Grundstückskaufvertrag zwischen personenidentischen eGbR, Kaufpreisaufteilung

1. Voraussetzungen der Buchwertfortführung gemäß § 6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 4 EStG
Die Regelung des § 6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 4 EStG ermöglicht – unter bestimmten Voraussetzungen – den Buchwertansatz bei der Übertragung von Wirtschaftsgütern zwischen unternehmensbezogenen Gemeinschaften (wie in Ihrem Fall zwischen der A eGbR und der B eGbR). Neben der personenidentischen Struktur müssen insbesondere folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Fortführung der bisherigen Bilanzierung:
Es ist erforderlich, dass die übernommenen Wirtschaftsgüter weiterhin im Betriebsvermögen geführt und ununterbrochen fortgezeichnet werden. Das heißt, dass nicht nur die A eGbR, sondern auch die B eGbR diese Wirtschaftsgüter zu den bisherigen Buchwerten weiterverwendet. Damit wird sichergestellt, dass die in der Vergangenheit bereits entstandenen stillen Reserven nicht zugewinngesteuert werden.

Nahtlosigkeit der Übertragung:
Der Übergang der Wirtschaftsgüter muss ohne Unterbrechung erfolgen. Dazu gehört, dass die Übertragung im Rahmen eines Gesamtkonzepts (hier: Verkauf eines Grundstücksteils) erfolgt, sodass keine wirtschaftlichen Veränderungen zwischen dem Erwerb und dem Übertragungszeitpunkt eingearbeitet werden. Damit ist insbesondere sicherzustellen, dass die Buchwertfortführung nicht durch spätere Anpassungen (z. B. bei Zwischenbewertungen) gefährdet wird.

Dokumentation und nachvollziehbare Begründung:
Die Transaktion muss eindeutig und nachvollziehbar dokumentiert sein. Das schließt eine detaillierte Darstellung der Kaufpreisaufteilung ein. Bei der Übertragung des Grundstücks wird der Buchwert (der 2017 festgesetzte Wert, der auch stille Reserven enthält) angesetzt. Hier sollte klar sein, dass die stillen Reserven aus steuerlicher Sicht in der A eGbR verbleiben und nicht zu einem laufenden Gewinn führen.

Keine verdeckte Gewinnrealisierung:
Die Gestaltung darf nicht dazu dienen, Gewinne zu verschleiern oder steuerliche Vorteile zu erlangen, indem stille Reserven unterbewertet übertragen werden. Es muss also ersichtlich sein, dass die Übertragung zu Buchwert erfolgt und somit ein wirtschaftlicher Gewinn oder Verlust in der A eGbR nicht realisiert wird.

Zusammengefasst ist die Anwendung der Buchwertfortführung gemäß § 6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 4 EStG an die Erfüllung dieser Voraussetzungen geknüpft. Nur wenn die unternehmerische Kontinuität (Fortführung des Betriebsvermögens, nahtlose Übergangsregelung) und die ordnungsgemäße Dokumentation sichergestellt sind, ist die Übertragung des Grundstücks zum Buchwert zulässig.

2. Akzeptanz der Kaufpreisaufteilung durch das Finanzamt
Zu Ihrer zweiten Frage – ob das Finanzamt die vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung (Grundstückswert = fortgeführter Buchwert inkl. darin enthaltener stiller Reserven) akzeptieren muss – gilt Folgendes:

Grundsatz der Vertragsbindung und Wirtschaftlichkeit:
Das Finanzamt nimmt grundsätzlich die vertragliche Kaufpreisaufteilung als Grundlage für die Besteuerung. Ist diese Aufteilung wirtschaftlich nachvollziehbar und entspricht sie den tatsächlichen Verhältnissen, ist das Finanzamt an diese Vereinbarung zu binden. In Ihrem Fall wird für das Grundstück der Buchwert (trotz eines aktuellen Bodenrichtwertes, der das 4,5‑fache des Buchwertes beträgt) angesetzt. Entscheidend ist dabei, dass in der Aufteilung auch die stillen Reserven – welche bisher in der A eGbR verborgen blieben – berücksichtigt und steuerlich neutralisiert werden.

Nachvollziehbarkeit und Plausibilitätsprüfung:
Es genügt nicht allein, dass der Buchwert in Zahlen genannt wird. Vielmehr muss ersichtlich sein, dass die Kaufpreisaufteilung so gestaltet wurde, dass die stillen Reserven in der A eGbR unberührt bleiben. Wird dargelegt, dass die stillen Reserven bewusst nicht in die Übertragung einfließen, weil sie in der A eGbR steuerlich „verhaftet" werden sollen, ist diese Gestaltungsvariante – sofern sie nachvollziehbar begründet und dokumentiert wird – grundsätzlich akzeptabel.

Prüfung durch das Finanzamt:
Das Finanzamt hat zwar einen prüfenden Ermessensspielraum, insbesondere wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Buchwert und aktuellem Marktwert besteht. Wird aber überzeugend dargelegt, dass die Kaufpreisaufteilung aufgrund der Buchwertfortführung gemäß § 6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 4 EStG erfolgt und alle Voraussetzungen (wie oben aufgeführt) erfüllt sind, muss das Finanzamt diese Aufteilung im Rahmen der steuerlichen Bewertung grundsätzlich akzeptieren.

Zusammenfassung
Erstens:
Die Übertragung des Grundstücks zum Buchwert wird durch § 6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 4 EStG dann gedeckt, wenn

die A eGbR und die B eGbR personenidentisch sind,
die Wirtschaftsgüter (hier: das Grundstück) weiterhin im Betriebsvermögen fortgeführt werden,
die Übertragung nahtlos und ohne wirtschaftliche Unterbrechung erfolgt sowie
die Transaktion umfassend und nachvollziehbar dokumentiert ist, sodass keine verdeckte Gewinnrealisierung stattfindet.
Zweitens:
Ist die Buchwertfortführung zulässig und wird die Kaufpreisaufteilung (mit Berücksichtigung der inbegriffenen stillen Reserven) schlüssig begründet und dokumentiert, hat das Finanzamt grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung zu akzeptieren. Entscheidend ist dabei, dass durch die Gestaltung keine ungewollte Gewinnrealisierung erfolgt und dass die stillen Reserven in der A eGbR steuerlich „verhaftet" bleiben.

Ich hoffe, diese Ausführungen beantworten Ihre Rückfragen umfassend und verständlich.