben, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von dieser Bereitschaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren. Begründete schon das Fehlen triftiger Gründe für die Verweigerung der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags die Haftung des Verhandlungspartners, bedeutete das nämlich einen indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags. Ein solcher Zwang liefe dem Zweck der Formvorschrift des § 311b BGB zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstandes eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll.
Ohne einen notariellen Vertrag ist hier also im Grunde keinerlei Anspruch möglich, die von Ihnen vorgelegte Erklärung ist aber nicht notariell, noch dazu hat der Käufer selbst zu verantworten, dass der notarielle Termin geplatzt ist. Es ist offensichtlich, dass die Bestätigung nur dem Zweck dienen soll (und das was ja auch vereinbart), um bei der Bank eine Prüfung der Finanzierung zu ermöglichen. Eine weitergehende rechtliche Bindung wird dadurch nicht erzeugt, insbesondere ließe sich mit dem geplatzten Termin ja grade auch begründen, warum dann doch an eine weitere Partei verkauft wird. Das Verhalten der Bank muss sich Interessent Nr. 2 auch voll zurechnen lassen, selbst wenn er im Grunde dafür nichts kann. Sie bzw. die Eheleute könnten jetzt also auch anderweitig verkaufen, ohne dass mit Ansprüchen durch Interessent Nr. 2 zu rechnen ist.
Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende.
Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke
