Gewerbemieter Mieterhöhung Rückwirkend

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Vorliegend handelt es sich um eine echte Gleitklausel. Die Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index führt unmittelbar zu einer Änderung der Grundmiete.

Automatische Anpassung bedeutet, dass die Mieterhöhung vom Vermieter gegebenenfalls auch rückwirkend geltend gemacht werden kann, denn der Anspruch auf die erhöhte Miete entsteht zu dem Zeitpunkt, zu dem sich die Bezugsgrundlage ändert. Wenn dies am 01.05.2019 gewesen ist, träte die automatische Anpassung ab diesem Datum in Kraft und wirkt sich rückwirkend bis dato aus.

Echte Gleitklauseln, wie vorliegend, sind aber eigentlich unzulässig und damit verboten.

Im Gewerberaummietrecht sind echte Gleitklauseln aber dann ausnahmsweise zulässig, wenn gemäß §§ 2 Abs. 1 , 3 Abs. 1 PrKG folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

- die Mietänderung durch die Änderung eines vom Statistischem Bundesamt oder einem Statistischem Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischem Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindex bestimmt wird, und

- der Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mietvertrag auf mindestens zehn Jahre abgeschlossen wurde oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern***, und

- weder Mieter noch Vermieter durch die Indexklausel unangemessen benachteiligt werden.

*** Ein langfristiger Mietvertrag setzt eine Vertragslaufzeit von mindestens 10 Jahren voraus. (§ 3 I d PrKG ). Die Laufzeit kann dadurch erreicht werden, dass der Mietvertrag auf 10 Jahre fest abgeschlossen wird oder der Mieter das Mietverhältnis im Wege einer Option auf 10 Jahre verlängern kann oder der Vermieter für die Dauer von 10 Jahren auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet. Ein Sonderkündigungsrecht des Mieters ist nicht zu beanstanden.

Des Weiteren ist zu beachten, dass sofern ein 10 Jahresvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter vorliegt, die Klausel dann wohl wirksam sein würde.

Fraglich indes ist aber, ob eine solche Klausel auch in Ihrem mietrechtlichen Rahmen fortwirkt, denn schließlich ist der Hauptmieter im Verhältnis zu Ihnen Vermieter (Untervermieter) und Sie sind Mieter (Untermieter). Sofern daher in Ihrem Vertragsverhältnis (Untermietvertrag) eine solche Klausel enthalten wäre, aber eben keine langfristige Vertragsdauer von 10 Jahren vorhanden ist, bzw. das Untermietverhältnis jederzeit ordentlich gekündigt werden könnte und nicht für mindestens 10 Jahre ausgeschlossen ist, wäre eine solche Klausel im Untermietvertrag grundsätzlich unwirksam.

Der Untervermieter müsste dann aus anderen Gründen, dann aber eben nicht mehr rückwirkend, eine Erhöhung der Miete für die Zuklunft geltend machen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen