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Gültigkeit Verwaltervertrag


26.11.2007 13:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Vor einigen Monaten wurde mir von meinem Vater ein 50%-iger Miteigentumsanteil an einem vermieteten Wohn- und Geschäftshaus übertragen.
Der zweite Eigentümer ist seit dem gemeinsamen Erwerb im Jahr 1997 gleichzeitig auch Verwalter der Immobilie.

Nach Übertragung und Durchsicht aller Dokumente fiel mir auf, dass der Verwalter in der bisherigen Zeit seiner Tätigkeit weder Eigentümerversammlungen einberufen noch Wirtschaftspläne vorgelegt hat. Es wurde keine Instandhaltungsrücklage angespart und die gesamte Kontenführung erscheint doch eher laienhaft als professionell. Allerdings berechnet er das ortsübliche Entgelt für seine Verwaltertätigkeit.
Der Vertrag, der zum 1.1.1997 zwischen ihm und meinem Vater abgeschlossen wurde, war auf eine maximale Laufzeit von 5 Jahren begrenzt. Somit wäre – meiner Meinung nach – doch zum 1.1.2002 zumindest über eine Verlängerung des Vertrages abzustimmen gewesen. Auch die zweite 5-Jahresfrist wurde zum 1.1.2007 überschritten und der Vertrag verlängerte sich offenbar automatisch.
Ich möchte mich gern von diesem Verwalter trennen. Bei einer Abstimmung würde ich wohl gegen die Stimme des Verwalters als gleichzeitiger Eigentümer nichts ausrichten können, da es dann 50:50 steht und keine Mehrheit vorliegt.
Nun meine Fragen, um für mich etwas Klarheit in die rechtliche Situation zu bringen:

1.Bin ich als neuer Eigentümer denn an den bestehenden Verwaltervertrag gebunden oder müsste – da sich die Vertragspartner ja geändert haben – ein neuer Vertrag abgeschlossen werden ?

2.Besitzt der jetzige Vertrag (abgeschlossen am 1.1.97) überhaupt Gültigkeit, da die maximale Laufzeit von 5 Jahren bereits das zweite Mal überschritten wurde ?

3.Angenommen, der Vertrag ist gültig, kann er zum 31.12.2007 gekündigt werden und ist der zweite Eigentümer als gleichzeitiger Verwalter abstimmunsgberechtigt ?

Vielen Dank.
Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Ein neuer Eigentümer ist an den bestehenden Verwaltervertrag und die Bestellung des Verwalters gebunden, wie auch an die sonstigen Rechtshandlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die aufgrund eines Beschlusses vorgenommen worden sind.

Ein Vertrag kann sodann für maximal 5 Jahre geschlossen werden, d.h. der Verwalter kann für maximal 5 Jahre bestellt werden. Es ist allerdings eine wiederholte Bestellung durch die Eigentümerversammlung zulässig, so dass damit auch ein derartiger Vertrag verlängert werden kann. Zudem sollten Sie prüfen, ob nicht eine Verlängerungsklausel enthalten ist. Soweit Sie Zweifel an der wiederholten Bestellung im Jahr 2000/01 haben, lassen Sie sich das entsprechende Versammlungsprotokoll bzw. einen aktuellen Verwalternachweis vorlegen.

Hinsichtlich der Beendigung der Verwaltertätigkeit haben Sie sodann ebenfalls grundsätzlich zwischen Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages zu unterscheiden. Zumeist sind bei Punkte miteinander, wie etwa mittels vertraglicher Vereinbarung, verknüpft. Ob sodann der Vertrag jetzt zum 31.12.2007 gekündigt werden kann / der Verwalter zum 31.12.2007 abberufen werden kann, kann ich Ihnen hier leider nicht beurteilen, da mir dazu die Kenntnis des Vertrages sowie ggf. weiterer Beschlüsse, Vereinbarungen fehlen. Die Abberufung vor Ablauf des Bestellungszeitraums / Kündigung des Vertrages bedarf in jedem Fall der Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer und erfordert einen Grund, soweit er nicht aufgrund einer zeitlichen Komponente ausläuft oder andere vertragliche Bedingungen getroffen worden sind.

Grundsätzlich haben Sie davon auszugehen, dass der Eigentümer bei der Beschlussfassung über seine Abberufung (und auch Bestellung als Verwalter) stimmberechtigt ist. Dies wird teilweise allerdings verneint für die Beschlussfassung über den mit ihm abzuschließenden Verwaltervertrag (vgl. Nachweise in Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 25 Rz. 104 ff). Ein Eigentümer ist allerdings dann nicht stimmberechtigt, wenn über eine Abberufung bzw. Kündigung „aus wichtigem Grund“ zu entscheiden ist. Soweit ein Stimmrecht besteht und keine Stimmenmehrheit erreicht werden kann, können Sie im Einzellfall ggf. eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen.

Ich rate Ihnen, die erfolgten Beschlüsse und vertraglichen Vereinbarungen von einem Kollegen vor Ort überprüfen zu lassen, da Sie danach auch entscheiden können, ob ein zeitliches Auslaufen, eine ordentliche oder eine außerordentliche Trennung vom Verwalter erfolgen kann bzw. sollte. Gleichfalls bietet sich die Vorbereitung und Durchführung eines entsprechenden Abberufungsbeschlusses / Vertragskündigung durch einen Rechtsanwalt an, sollten Sie damit rechnen, dass sich der derzeitige Verwalter dagegen zu Wehr setzen wird.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2007 | 14:49

Herzlichen Dank für Ihre Ausführungen, die mir schon etwas Klarheit verschafft haben.

Trotzdem würde ich gern noch einmal darauf hinweisen, dass der Verwaltervertrag OHNE Beschluss einer ETV verlängert wurde und ich mir demzufolge auch kein Versammlungsprotokoll oder einen aktuellen Nachweis vorlegen lassen kann. Eine Verlängerungsklausel ist im Vertrag auch nicht enthalten.
Stellt sich dann der Sachverhalt trotzdem dar, wie von Ihnen ausgeführt ?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.11.2007 | 15:12

Ist der auf fünf Jahre zeitlich begrenzt geschlossene Verwaltervertrag nicht verlängert worden und auch keine Verlängerungsklausel enthalten besteht auch kein Verwaltervertrag. Soweit zugleich auch keine Verlängerung der Bestellung erfolgt ist führt dies zudem auch dazu, dass kein Verwalter bestellt ist. Insoweit wären die Eigentümer gemeinschaftlich zur Verwaltung berechtigt und verpflichtet.

Ich kann Ihnen aber nur erneut raten, die bisherigen Unterlagen vollständig prüfen zu lassen, da nach Ihrer Schilderung eine (ggf. geduldete) Verwaltertätigkeit stattgefunden zu haben scheint. Der Mangel an schriftlichen Vereinbarungen erleichtert nicht deren rechtliche Beurteilung.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

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