ich bin geschäftsführender Gesellschafter einer GmbH, deren Geschäftsfeld es unter anderem ist, an gewerbliche Kunden Lagerfläche zu vermieten und ggf. die eingelagerte Ware gemäß Vorgaben zu bearbeiten (z.b. Textilien etikettieren, neu sortimentieren und anschließend zu versenden).
Mit einem dieser gewerblichen Kunden ist ein Mietvertrag geschlossen worden, der immer eine Laufzeit von 12 Monaten mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten hat. Augenblicklich läuft der aktuelle Zeitraum noch bis 30.09.2014 und ist auch noch von keiner der beiden Vertragsparteien rechtswirksam gekündigt worden.
In den vergangenen Monaten kam es immer wieder zu verspäteten Zahlungseingängen mit dem Hinweis, daß der Schuldner "nicht zahlen kann und eigentlich kurz vor der Insolvenz stehe ...." Heute erhielten wir eine Nachricht per Email, daß er "unterwegs wegen Insolvenz...." sei.
Wir müssen nun annehmen, daß ein Antrag auf Insolvenz gestellt wird.
Die Mietforderung wurden von uns bislang immer monatlich im voraus per Rechnung gestellt; d.h. daß die Forderungen für die Monate 12 / 2013 bis einschließlich 09 / 2014 sind noch nicht fällig.
Ein Teil der Ware des Kunden befindet sich noch in den angemieteten Lagerräumen; ein freihändiger Verkauf nach Ausspruch einer Pfändung hierüber würde nur einen minimalen Teil unserer Forderungen decken.
Meine Frage lautet nun wie folgt:
Ist es sinnvoll und nützlich, den bestehenden Mietvertrag mit diesem Kunden zum 30.09.2014 zu kündigen und alle bis dahin fälligen Mietforderungen in Ihrer Gesamtheit fällig zu stellen, um unseren Anspruch aufrecht zu erhalten und geltend machen zu können ? Es handelt sich hierbei um 10 Monatsmieten mit einem insgesamt nicht unerheblichen 5-stelligen Betrag.
Vielen Dank für die Beantwortung.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
Gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.
Eine Kündigung des bestehenden Mietvertrages führt nicht zur vorzeitigen Fälligkeit der bis zum Ablauf des Mietvertrages noch anfallenden Mieten. Somit verschafft Ihnen eine Kündigung keinen Sondervorteil. Es ist zudem zu beachten, dass das Gesetz im Falle einer Antragstellung auf Insolvenz eine Kündigungsperre vorsieht. Danach kann der Vermieter dem insolventen Mieter insbesondere nicht wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse kündigen.
In der Insolvenzordnung gibt es ein Sonderkündigungsrecht für den Insolvenzverwalter eines insolvent gewordenen Mieters. Danach ist auch bei einer noch festen Mietlaufzeit eine ordentliche Kündigung mit einer dreimonatigen Frist zum Monatsende möglich. Der durch die vorzeitige Beendigung eintretende Schaden kann dann vom Vermieter als Insolvenzgläubiger geltend gemacht werden.
Macht der Insolvenzverwalter von seinem Sonderkündigungsrecht keinen Gebrauch oder versäumt dies, so haftet die Masse für die Mieten. Das wäre für sie sogar der günstigster Fall, da sie damit nicht nur als Insolvenzgläubiger ihre Forderungen anmelden können, sondern eine vorrangige Masseschuld besteht.
Sie können also derzeit leider nichts weiter tun als abzuwarten und zu überprüfen, ob schon ein Insolvenzantrag gestellt worden ist. Leistungen über die Überlassung des Mietraumes hinaus sollten sie indes momentan für den Kunden nicht erbringen.
