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Kombination aus Schönheitsreparaturen & Endrenovierung?


| 17.05.2006 11:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin Kämpf



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich ziehe aus meiner Wohnung aus und die letzten Urteile des BGH mit den entsprechendne Formulierungen stürzen mich in Zweifel, ob ich nun renovieren muss, oder nicht.

Ich bin am 01.08.1998 in meine 4-Zimmer-Wohnung eingezogen. Sie war zu dem Zeitpunkt frisch renoviert. In den letzten 6 Jahren haben wir das Bad teilweise renoviert, das Schlafzimmer teilweise renoviert und 1 Zimmer ganz renoviert. Der Rest war, unseres Erachtens, noch nicht notwendig (Nichtraucher, teilweise 2-3 Monate im Jahr nicht anwesend etc.). Nun ziehen wir aus und man sieht im Wohnzimmer halt, wo mal ein Bild gehangen hat. Aber die Wände sehen nicht vergilbt oder so aus. Der Vermieter macht jetzt Ärger, weil er die WOhnung gestrichen haben will. Da der Absatz über die Endrenovierung ungültig ist, will ich natürlich nicht. Da wir aber in den vergangenen 6 Jahren nicht alles gestrichen haben, bin ich etwas in Sorge, wer da nun recht hat.

Die entsprechenden Absätze aus dem Mietvertrag habe ich unten angefügt.

Für eine Beratung in dieser Frage wäre ich sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen



Mietvertragsauszug :

§ 6 Zustand der Mieträume:
2. Die Wohnung wird in einem durch einen Malerfachbetrieb renovierten Zustand übergeben (außer Fußbodenbelege)
§ 10 Schönheitsreparaturen und Bagatellschäden
1. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsrep. regelmäßig auf seine Kosten fachgerecht ausführen zu lassen.
2. Der Vermieter ist berechtigt, die Ausführung der Schönheitsreparaturen für Naßräume (Küchen, Bäder, Duschen, WCs) in einem Zeitraum von drei Jahren, für andere Räume in einem solchen von fünf Jahren zu verlangen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist.
3. Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses - unabhängig von der Dauer - in einem durch einen Malerfachbetrieb renovierten Zustand zurückzugeben.
4. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen.
5. Zu den Schönheitsrep. gehören folgende Arbeiten:
a) Das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, Innenanstrich der Fenster (falls nicht aus Kunststoff)
b) Das Streichen der Türen mit Futter und Zargen, der Heizkörper, der Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Mieträume einschließlich etwaiger Einbaumöbel. Naturholzteile dürfen nicht farbig gestrichen, sondern nur lasiert werden. Nach Absprache mit dem Vermieter können die Anstricharbeiten zu b) je nach dem Grad der Abnutzung auch nach längeren Zeiträumen erfolgen.
6. Die Kosten für Einzelreparaturen - keine Sammelreparaturen - innerhalb der Wohnung trägt der Mieter. Hierbei gilt eine Grenze von 3 Stundenlöhnen Gesamtaufwand der betreffenden Handwerksfirma zuzüglich der gesetzlichen MwSt. je Einzelreparatur. Die Anzahl der Einzelreparaturen, für die der Mieter in Anspruch genommen werden kann, ist jährlich auf 3 begrenzt. Dem Mieter wird gestattet und empfohlen, Reparaturen der vorgenannten Art auf eigene Kosten selbst ausführen zu lassen.
§ 13 Beendigung der Mietzeit
1. Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gereinigt und im Zustand entsprechend § 10 dieses Vertrages mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben.
2. Einrichtungen, mit denen der Mieter die Räume versehen hat, muss er entfernen und den alten Zustand wiederherstellen.
§ 18 Sonstige Vereinbarungen
1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erneuerung bzw. Reparatur evt. vorhandener Teppich-, PVC- bzw. Parkettbeläge. Er kann jedoch nach Rücksprache mit dem Vermieter schadhafte Beläge auf eigene Kosten erneuern und bei Beendigung des Mietverhältnisses ersatzlos entfernen oder aber einem Nachmieter überlassen.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Sie haben keine Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam.
Diese benachteiligt Sie unangemessen, da die regelmäßige Schönheitsreparatur mit der Endrenovierung kombiniert ist und die Verpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten regelmäßigen Schönheitsreparatur erfolgen soll.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

Fon 089/ 22843355
Fax 089/ 22843356

info@kanzlei-kaempf.net
www.kanzlei-kaempf.net

Nachfrage vom Fragesteller 18.05.2006 | 16:42

Sehr geehrter Herr Kämpf,

nach einem weiterenG espräch mit dem Verwalter meiner Wohnung besteht er weiterhin auf einer Endrenovierung. Schriftlich formulierte er : "Ich empfehle ihnen, die Vereinbarungen im §10 des Mietvertrages noch einmal durchzulesen. Danach wurden SIe nicht verpflichtet, die von ihnen bewohnten Räume in gewissen Zeitabständen zu renovieren, sondern der Vermieter hat sich lediglich das Recht vorbehalten, diese von ihnen zu verlangen. Der Vermieter hat diesbezüglich jedoch keine Ansprüche gestellt. Sie sind deshalb nach annähernd 7 Jahren Mietdauer zur Renovierung verpflichtet, zumal Sie die Wohnung in renoviertem Zusatand bei Beginn des Mietverhältnisses übernommen haben.
Die Nichtigkeitsentscheidung des BGH beruht ausschliesslich auf eine Mietvertragsklausel, die den Mieter VERPFLICHTET, in bestimmten Zeitabständen Renovierungsarbeiten durchzuführen. Eine solche Verpflichtung wurde ihnen mit dem §10 des Mietvertrages eindeutig nicht auferlegt."

Er wird also eine Renovierung durchführen lassen und auch einen Rechtsstreit über die Kosten beginnen.

Da wir während des Mietverhältnisses ja wirklich nicht renoviert haben bzw. nur wenig (s.o.), stellt sich nun für mich die Frage, ob ich es WIRKLICH auf einen Rechtsstreit ankommen lassen sollte (der ja Zeit, Geld und Nerven kostet) oder es lieber lassen sollte, weil ein Restrisiko bleibt, letztlich ales bezahlen zu müssen.

Daher nochmal (zu meiner Beruhigung) die Frage, ob Sie sich GANZ sicher sind, das wir nicht renovieren müssen, obwohl wir das während der Mietdauer ja noch nicht wirklich getan haben ??

Vielen Dank für ihre Mühe.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Kunze

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.05.2006 | 23:43

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Ich halte die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Endrenovierungsklausel für unwirksam. Die Entscheidung, ob Sie es auf einen eventuellen Gerichtsprozess, der in der Tat Zeit, Geld und Nerven kosten kann, ankommen lassen möchten, kann ich Ihnen nicht abnehmen.
Jedenfalls sehe ich durchaus Chancen, einen solchen zu gewinnen.

Ihrem Verwalter empfehle ich zum einen die Lektüre der BGH-Urteile mit den Aktenzeichen XII ZR 308/02, VIII ZR 335/02 und VIII ZR 152/05 und zum anderen die Änderung seiner künftigen Mietverträge.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Kämpf
Rechtsanwalt

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