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Sonderkündigung bei befristetem Gewerbemietvertrag bei Mieterhöhung


11.11.2007 10:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,
meine Frage geht dahin, ob und inwieweit ein mögliches Sonderkündigungsrecht bei einem über 5 Jahre befristeten Gewerbemietvertrag gegeben ist, in dem allerdings eine Wertsicherungsklausel eingebaut wurde. Die Vermieterin hat zum 01.01.2008 die Miete erhöht. Im Mietvertrag ist unter & 7 eine Wertsicherungsklausel eingebracht worden, wonach die Miete erhöht werden darf, wenn der Verbraucherpreisindex um mehr als 5 % steigt oder fällt.

Meine Frage:

Kann ich trotzdessen von dem Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung Gebrauch machen?

Zumal die wirtschaftliche Situation die Kündigung ohnehin längst erforderlich machen würde.

Ansonsten läuft der Mietvertrag noch bis zum 31.03.2010 und es ist mir so schon kaum möglich, die laufenden Kosten zu erwirtschaften.


11.11.2007 | 11:52

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Ein „Sonderkündigungsrecht“ greift nach erster Einschätzung der Rechtslage zu Ihren Gunsten leider nicht. Dies begründe ich wie folgt:

Zunächst kommt zwar ein Sonderkündigungsrecht gemäß §§ 581 i.V.m. § 561 BGB in Betracht:

§ 581 BGB

Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag

(1) 1Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. 2Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.


§ 561 BGB

Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung

(1) 1 Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. 2Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Der Anwendungsbereich des § 561 BGB ist nach überwiegender Rechtsauffassung das Wohnraummietrecht; so Weidenkaff in Palandt zu § 561 BGB RdNr.: 2. Hinzu kommt, dass einem Kündigungsrecht nach § 561 BGB zunächst eine Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB ( Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ) oder § 559 BGB ( Mieterhöhung bei Modernisierung ) vorausgegangen sein muss.

In beschriebener Angelegenheit steht jedoch eine Mieterhöhung wegen § 7 des Gewerbemietvertrages in Rede.

Idealer weise lassen Sie zunächst den gesamten Gewerbemietvertrag von einem Rechtsanwalt dahin gehend prüfen, ob es eine rechtliche Möglichkeit gibt, das Vertragsverhältnis vorzeitig zu beenden. Wenn nicht, so könnten Sie dem Vermieter Ihre finanzielle Situation offen legen und um vorzeitige Entlassung bitten. Ein vernünftiger Vermieter wird hierauf im Rahmen von Verhandlungen eingehen, um nicht auf drohenden Kosten ( Räumungsklage etc.) letztlich „sitzen zu bleiben“.


2.) Eine andere Frage ist, ob der Vermieter die Miete entsprechend der Klausel des § 7 des Gewerbemietvertrages erhöhen darf.

Ich meine: Nein, da die Klausel nicht vorsieht, dass bei dem Absinken des zu Grunde gelegten Index eine Reduzierung der Miete zu Ihren Gunsten möglich sein soll.

Wäre eine automatische Anpassung an den Preisindex vereinbart worden so würden die Bestimmungen der §§ 1 und insbesondere § 2 Abs. 3 Nr. 1 PreisklauselVO direkt zu Ihren Gunsten greifen.

§ 1 PreisKlauselVO

Preisklauselverbot

(1) „ Der Betrag von Geldschulden darf nicht unmittelbar und selbsttätig durch den Preis oder Wert von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden, die mit den vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind.

(2) Das Verbot nach Absatz 1 gilt nicht für Klauseln,
1.
die hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung des geschuldeten Betrages einen Ermessensspielraum lassen, der es ermöglicht, die neue Höhe der Geldschuld nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen (Leistungsvorbehaltsklauseln),
2.
bei denen die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Güter oder Leistungen im Wesentlichen gleichartig oder zumindest vergleichbar sind (Spannungsklauseln),
3.
nach denen der geschuldete Betrag insoweit von der Entwicklung der Preise oder Werte für Güter oder Leistungen abhängig gemacht wird, als diese die Selbstkosten des Gläubigers bei der Erbringung der Gegenleistung unmittelbar beeinflussen (Kostenelementeklauseln),
4.
die lediglich zu einer Ermäßigung der Geldschuld führen können.
(3) Die Vorschriften über die Indexmiete nach § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches und über die Zulässigkeit von Preisklauseln in Wärmelieferungsverträgen nach der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme bleiben unberührt.“


§ 2 PreisklauselVO

Ausnahmen vom Verbot

(1) „ 1Von dem Verbot nach § 1 Abs. 1 ausgenommen sind die in den §§ 3 bis 7 genannten zulässigen Preisklauseln. 2Satz 1 gilt im Fall
1.
der in § 3 genannten Preisklauseln,
2.
von in Verbraucherkreditverträgen im Sinne der §§ 491, 499 des Bürgerlichen Gesetzbuches verwendeten Preisklauseln (§ 5)
nur, wenn die Preisklausel im Einzelfall hinreichend bestimmt ist und keine Vertragspartei unangemessen benachteiligt.

(2) Eine Preisklausel ist nicht hinreichend bestimmt, wenn ein geschuldeter Betrag allgemein von der künftigen Preisentwicklung oder von einem anderen Maßstab abhängen soll, der nicht erkennen lässt, welche Preise oder Werte bestimmend sein sollen.

(3) Eine unangemessene Benachteiligung liegt insbesondere vor, wenn
1.
einseitig ein Preis- oder Wertanstieg eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preis- oder Wertrückgang eine entsprechende Ermäßigung des Zahlungsanspruchs bewirkt,
2.
nur eine Vertragspartei das Recht hat, eine Anpassung zu verlangen, oder
3.
der geschuldete Betrag sich gegenüber der Entwicklung der Bezugsgröße unverhältnismäßig ändern kann.“



Zu den Gesetzestexten der PreisklauselVO

In § 7 Ihres Gewerbemietvertrages sollte zwar keine „unmittelbare“ Preisanpassung vereinbart werden, weil eben der Ausspruch einer Mieterhöhungserklärung vorgeschrieben ist.

Allerdings könnte diese Klausel gemäß §§ 305c BGB und § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sein. Die Klausel ist nämlich kaum mit den wesentlichen Grundgedanken der §§ 1 und 2 PreisklauselVO zu vereinbaren.
Über www.finantip.de können Sie einen Artikel von Johannes Steger nachlesen, um weitere Informationen zum Thema zu erfahren.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Michael Kohberger

Ergänzung vom Anwalt 11.11.2007 | 11:58

§ 305c BGB

"Überraschende und mehrdeutige Klauseln

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders."

§ 307 BGB

"Inhaltskontrolle

(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) 1Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. 2Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein."
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