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Kündigung Mietverhältnis vermieterseits - Abwägung mehrerer Kündigungs-Grundlagen

| 22.01.2019 11:16 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


20:48
Guten Tag,
bin Vermieterin einer Wohnung im 3-Fam.Haus und aus gleich mehreren Gründen ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses unerträglich geworden.
Nutzung der Wohneinheiten:
Die EG Wohnung gilt als gewerblich und wird von mir als Betriebsstätte auch vorwiegend so genutzt. In der Wohnung wird allerdings ein Rückzugsbereich von ca. 40% privat genutzt.
Für das OG besteht seit 2/2018 das Mietverhältnis, das un gekündigt werden soll und das Dachgeschoss wird von meinem Sohn privat genutzt, wobei ich nur offiziell oben mitwohne.

Aufgrund von Lärmbelästigung seit Einzug der Mieterin (Trittschall durch "Hackengang" im Altbau) zu jeder Tages-Nachtzeit hatte ich mündlich und schriftlich Gegenmaßnahmen wie flächendeckenden Teppich angesprochen und zigfach um Gegenvorschläge gebeten. Es kam nie eine Antwort auf meine Bitte und es gab auch keine nachhaltige Verbesserung. Zuvor bestanden bereits Mietverhältnisse wo dieses Problem nie aufgetreten war.
Inzwischen kommt ein weiteres Problem hinzu: Seit Herbst 2018 hat die Mieterin einen neuen Partner, dem sie ihren Zweitschlüssel ausgehändigt hatte. Für Anfang Januar liegen verschiedene Verdachtsmomente vor, dass dieser Partner nun in die Wohnung eingezogen ist ohne dass es mir gemeldet wurde. Der Zuzug wurde mündlich abgestritten, wobei die Indizien alle darauf hinweisen. Da die Mieterin seit Jahren im Scheidungsprozess ist, könnte das ein Grund sein, warum sie den neuen Partner nicht gemeldet hat.

Nun stehe ich vor dem Problem der Basis meiner bevorstehenden Kündigung:
1. Die Regelung 2-Fam.Wohneinheit (diese ist durch den Privatanteil der gewerblichen EG Wohnung evt. nur bedingt gegeben)
2. Der unangemeldete Zuzug einer Person (wird derzeit abgestritten und müsste über die 6-Wochen-Regelung hinaus meinerseits nachgewiesen werden, was schwierig erscheint)
3. Die stetige Ruhestörung und der bislang mieterseits nicht nachgekommenen Bitte um Abstellung (scheint mir derzeit am sinnvollsten).

Da ich eine wirksame und durchsetzbare Kündigung aussprechen möchte, bitte ich um Rat ob es ratsam ist mit "Störung des Mietverhältnisses", also Punkt 3 zu titulieren und Punkt 1 und 2 mit aufzuführen. Oder wäre es wirksamer direkt 2 eigenständige zeitgleiche Kündigungen (Punkt 3 und 2) zu übersenden?


Freundliche Grüße


22.01.2019 | 12:02

Antwort

von


(703)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Hier wird es darauf ankommen, in welchem Umfang die Lärmbelästigungen stattfinden und wie diese bewiesen werden können (Zeugen, Lärmprotokoll u.ä.). Zudem muss der Mieterin für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund wegen § 543 Abs. 3 BGB eine schriftliche Abmahnung des störenden Verhaltens „Hackengang" zugestellt worden sein. Eine abschließende Beurteilung der Erfolgsaussichten für diesen Kündigungsgrund ist im Rahmen dieser Plattform daher leider nicht möglich.

Der Kündigungsgrund „Untermieter" könnte schwierig werden, wenn die Mieterin wegen § 553 Abs. 1 S. 1 BGB einen Anspruch auf Aufnahme hätte, was bei Lebenspartnern grundsätzlich der Fall ist. Die Wohnsituation wäre nur bei einer erleichterten ordentlichen Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB relevant, wo das Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ausgestattet sein dürfte. Da Sie im Erdgeschoss auch wohnen, dürfte diese Argumentation jedoch schwierig werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 22.01.2019 | 12:55

Danke für die Antworten,
allerdings ging ich davon aus, dass der "ungemeldete" Zuzug einer weiteren Person in der Wohnung an sich einen Kündigungsgrund darstellt. Untersagen könnte ich dann als Vermieterin zwar nur, wenn ich erhebliche Einwände gegen die Person vorzubringen hätte, aber die Zustimmung des Vermieters ist einzuholen. Bitte dazu noch Ihre Einschätzung..
Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.01.2019 | 20:48

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Eine unerlaubte Untervermietung kann zwar eine fristlose außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund rechtfertigen, allerdings ist auch hier eine Abmahnung gemäß Par. 543 Abs. 3 BGB erforderlich. Da Sie selbst sagen, dass der Nachweis zumindest derzeit nicht geführt werden kann, sollten Sie bis zu einer besseren Beweisbarkeit zuwarten.

Die Mieterin hat Sie jedenfalls um Erlaubnis zu fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.01.2019 | 12:33

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