Haustausch Steuerfalle

Bei einem Tausch von Immobilien gilt steuerlich nichts anderes als ein Verkauf. Maßgeblich ist die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wird eine Immobilie vorher veräußert, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig, außer die Immobilie wurde ausschließlich selbst bewohnt oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. In Ihrem Fall liegt die Nutzung als Hauptwohnsitz nur für drei Jahre vor, danach sind Sie ausgezogen. Da Sie im Jahr der Veräußerung nicht mehr dort gewohnt haben, entfällt die Ausnahme. Dass Ihre Ehefrau nach der Trennung noch darin wohnte, ändert nichts, denn steuerlich zählt nur die Eigennutzung durch den Eigentümer selbst oder durch Kinder, für die Anspruch auf Kindergeld besteht. Es hilft auch nicht, dass keine Miete gezahlt wurde, denn allein die unentgeltliche Nutzung durch die Ehefrau erfüllt die Voraussetzung nicht.

Der Ansatz im Vertrag mit fast identischem Preis wie beim ursprünglichen Kauf entlastet steuerlich nicht. Das Finanzamt prüft, ob der vereinbarte Preis dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht. Wenn offensichtlich ist, dass der Wert erheblich gestiegen ist, kann das Finanzamt den Gewinn anhand von Marktwerten oder Gutachten schätzen. Wird ein unrealistisch niedriger Preis angesetzt, droht der Vorwurf der Steuerhinterziehung.

Wenn Sie die Anlage SO nicht ausfüllen oder einen zu niedrigen Gewinn angeben, besteht ein erhebliches Risiko. Im Falle einer späteren Entdeckung werden nicht nur die Steuern nachgefordert, sondern auch Zinsen und unter Umständen strafrechtliche Konsequenzen verhängt. Die Strafen sind nicht pauschal, sie richten sich nach der Höhe der hinterzogenen Steuer und können von Geldstrafen bis hin zu Freiheitsstrafen reichen. Auch ein Steuerberater kann Ihnen bestätigen: das Finanzamt hat viele Wege, Wertsteigerungen von Immobilien nachzuvollziehen, etwa durch Bodenrichtwerte, Vergleichskaufpreise und Meldungen aus dem Grundbuch.

Einen höheren, realistischen Verkaufswert freiwillig anzugeben, ist der sichere Weg. Am besten untermauert man das mit einem Gutachten oder nachvollziehbaren Marktvergleichen. Das kostet zwar Steuern, erspart aber Nachforderungen mit Strafen und Zinsen. Wenn Sie unsicher sind, sollten Sie die Erklärung so abgeben, dass sie korrigierbar ist, und parallel mit einem Steuerberater eine Anpassung vorbereiten. Auch eine strafbefreiende Selbstanzeige ist theoretisch möglich, muss aber vollständig und vor Entdeckung erfolgen.

Eine Rückabwicklung des Tausches ist zivilrechtlich denkbar, aber in der Praxis sehr schwer. Selbst wenn beide Seiten einverstanden sind, akzeptiert das Finanzamt dies nicht automatisch steuerlich, wenn erkennbar ein Werttransfer stattgefunden hat. Der Vorgang wäre dann unter Umständen nur als neues Rechtsgeschäft zu bewerten. Es ist also kein sicherer Ausweg.

Die Hoffnung, dass es bei einer Prüfung nicht auffällt, ist sehr riskant. Gerade bei Immobiliengeschäften prüft das Finanzamt standardmäßig, ob die Spekulationsfrist eingehalten wurde und ob ein Marktwert vorliegt. Mit Grundbuchdaten, Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und Bodenrichtwerten ist der wahre Wert gut nachvollziehbar.

Empfehlenswert ist jetzt, alle Unterlagen zusammenzustellen: Notarverträge, Nachweise über die eigene Wohnnutzung, Ab- und Anmeldungen beim Einwohnermeldeamt, sowie Belege über den damaligen Kaufpreis. Dann können Sie in der Steuererklärung eine saubere und vollständige Angabe machen. Das schützt vor hohen Nachzahlungen mit Strafzuschlägen und gibt Ihnen rechtliche Sicherheit.

Fragen Sie auch beim Notar, ob der Vertrag entsprechende Möglichkeiten für eine Rückabwicklung, die dann zu überlegen wäre, enthält.

Ich hoffe das hilft für die erste Einschätzung, viele Grüße und einen tollen Tag!