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Kellerbau

26.06.2009 09:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


12:07

Wir bauen ein teilunterkellertes Fertighaus.
Der Keller wurde unter Zugrundelegung der Pläne der Fertighausfirma an eine Baufirma vergeben.
Vertragsgrundlage waren
1. Eine detaillierte Ausführungsbeschreibung
2. Textliche Festlegungen zum Angebot
3. VOB (Teil B)
4. Eingabeplan / Lageplan
Wie sich jetzt kurz vor Fertigstellung des Kellers herausstellte stimmen zwar wohl die Kellermaße aber nicht die Platzierung des Kellers auf dem Grundstück, somit natürlich die gesamte Platzierung des Hauses nicht mit der Baugenehmigung und vor allem nicht mit den vorgegebenen Abstandsflächen zum Nachbargrundstück überein.
Nach telefonischer Rücksprache mit der Kellerbaufirma wurde bereits ein Fehler beim Ausmessen durch die Firma eingeräumt.
Von ursprünglich vorgegebenen 3,24 m Abstandsfläche werden nun noch 2,20 Meter eingehalten. Der Keller und somit das gesamte Haus steht also um einen Meter zu nahe am Nachbargrundstück.
Aus derzeitiger Sicht sind zwar aufgrund der nicht eingehaltenen Abstandsflächen vom Nachbarn keine Probleme zu erwarten, jedoch möchte ich unbedingt auch gegen zukünftige Probleme mit Nachbarn und vor allem Behörden absichern.
Meine Fragen sind deshalb jetzt
a) Wie kann ich die Kellerbaufirma bei eventuellen Problemen mit Behörden wie Landratsamt oder Bauamt, bzw. bei eventuellen Problemen mit der Fertighausfirma haftbar machen.
b) Die allgemeine Ansicht und die geplante Nutzung des Grundstücks sind jetzt nicht mehr wie ursprünglich geplant. Mir entsteht also hier ein gewisser Schaden.
Kann hierfür ein anteiliger Satz des vereinbarten Festpreises einbehalten werden?
Wenn ja, in welcher Höhe?

Mit der Bitte um eine detaillierte und rasche Rückantwort verbleibe ich
mit freundlichem Gruß

26.06.2009 | 09:51

Antwort

von


(2286)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,


hier haben Sie das Problem, dass Sie immer mit einer Abrissverfügung rechnen müssen, da von den Bauplänen unter Missachtung der nachbarrechtlichen Mindestabstände abgewichen worden ist.

Gegenüber den Behörden kann ggfs. nach Schilderung der Problematik mit einer Ausnahmegenehmigung gearbeitet werden, wobei die Behörden aber unbedingt informiert werden müssen.

Das große Problem sind aber die nachbarrechtlichen Ansprüche, da der Nachbar dann jederzeit den fehlenden Mindestabstand rügen kann. Auch wenn es "derzeit" keine Gefahr darstellen soll, kann sich dieses jederzeit ändern, und sei es auch nur anlässlich einer anderen nachbarrechtlichen Streitigkeit. Um sich insoweit abzusichern, werden Sie nicht umhin kommen, vom Nachbarn eine grundbuchrechtliche Absicherung einzuholen. Nur so können Sie bei einer eventuellen Auseinandersetzung (denn der Nachbar könnte ja auch vielleicht einmal verkaufen) vor einem Abriss/Rückbau gesichert sein.

Ist dieses nicht möglich, sollte, so hart es klingt, der Keller wieder abgerissen und neu aufgebaut werden. Alternativ wäre zu überdenken, ob vom Nachbarn ein Teilgrundstück gekauft werden kann, um die Abstände dann wieder damit herzustellen.

Für all dieses haftet die Baufirma, aber ggfs. auch der eingesetze Architekt zusätzlich. Denn dieser hätte die Lage prüfen müssen, so dass Sie ggfs. sogar zwei Schuldner haben könnten.


Das nächste Problem ist, diese dem Grunde nach bestehende Haftung durchzusetzen und abzusichern. Gerade in der heutigen Zeit ist es durchaus möglich, dass Ihre "Gegner" in die Insolvenz fallen und die bestehenden Ansprüche dann wirtschaftlich wertlos sind.
Um sich soweit einigermaßen abzusichern, wäre eine Bürgschaft einer deutschen Großbank notwendig. Diese Gewährleistungsbürgschft - die vermutlich in dem Bauvertrag wieder nicht aufgenommen worden ist - müsste dann unbegrenzt sein.


Bezüglich des Schadensersatz wegen der anders gelagerten Grundstücksnutzung ist es so, dass Ihnen ein Schadensersatz dem Grunde nach zusteht.
Die Höhe kann aber ohne Kenntnis von Einzelheiten nicht bestimmt werden (kann zwischen 0 und 15% liegen), da Art, Intensität, geplante Nutzung, tatsächliche Nutzung und Einschränkung alles geklärt werden müsste. Insoweit bedarf es einer Einsicht in die Pläne, auch hinsichtlich der Grundstücksnutzung, und ggfs. eines Sachverständigengutachten.
Auch sollte bedacht werden, dass ggfs. erhöhte Anschlusskosten anfallen, die dann ebenfalls zu ersetzen wären.



Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle


Rückfrage vom Fragesteller 26.06.2009 | 11:55

Sehr geehrter Herr Bohle,
vielen Dank für die schnelle und detaillierte Antwort.
Eine kurze Frage stellt sich mir jetzt noch.
Muß von mir als Bauherr die Maßabweichung und der Mangel jetzt gleich nach dem Feststellen schriftlich an die Baufirma gegeben werden und von der Baufirma gegengezeichnet werden um eventuell in einem späteren Streitfall abgesichert zu sein.
Ansonsten könnte ja für die Baufirma die Möglichkeit bestehen zu sagen das Haus wurde auf Wunsch des Bauherren so platziert.
Welche Angaben wären für eine schriftliche, später wasserdichte Abwicklung erforderlich? Gibt es hierfür Standardformulare oder könnten sie mir eine kurzes Gerüst (evtl. nur noch zum Eintragen der spezifischen Daten) zukommen lassen.
Besten Dank im Voraus für ihre Rückantwort.


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.06.2009 | 12:07

Sehr geehrter Ratsuchender,


den Mangel sollten Sie sofort mitteilen. Denn erkennen Sie einen Mangel und lassend ann ohne Rüge weiter bauen, könnte im Rahmen des Schadensersatzes dann die Frage eines Mitverschuldens eine wesentliche Rolle spielen.

Die genauen Angaben können so nicht vorgegeben werden, ohne die gesamten Unterlagen vorab einzusehen. Auch würde dieses über die Erstberatung hinausgehen und damit gegen die Nutzungsbestimmungen dieser Beratungsplattform verstoßen. Vor der Nutzung eines Vordruckes oder Formulars kann nur dringend gewarnt werden, da es eben nicht den Einzelfall so berücksichtigt, wie es - auch gerade in Bausachen - notwendig ist.

Wichtig ist aber, dass der Mangel aufgeführt und die Baufirma sowohl den Mangel anerkennt, also auch sämtlichen daraus resultierenden Schaden übernimmt. Daneben sollten Sie aber eine Bürgschaft fordern, um dann auch bei einem Vermögensverfall der Baufirma abgesichert zu sein.

Ich würde Ihnen dringend dazu raten, dieses alles mit anwaltlicher Hilfe durchzuführen, da die Formulierungen sicherlich entscheidend sein werden und dann wirklich nicht nochmals am falschen Ende gespart werden sollte.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

ANTWORT VON

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