Instandsetzungskosten Garten

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Ihre Argumentation ist grundsätzlich schlüssig, und das Finanzamt scheint hier eine sehr restriktive Sichtweise einzunehmen. Ich werde die möglichen rechtlichen Ansatzpunkte für eine Argumentation aufzeigen, um die steuerliche Abzugsfähigkeit der Garteninstandsetzungskosten als Werbungskosten im Sinne des § 9 Abs. 1 EStG in Verbindung mit § 21 Abs. 1 EStG durchzusetzen.

1. Steuerliche Absetzbarkeit der Garteninstandhaltungskosten
Grundsätzlich gilt:

Instandhaltungskosten für den Garten sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, wenn sie dazu dienen, die Einkünfte aus der Vermietung zu sichern und zu erhalten.
Die Abzugsfähigkeit besteht unabhängig davon, ob eine direkte Nutzung des Gartens durch den Mieter im Mietvertrag vereinbart wurde oder nicht.
Auch wenn die Nutzung nicht ausdrücklich geregelt ist, kann eine tatsächliche Nutzung durch den Mieter (faktischer Wohnwert) ein Hinweis darauf sein, dass der Garten funktional zur Mietsache gehört.
Das Finanzamt beruft sich darauf, dass der Mieter auch ohne Gartennutzung die Miete zahlen würde. Das ist jedoch kein zulässiges Kriterium, denn es geht nicht um die Miete an sich, sondern um die Frage, ob der Garten Bestandteil der Immobilie ist und damit zum Zweck der Vermietung instand gehalten werden muss.

2. Relevanz der Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist Teil des Mietverhältnisses, selbst wenn eine Nebenkostenpauschale vereinbart wurde.
Nach § 2 Nr. 10 BetrKV sind Gartenpflegekosten umlagefähig. Instandhaltungsmaßnahmen hingegen nicht, weshalb diese vom Vermieter getragen werden.
Die Tatsache, dass gewisse Gartenkosten über die Betriebskosten umgelegt werden können, zeigt, dass der Garten als funktionaler Bestandteil der Immobilie betrachtet wird.

3. Gegenargumentation zur Finanzamtsmeinung
Das Finanzamt argumentiert:

Der Garten steigere den Wohnwert und sei damit nicht abzugsfähig.

Falsch! Die Erhaltungskosten eines Gartens dienen nicht der Wertsteigerung, sondern dem Substanzerhalt der Immobilie. Die Aufwendungen sind damit Werbungskosten, ähnlich wie Reparaturen am Dach oder an der Fassade.

Es bestehe kein direkter Bezug zur Miete.

Auch falsch! Nach § 21 Abs. 1 EStG sind Werbungskosten solche Aufwendungen, die durch die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind. Der Garten ist untrennbarer Bestandteil der Immobilie und muss instand gehalten werden.
Vergleichbares Beispiel: Instandsetzung von Fluren oder Treppenhäusern – auch wenn diese nicht separat vermietet werden, sind die Kosten abzugsfähig.

Da der Mieter keine Gartennutzung vereinbart hat, sei keine Verbindung zur Miete gegeben.

Auch falsch! Selbst wenn die Gartennutzung nicht explizit im Mietvertrag vereinbart ist, ergibt sich die Nutzung konkludent (stillschweigende Duldung).
Außerdem betrifft die Garteninstandhaltung die gesamte Immobilie und damit auch den vermieteten Wohnraum.

Sie könnten argumentieren: Selbst wenn der Mieter den Garten gar nicht nutzen dürfte, wäre eine Instandhaltungspflicht für den Vermieter gegeben, weil ein verwilderter, ungepflegter Garten die gesamte Wohnanlage negativ beeinflussen kann.

4. Mögliche Vorgehensweise
Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen mit Verweis auf:

§ 9 Abs. 1 EStG und § 21 Abs. 1 EStG (Werbungskosten für vermietete Immobilien)
BetrKV § 2 Nr. 10 als Indiz dafür, dass der Garten funktionaler Bestandteil der Mietsache ist, dass Substanzerhaltungskosten auch bei einem gesteigerten Wohnwert steuerlich abzugsfähig bleiben.
Vergleich mit umlagefähigen Kosten: Falls das Finanzamt argumentiert, dass eine explizite Nutzung nicht vereinbart wurde, könnte man fragen: Warum ist dann die Umlage von Müllgebühren oder Beleuchtungskosten möglich, obwohl deren Nutzung im Mietvertrag nicht explizit geregelt ist?

Ggf. Anrufung des Finanzgerichts: Falls das Finanzamt den Einspruch ablehnt, könnten Sie überlegen, Klage beim Finanzgericht einzureichen. Die Chancen auf Erfolg sind gut, insbesondere da die Instandsetzungskosten nicht mit einer reinen Wertsteigerung gleichgesetzt werden dürfen.

5. Alternative: Verteilung der Kosten auf mehrere Jahre
Falls das Finanzamt sich trotz Einspruch weiterhin querstellt, könnte alternativ argumentiert werden, dass die Kosten über mehrere Jahre als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) verteilt werden können. Dies wäre zwar nachteiliger, aber zumindest eine teilweise Anerkennung.

Fazit
Ihre Argumentation ist inhaltlich stichhaltig.
Die Argumente des Finanzamts sind größtenteils nicht haltbar, da die Instandhaltung des Gartens für die Erhaltung der Immobilie notwendig ist.

Einspruch sollte mit Verweis auf § 9 Abs. 1, § 21 Abs. 1 EStG eingelegt werden.
Falls nötig, könnte der Finanzrechtsweg beschritten werden, da die Erfolgsaussichten gut sind.

Ich empfehle, den Einspruch gut zu begründen und ggf. einen Steuerberater mit Steuerrechtsschwerpunkt einzuschalten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Hagen Riemann
(Rechtsanwalt)