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Kündigung bei Personenmehrheit


22.11.2006 22:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



DIE AUSGANGSLAGE:
Drei Mieter haben gemeinsam einen Mietvertrag unterschrieben, der nun von allen dreien gekündigt worden ist. Nun wollen erneut drei (nicht verheiratete) Mietparteien in die Wohnung als Wohngemeinschaft einziehen. In dem noch nicht unterschriebenen und von der Verwaltung damals wie heute vorgelegten Mietvertrag steht unter § 27 "Sonstige Vereinbarungen" im Wortlaut:

1."Die Wohnung wird in komplett fachmännisch renoviertem Zustand übergeben. Die Wohnung ist in gleichem Zustand wieder herzugeben. Die Mieter verpflichten sich bei Bedarf die entsprechend notwendigen Arbeiten durchzuführen."

2. "Das Mietverhältnis kann nur gemeinschaftlich durch gleichzeitige und gemeinsame Kündigung aller Mieter gekündigt werden, eine separate Kündigung eines Mieters ist somit nicht möglich und rechtsunwirksam. Für den Fall des Ausscheidens einzelner Mieter gemäß dem vorstehenden Procedere erklärt sich der Vermieter bereit, mit den nicht ausscheidenden Mietern einen neuen Mietvertrag auszuhandeln, wobei die ersatzweise neu in die Wohngemeinschaft eintretenden Nachfolgemieter im gegenseitigen Einvernehmen beider Mietvertragsparteien zu finden sind. Einen Rechtsanspruch auf den Abschluss eines neuen Mietvertrages haben die wohnbleibenden Mieter/Nutzer nicht."

MEINE FRAGEN:
ad 1.: Die Wohnung wurde keinswegs in einem "komplett fachmännisch renovierten Zustand" übergeben, weder zum damaligen Abschluss des Mietvertrages noch zum derzeitigen möglichen. Sie war und ist im Gegenteil renovierungsbedürftig, was die ausziehenden Mieter nach ihrer nur zweijährigen Mietzeit bezeugen können. Ein Übernahmeprotokoll wurde nicht vereinbart und ist erneut nicht vorgesehen. Der Vermieter/Verwalter hat sich seinerseits zu keinem Zeitpunkt in der Wohnung blicken lassen und auch kein Interesse daran angemeldet. Bei dringlicher Nachfrage erklärt sich die Verwaltung nicht bereit, den obigen Passus zu ändern.
Kann nun der Vermieter beim jetzigen oder zukünftigen Auszug dennoch darauf pochen, dass die Wohnung "komplett fachmännisch renoviert" wird oder welches Interesse kann ein Vermieter an der Beibehaltung eines solchen offenkundig unwahren Passus haben?

ad 2.: Personenmehrheiten sind Gesamtschuldner und, wie genannt, dem Vermieter gegenüber nur gemeinsam kündigungsberechtigt. Das ist also klar.
Aber was ist, wenn ein Mieter dennoch aus schwerwiegenden Gründen ausziehen muss (Arbeitsplatzwechsel, Familienzusammenführung, Kankheit etc.) - können ihm die Mitmieter bei Uneinigkeit eine Teil-Kündigung dennoch verwehren, womöglich lebenslang? Wenn ja, kann dann der ausziehende Mieter wenigstens eine Untervermietung beim Vermieter rechtlich geltend machen?

Vielen Dank für eine Beantwortung dieser beiden konkreten Fragen.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehmen möchte:

Nachdem der von Ihnen zitierte § 27 nachweislich in dem Mietvertrag der Vormieter enthalten ist, wird zunächst davon ausgegangen werden können, dass diese Klausel für eine mehrfache Verwendung vorgesehen ist und es sich damit um eine Formularklausel handelt, die der Überprüfung nach § 305 ff. BGB unterliegt. Eine Klausel in einem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters jedoch nach § 307 BGB unwirksam (BGH , NJW 2003, 2234; BGH NJW 2003, 3192).

§ 27 Nr. 1 Satz 3 Ihres Mietvertrages enthält zwar die zulässige Verpflichtung „bei Bedarf die notwendigen Arbeiten durchzuführen“. Nach der in Nr. 1 Satz 2 enthaltenen Endrenovierungsverpflichtung kommt es aber auf einen konkreten Renovierungsbedarf bei Auszug nicht an, vielmehr wird hiernach eine Endrenovierung auch dann geschuldet wird, wenn der Mieter aufgrund eines vorliegenden Bedarfs erst kurz vor seinem Auszug Renovierungsarbeiten durchgeführt hat. Im Hinblick hierauf wird diese Klausel – vorbehaltlich der Prüfung des gesamten Mietvertagstextes - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB unwirksam sein. Da die Klausel ihrem ersten Anschein nach als Individualvereinbarung angesehen werden könnte und eine solche nicht der Überprüfung der §§ 305 ff. BGB unterliegt, ist das Interesse des Verwalters an der Beibehaltung der Klausel nachvollziehbar.

