Generalunternehmer ignoriert Verbot über stillschweigende Grundstückbegehungen

Question

An unserem vor 2 Jahren fertiggestellten Einfamilienhaus &lpar;Bj. 2015&rpar; werden seit August durch den  Generalunternehmer &lpar;GU&rpar; diverse Mängelbeseitigungsarbeiten an diversen Gewerken im Rahmen  der Gewährleistung durchgeführt.    Gegenüber des GU hatten wir per Email am 19.09.17 mitgeteilt, dass wir über  Grundstücksbetretungen in Kenntnis gesetzt werden möchten. Bei einem Vor-Ort Termin am  04.10.17 mit einem Sachverständigen, bei dem der Bauleiter sowie der Geschäftsführer des GU  ebenfalls anwesend waren, untersagten wir nochmals mündlich das Betreten unseres Grundstücks  ohne vorheriger erfolgter Mitteilung.    Zitat Email v. 19.09.17:  &#8222;Aus Gründen der Transparenz, möchten wir am bisherigen Ablauf bezüglich der Inkenntnissetzung  festhalten und sehen davon ab, dass Nachunternehmer und sonstige beteiligte das Gelände betreten  und willkürlich Arbeiten am Werk durchführen."    Ca. eine Woche später, vor einem ausstehenden Gutachtertermin wohlgemerkt, war die  Fensterbaufirma &lpar;der Nachunternehmer des GU&rpar; weitere Male vor Ort und hat ohne Information  unser Grundstück betreten und willkürlich weitere Nachbesserungen durchgeführt die nicht dem  Regelwerk entsprachen &#8211; zuletzt am 06.10.17.  Aufgrund dieser Vorkommnisse wurde das Verbot meinerseits weiter ausformuliert und am 06.10.17  per Email an den Geschäftsführer und den Bauleiter des GU sowie an den Geschäftsführer der  Fensterbaufirma versandt. &lpar;Ziel war es, eine gewisse Transparenz sowie Nachvollziehbarkeit über  alle Nachbesserungsarbeiten und deren Umfang zu erhalten.&rpar;    Zitat Email v. 06.10.17:  &#8222;Beim Vor-Ort Termin am 04.10.17 wurde festgestellt, dass ein Austausch einer Fensterbank auf der  Ostseite sowie die fehlerhafte Anbringung beider Eckverbinder im Nordbereich durch die  Firma &lpar;Firmenname der Fensterbaufirma&rpar; korrigiert worden sind.  Trotz unseres ausdrücklichen Hinweises vom 19.09.17 wurde das Gelände zuwider ohne  Inkenntnissetzung betreten  &lpar;Zitat Email v. 19.09.17: &#8222;Aus Gründen der Transparenz, möchten wir am bisherigen Ablauf bezüglich  der Inkenntnissetzung festhalten und sehen davon ab, dass Nachunternehmer und sonstige beteiligte  das Gelände betreten und willkürlich Arbeiten am Werk durchführen"&rpar;  Brisanter ist jedoch die Situation, dass zu dem Zeitpunkt bekannt war, dass ein  Sachverständigentermin zur Begutachtung ausstand und die Firma &lpar;Name der Fensterbaufirma&rpar; in  der Zwischenzeit dennoch Nacharbeiten am Werk durchführte.  Aus den aktuellen Anlässen möchten wir unsere Mitteilung vom 19.09.17 wie folgt ausformulieren:  Die Firma &lpar;Firmenname des GU&rpar; hat den Auftraggeber in Textform &lpar;Email&rpar;  über Zeitpunkt und Grund der Geländebegehung zu informieren, sollten Personen der Firma  &lpar;Firmenname des GU&rpar; sowie Personen deren Nachunternehmer oder sonstige Beteiligte das  Grundstück in &lpar;Anschrift des Objekts&rpar; betreten. Geländebegehungen ohne vorherige Mitteilungen  in Textform mit der Angabe über Zeitpunkt und Grund der Begehung verbieten wir hiermit &lpar;auf  Grundlage des Zivilrechts &#167; 1004 BGB; &#167; 903 BGB&rpar; ausdrücklich, ohne Ausnahme und mit sofortiger  Wirkung."    Am Späten Nachmittag desselben Tages, 06.10.17, beantwortete der Geschäftsführer der besagten  Fensterbaufirma meine Email wie folgt &lpar;Diese Email ging in &#8222;cc" auch an den Geschäftsführer des GU&rpar;:    Zitat Email-Antwort v. 06.10.17:  &#8222;Sehr geehrte Damen und Herrn , sehr geehrter Herr K., &lpar;meine Person&rpar;    zuerst möchte ich mich bei allen Beteiligten höflichst für den heutigen Vorfall entschuldigen.  Offensichtlich war es so, dass am Mittwoch bei der Baustellenbegehung explizit der Wunsch von  Herrn K. &lpar;meine Person&rpar; geäußert wurde, dass er eine Betretung seines Grundstücks in seiner  Abwesenheit nicht wünscht. Offensichtlich hat mein Mitarbeiter Herr H. vereinzelt Probleme im  Gehörgang.    Nachdem er nun dieses Verbot überhört hatte, wurden unsere Restarbeiten heute ohne die  Anwesenheit von Herrn K. ausgeführt.  Ich weise hiermit nochmals darauf hin, dass wir keinerlei Anweisungen von der Firma G. &lpar;GU&rpar; bezüglich der Ausführung der Restarbeiten erhalten haben.    Sehr geehrter Herr K. ,&lpar;meine Person&rpar; auf Grund der Tatsache, dass es sich hier um einen rechtlichen  Verstoß und eventuell auch um Hausfriedensbruch handelt, möchte ich mich nochmals höflichst bei  Ihrer Familie und Ihnen entschuldigen. Sollten Sie rechtliche Schritte in Erwägung ziehen, so können  Sie die Klage direkt an uns richten.    Weiterhin möchte ich mich ich auch bei der Firma G. &lpar;GU&rpar; für den entstandenen Ärger in aller Form  entschuldigen.    Ich wünsche allen Beteiligten ein schönes Wochenende    Mit freundlichen Grüßen  &lpar;Name des Geschäftsführers&rpar;"    Zuletzt kam es am 23.11.17 zu einer Zuwiderhandlung um die es mir nun im Wesentlichen geht und  mich sehr verärgert.   Der Stuckateurbetrieb &lpar;ein Nachunternehmer des GU&rpar; betrat in den frühen Morgenstunden mit  mehreren Mitarbeitern unser Grundstück und wollte mit Nacharbeiten beginnen.   Wir wurden weder vom GU noch von dessen Nachunternehmer darüber informiert, trotz meiner ausdrücklichen Formulierung  gemäß Email vom 06.10.17.  Meine Partnerin war glücklicherweise zu diesem Zeitpunkt Zuhause und bekam von dem Vorfall mit.  Sie konnte die nicht angekündigten Nacharbeiten abweisen und die Personen des Grundstücks  verweisen. Direkt gegenüberliegende Nachbarn bekamen den Vorfall ebenfalls mit und könnten dies  bezeugen.    Mir stellen sich folgende Fragen:    - Können zivilrechtliche Ansprüche gegen den Generalunternehmer geltend gemacht werden  wegen der zuwider ignorierten Missachtung durch seine Nachunternehmer?  - Können strafrechtliche Schritte eingeleitet werden? Das Grundstück ist offen und frei  zugänglich und weder eingefriedet noch mit einem Absperrband oder ähnlichem versehen.  - Falls Rechtsansprüche bestehen &#8211; wie werden diese eingeleitet und geltend gemacht?  - Mit welcher Konsequenz/Entschädigung könnte gerechnet werden?    Vielen Dank für Ihre Hilfe.  Freundliche Grüße

