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Kündigungsfrist Gewerbemiete


13.11.2007 17:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



es geht im vorliegenden Sachverhalt um einen Gewerberaummietvertrag Mietbeginn 01.05.2002 mit einer 5 jährigen Festmietzeit und einer einmaligen Option um weitere 5 Jahre zu gleichen Bedingungen zu verlängern. Die Option muss schriftlich spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Festmietzeit vom Mieter gegenüber dem Vermieter erklärt werden.

"Bei Nichtausübung der Option oder nach Ablauf der Optionszeit verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um ein weiteres Jahr, falls nicht eine der Parteien zwölf Monate vor Ende der Festmietzeit bzw.vor Ende der jeweiligen Optionszeit bzw. vor Ablauf eines Verlängerungsjahres gegenüber der anderen Partei schriftlich dieser automatischen Verlängerung des Mietverhältnisses widerspricht".(so lautet der exakte Wortlaut im Vertrag)

Für mich und wohl auch jedem Dritten beziehen sich die zwölf Monate Kündigungsfrist ausschließlich für den Fall Kündigung zum Ablauf der Festmietzeit bzw. Kündigung zum Ablauf der 1. Option 5 Jahre Verlängerung. Anderenfalls würde man den dritten Fall, Verlängerung des Mietverhältnisses um ein Jahr mit einer einjährigen Kündigungsfrist, also Kündigung noch vor Mietbeginn belegen. Auch der letzte Teilsatz des Abschnittes ...... „schriftlich dieser automatischen Verlängerung (nämlich der einjährigen Verlängerung) des Mietverhältnisses widerspricht“ bestätigt dies.

Meiner Erfassung nach ergebe sich nämlich bei Nichtausübung der Option ohne Kündigung/Widerspruch automatisch eine zweijährigen Verlängerung und dies war nicht der gewollte Inhalt der Vertragsvereinbarung. Daher war ich von einer gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten bzw.max 6 Monaten ausgegangen.

Des weiteren wird in der Rechtsprechung die Auffassung vertreten, dass das Mietvertragsverhältnis sich nicht ohne erneute schriftliche Vereinbarung beider Vertragsparteien um mehr als einmal 1 Jahr verlängern darf.

Meine Frage: Ist mit Kündigungs-/Widerspruchsschreiben an den Vermieter am 14.09.2007 das Mietverhältnis wirksam zum 30.04.2008 gekündigt ? Der Vermieter pocht auf eine 2 jährige Verlängerung also Kündigung zum 30.04.2009, da nicht vor Beginn des Verlängerungsjahres bereits gekündigt wurde.

Fachaufsätze in der NJW-RR 2006,337 und NJW-RR 2006,779 waren bisher nicht so hilfreich.

Rechtsquellen, die gegebenenfalls meine Auffassung bestätigen,wären für eine Argumentation gegenüber dem Vermieter sehr hilfreich.
Sehr geehrte Fragensteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

die Auslegung des von Ihnen abgeschlossenen Gewerbemietvertrages wird leider zu dem Ergebnis führen, daß sich das Mietverhältnis bis zum 30.4.2009 verlängert hat, da Sie der Verlängerung nicht fristgerecht schriftlich widersprochen haben.

Zwar ist die genannte Verlängerungsklausel unglücklich bzw. mißverständlich formuliert. Jedoch besagt Sie vom Wortlauf her, daß sich das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit (30.4.2007) jeweils um ein weiteres Jahr verlängert, in Ihrem Fall also mindestens bis zum 30.4.2008. Eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.4.2008 wäre aber nur dann in Betracht gekommen, wenn Sie spätestens zum 30.4.2007 gekündigt hätten.

Sie können also jetzt das Mietverhältnis nur zum 30.4.2009 kündigen. Ihre bisherige Kündigung wird grundsätzlich zum richtigen Termin umgedeutet, sicherheitshalber sollten Sie jedoch eine erneute Kündigung zum 30.4.2009 bzw. zum nächstmöglichen Termin schriftlich aussprechen.

Ihr Einwand, daß nur eine einmalige Verlängerung ohne erneute schriftliche Vereinbarung in Betracht kommt, ist leider nur auf Wohnraummiete anwendbar.

Ich kann Ihnen also leider nur nahelegen, daß Sie versuchen sollten, sich um einen Nachmieter zu kümmern; zwar muß Ihr Vermieter nicht jeden Nachmieter akzeptieren, aber zumindest besteht so die Möglichkeit, mit einer gütlichen Einigung doch noch vorzeitig aus dem Mietvertrag herauszukommen.

Es tut mir leid, Ihnen keine für Sie günstigere Antwort geben zu können und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen,

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2007 | 08:41

Die entscheidende Frage ist, kann eine dem Mieter gegenüber suggerierte 1-jährige Vertragsverlängerung mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr belegt werden ? Mir sind aus der Rechtspraxis kaum Fälle bekannt, wo Die Kündigungsfrist ebenso lang ist wie die Vertragsdauer. D.h. der Vertrag müßte noch vor seinem eigentlichen Beginn gekündigt werden.
Desweiteren müßte doch wohl auch ein Gericht erkennen, dass derart verschlüsselte Klauseln, die eine scheinbar einjährige Verlängerung dem Mieter offerieren tatsächlich aber auf eine zweijährige Verlängerung abstellen nichtig sind und gegen Treu und Glauben verstoßen.

danke

mc

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.11.2007 | 09:29

Sehr geehrter Fragensteller,

auch wenn ich Ihre Bedenken verstehen kann, so ändert dies grundsätzlich an Ihrer mißlichen Lage nichts.

Wenn Ihr Mietvertrag einzelvertraglich mit dem Vermieter ausgehandelt wurde, bestehen aus dem Vertrag heraus keine Möglichkeiten einer vorzeitigen Kündigung des Vertrages.

Sollte der Vermieter Ihnen einen vorgefertigten Vertrag vorgelegt haben, den Sie ohne weitere Verhandlungen nur noch unterschrieben haben, dann könnte es sein, daß ein Gericht von einer versteckten oder verschlüsselten Klausel ausgeht. Sicher ist dies jedoch nicht! Im Gegenteil, da Sie als Gewerbetreibender und nicht als Wohnraummieter den Vertrag geschlossen haben, wird das Gericht von Ihrer Erfahrenheit in Geschäftsdingen ausgehen; der spezielle Schutz, den Wohnraummieter haben, wird Ihnen in diesem Maße sicher nicht zuteil kommen. Dazu kommt, daß Sie über Jahre Zeit hatten, sich über die Tragweite dieser Klausel Gedanken zu machen; auch dies wird das Gericht sicher berücksichtigen.
Die von Ihnen angesprochene Rechtsprechung bezieht sich eben großteils auf die Mieter von Wohnraum. Bei diesen ist vieles für den Vermieter verboten, was bei Gewerberaummieten aber frei vertraglich regelbar ist.

Daher spricht nach meiner Ansicht die Auslegung der von Ihnen vorgetragenen Klausel dafür, daß eine Verlängerung um ein weiteres Jahr nach Ablauf der ersten befristeten Mietzeit erfolgt ist; sollte danach das Mietverhältnis enden, hätten Sie bereits vor Beginn dieses Jahres dies schriftlich erklären müssen. Es liegt somit eben keine Verlängerung um 2 Jahre vor, auch wenn dies so scheinen mag. Denn hätten Sie, wie im Vertrag vorgesehen, rechtzeitig gekündigt, wäre Ihr Mietverhältnis zum 30.4.08 beendet worden.

Mit freundlichen Grüßen,

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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