Gewerbemietvertrag - Mieterhöhung nach §559 BGB

Sehr geehrter Fragesteller,


Die entscheidende Frage ist, ob die Formulierung in Punkt 2.2 als Ausschluss einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB verstanden werden kann oder ob sie lediglich regelt, dass der Vermieter die Kosten des Anschlusses vorfinanziert, aber eine spätere Umlage auf den Mieter dennoch möglich bleibt.

1. Auslegung der Formulierung „auf seine Kosten"
• Die Formulierung „auf seine Kosten" könnte zweideutig sein:
a) Sie könnte bedeuten, dass der Vermieter die Kosten endgültig selbst trägt und eine Umlage nach § 559 BGB ausgeschlossen ist.
b) Sie könnte aber auch nur bedeuten, dass der Vermieter zunächst die Kosten übernimmt, eine spätere Umlage jedoch nicht ausgeschlossen ist.
• Entscheidend ist, ob sich aus der Vereinbarung ein Verzicht auf die Modernisierungsumlage ableiten lässt. Ein solcher Verzicht müsste klar und eindeutig formuliert sein.
• In der Praxis wird ein Verzicht auf eine Umlage nach § 559 BGB meist durch Formulierungen wie „die Kosten werden nicht auf den Mieter umgelegt" oder „eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist ausgeschlossen" deutlich gemacht. Eine solche Formulierung fehlt hier.

2. Systematische Auslegung der Klausel im Gesamtzusammenhang
• Punkt 2.4 regelt, dass der Mieter nach der Umstellung die Wärmeversorgung direkt bezahlt oder (falls das nicht möglich ist) eine Umlage nach Verbrauch erfolgt.
• Das spricht dafür, dass der Mieter Betriebskosten tragen muss, aber sagt nichts über die Investitionskosten der Umstellung.
• Es gibt keinen ausdrücklichen Hinweis darauf, dass eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen ist.

3. Anwendung von § 559 BGB auf die Umstellung auf Fernwärme
• Die Umstellung auf Fernwärme könnte eine Modernisierung i.S.d. § 555b Nr. 1 BGB (energetische Verbesserung) oder Nr. 4 BGB (nachhaltige Einsparung von Energie) sein.
• Falls das der Fall ist, wäre grundsätzlich eine Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich.
• Eine solche Mieterhöhung kann jedoch vertraglich ausgeschlossen werden. Dafür müsste aber eine klare und eindeutige Vereinbarung bestehen.

4. Fazit: Ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen?
• Die Klausel in Punkt 2.2 spricht eher nicht für einen klaren Ausschluss der Modernisierungsmieterhöhung.
• Die Formulierung „auf seine Kosten" ist nicht eindeutig genug, um einen Verzicht auf die Umlage nach § 559 BGB anzunehmen.
• Falls eine Umlage ausgeschlossen werden sollte, hätte dies ausdrücklich geregelt werden müssen.
• Der Vermieter könnte sich daher auf § 559 BGB berufen und eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen.

5. Empfehlung für den Mieter
• Falls der Mieter sich gegen eine Modernisierungsmieterhöhung wehren möchte, könnte er argumentieren, dass der Vertrag keine Mehrbelastung durch eine Mieterhöhung vorsieht und die Formulierung „auf seine Kosten" als endgültige Kostenübernahme durch den Vermieter zu verstehen ist.
• Ein solcher Ausschluss müsste jedoch im Streitfall durch ein Gericht geklärt werden, wobei die unklare Formulierung wahrscheinlich zu Lasten des Mieters ausgelegt wird.


Mit freundlichen Grüßen
RA Wilke