Falls bei einem Mitglied der Wohngemeinschaft eine Kündigung aus wichtigem Grund erforderlich ist und die übrigen Mitglieder der einheitlichen Kündigung des Mietvertrages nicht zustimmen, kann das jeweilige Mitglied die Wohngemeinschaft, die als BGB-Gesellschaft anzusehen ist, gem. § 723 BGB beenden und von den übrigen Mitgliedern die Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrages verlangen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2006 | 09:57

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

besten Dank für Ihre Antwort. Ich habe Nachfragen:

ad 1.: Der Vermieter hat im Mietvertrag alle Klauseln zu Schönheitsreparaturen explizit streichen lassen. Ergibt sich daraus nicht eine andere Rechtslage? Und wäre es nicht doch besser, auf ein Übernahmeprotokoll zu bestehen?

ad 2. Was sind nach § 723 BGB denn nun die von Ihnen angeführten "wichtigen Gründe" für eine Kündigung der Gesellschaft ("Wohnungsgesellschaft" steht ja explizit im Mietvertrag)? Hätten die wohnbleibenden Mieter nicht daraus einen erheblichen Nachteil zu befürchten – schließlich hat der Vermieter ausdrücklich in den "Sonstigen Vereinbarungen" darauf hingewiesen, dass er den wohnbleibenden Mietern den Abschluss eines neuen Mietvertrages auch verweigern kann? Und: Sind die Kündigungsfristen bei einem Mietvertrag mit Personenmehrheit auf Mieterseite die mietrechtlich üblichen, d. h. könnte der Ausziehende unter Umständen auch einen Nachmieter stellen bzw. untervermieten?

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.11.2006 | 14:07

Sehr geehrter Fragesteller,

1. Durch § 27 Nr. 1 Satz 3 („der Mieter verpflichtet sich, bei Bedarf die entsprechend notwendigen Arbeiten durchzuführen") werden dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auferlegt. Isoliert betrachtet, handelt es sich hierbei um eine wirksame Verpflichtung, da keine starre Fristenregelung zugrunde gelegt wird. Die Unwirksamkeit der Regelung zu den Schönheitsreparaturen wird sich vorliegend aber daraus ergeben, weil die Klausel des § 27 Nr. 1 weiterhin in Satz 2 eine Endrenovierungsverpflichtung enthält. Nach einer Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2003 liegt eine unzulässige Summierung von Pflichten und damit eine übermäßige Belastung des Mieters dann vor, wenn ihm neben den laufenden Schönheitsreparaturen formularmäßig eine Endrenovierungspflicht auferlegt wird, (BGH NJW 2003, 2234). Im Übrigen kann der Zustand der Wohnung bei der Übergabe in der Weise dokumentiert werden, dass Sie in Anwesenheit eines Zeugen das Protokoll selbst ausfüllen und den Zeugen hiernach unterzeichnen lassen. Eine evtl. Unterschriftsverweigerung des Verwalters kann in dem Protokoll vermerkt werden. Rein vorsorglich sollten auch Fotos gefertigt werden.

2. Nach § 723 BGB kann die Gesellschaft, wenn sie nicht für eine bestimmte Zeit eingegangen ist, jederzeit gekündigt werden. Eine Kündigung zur Unzeit kann nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes erfolgen. Unzeitig ist die Kündigung, wenn ihr Zeitpunkt die gemeinschaftlichen Interessen der Gesellschafter verletzt. Darüber hinaus ist eine fristlose Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich. Ein wichtiger Grund im Sinne des § 723 BGB liegt dann vor, wenn dem Kündigenden unter Würdigung aller Umstände ein Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten ist. In Betracht kommen in erster Linie Pflichtwidrigkeiten anderer Gesellschafter, regelmäßig nicht jedoch solche Gründe, die in die Risikosphäre des Kündigenden fallen. Soweit Sie den Fall der Arbeitslosigkeit, Krankheit u.ä. genannt haben, werden Sie den Gesellschaftsvertrag daher nur ordentlich kündigen können. Im Hinblick auf die dargestellten Kündigungsvoraussetzungen, ist die Errichtung eines Gesellschaftsvertrags, in dem hierzu Regelungen getroffen werden, zu empfehlen.

Will nur ein einzelner Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen werden, so besteht ein Anspruch auf Austausch gegen einen neuen Mieter (LG Karlsruhe WM 1997, 429), wobei der neue Mieter allerdings für den Vermieter zumutbar sein muss (LG Göttingen NJW-RR 1993, 783). In Ihrem Mietvertrag wird für den Fall des Auszugs eines Mieters der Abschluss eines neuen Mieters mit den übrigen Mietern in Aussicht gestellt, „wobei die ersatzweise neu in die Wohngemeinschaft eintretenden Nachfolgemieter im gegenseitigen Einvernehmen beider Mietvertragsparteien zu finden sind.“ Letzteres bedeutet nach meinem Verständnis, dass alternativ zu einem neuen Mietvertrag Nachmieter gestellt werden können, so dass ein Nachteil für die übrigen Mieter bei dem Auszug eines Mieters nicht offenkundig ist. Aufgrund des Rechts der Wohngemeinschaft einen Mieter gegen einen neuen auszutauschen werden Sie nicht „eigenmächtig“ einen Nachmieter benennen können, sondern haben sich hierüber ins Benehmen mit der Wohngemeinschaft zu setzen. Gleiches wird für eine Untervermietung gelten.

Für die Kündigungsfristen eines Wohnraummietverhältnisses spielt es keine Rolle, ob auf Mieterseite eine Personenmehrheit vorhanden ist. Handelt es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis, wird dieses unter Einhaltung der 3 monatigen Kündigungsfrist von allen Mietern ordentlich gekündigt werden können.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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