Kündigungsverzichtsklausel von 2 Jahren: wann kann die Mietwohnung gekündigt werden?

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zum Mietrecht, ab wann eine Kündigung der Mietwohnung in unserem Falle möglich ist.

Dazu schildere ich kurz den Fall und Hintergrund: Am 01.03.2022 sind mein damaliger Partner und ich in eine gemeinsame Mietwohnung gezogen und haben den Mietvertrag gemeinsam jeweils als Hauptmieter geschlossen. Im Oktober diesen Jahres haben sich mein Partner und ich getrennt und mein Partner bewohnt die Wohnung seither alleine. Beim Vermieter hatten wir angefragt, ob es möglich wäre, den Mietvertrag vorher aufzulösen, da die Miete für eine Person alleine zu hoch ist, dies wurde aber abgelehnt. In dem Mietvertrag haben wir folgenden Passus enthalten:

"Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Vertragsparteien verzichten wechselseitig auf ihr Kündigungsrecht von zwei Jahren ab Mietvertragsbeginn. Das gesetzliche Recht auf eine außerordentliche Kündigung bleibt davon unberührt."

Wir haben daher beim Vermieter eine Kündigung der Wohnung zum Ende der zwei Jahre, zum 29.02.2024, eingereicht.

Der Vermieter hat auf die Kündigung Folgendes geantwortet: "Wir erlauben uns, auf die gesetzlichen Bestimmungen hinzuweisen. Danach beträgt die Kündigungsfrist drei Monate nach Sperrfrist (§ 573c Abs. 1 BGB). Wir weisen deshalb darauf hin, dass die monatlichen Mietzahlungen bis zum 31.05.2024 geleistet werden müssen."

Wir haben uns daraufhin belesen und unterschiedliche Aussagen gefunden, ab wann eine Kündigung möglich ist. Daher möchten wir gerne in diesem Forum fragen, wie hier die aktuelle rechtliche Lage ist. Ist es in unserem Falle erst möglich zum 31.05.2024 zu kündigen und aus dem Vertrag zu kommen? Und falls es zum 29.02.2024 rechtlich möglich ist, auf welche Paragraphen oder auch Urteile könnten wir uns stützen?

Vielen Dank vorab und beste Grüße

Rechtsanwältin Yvonne Müller · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte Fragestellerin,    gerne helfe ich Ihnen weiter, wie folgt:    Innerhalb des Zeitraums, der durch den Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbart wurde, ist eine ordentliche Kündigung nicht erlaubt. Möglich wird eine Kündigung dann zum Ablauf des Zeitraums. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen bzw. jene, die im Mietvertrag festgelegt wurden &lpar;sofern diese wirksam sind&rpar;.    Gemäß &#167; 573c Abs. 1 BGB beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Monats, in dem die Kündigung beim Vermieter eingeht. In Ihrem Fall haben Sie eine Kündigungsverzichtsvereinbarung im Mietvertrag, die eine Kündigung für zwei Jahre ausschließt. Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich zulässig und bindend.    Ihre Kündigung zum 29.02.2024 ist daher rechtlich korrekt, da sie nach Ablauf der zweijährigen Kündigungsverzichtsfrist erfolgt. Die Kündigungsfrist von drei Monaten beginnt dann ab dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigung beim Vermieter eingeht.    Die Aussage Ihres Vermieters, dass die Mietzahlungen bis zum 31.05.2024 zu leisten sind, ist daher nicht korrekt. Vorausgesetzt, Sie haben die Kündigung bis zum dritten Werktag im November 2023 beim Vermieter zugehen lassen.    Ich empfehle Ihnen, diesen Umstand über einen Rechtsanwalt rechtssicher prüfen zu lassen.    Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Einschätzung darstellt und eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen kann.    Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Bei Unklarheiten fragen Sie gerne nach.      Mit freundlichen Grüßen,  Rechtsanwältin Müller

Kündigungsverzichtsklausel von 2 Jahren: wann kann die Mietwohnung gekündigt werden?

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwältin Yvonne Müller

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