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Gerne zu Ihren Frage:      Sie schildern einen umfangreichen Sachverhalt, den Sie wie folgt auf den Punkt bringen:    "Zuletzt kam es am 23.11.17 zu einer Zuwiderhandlung um die es mir nun im Wesentlichen geht und mich sehr verärgert. Der Stuckateurbetrieb &lpar;ein Nachunternehmer des GU&rpar; betrat in den frühen Morgenstunden mit mehreren Mitarbeitern unser Grundstück und wollte mit Nacharbeiten beginnen. Wir wurden weder vom GU noch von dessen Nachunternehmer darüber informiert, trotz meiner ausdrücklichen Formulierung. gemäß Email vom 06.10.17."     Ich möchte deshalb von diesem Punkt ausgehend Ihre Fragen beantworten.    Voranstellen muss ich aber die Kernfrage, mit der die komplette Rechtslage steht und fällt und zwar sowohl strafrechtlich, also auch zivilrechtlich:    Sie schreiben nämlich eingangs:   &#8222;An unserem vor 2 Jahren fertiggestellten Einfamilienhaus &lpar;Bj. 2015&rpar; werden seit August durch den Generalunternehmer &lpar;GU&rpar; diverse Mängelbeseitigungsarbeiten an diversen Gewerken im Rahmen der Gewährleistung durchgeführt."     Es muss also ein Auftrag in einem Vertragsverhältnis vorliegen. Je nachdem, wie dieser Vertrag individualvertraglich und auch in den AGB &lpar;ggf. VOB&rpar; gestaltet ist, muss der Auftraggeber dem Auftragnehmer die Möglichkeit der Vertragserfüllung bzw. Nacherfüllung einräumen. Konkret also Zugang zum Werk ermöglichen. Das schließt auch Nach- bzw. Subunternehmer ein.    Sowohl im Strafrecht, als auch im Zivilrecht werden die Gerichte &lpar;bzw. die Staatsanwaltschaft&rpar; keine &#8222;überspannten" &lpar;das ist ein Terminus, der von der Rechtsprechung oft verwendet wird&rpar; Anforderungen an die Regulierung dieses Zugangs akzeptieren.     Zumindest wird man eine konkludente Einwilligung im Rahmen der regulären werkvertraglichen Arbeitszeiten konzedieren.    Demgegenüber stehen Ihre nachweislichen Regularien per E-Mail, die dann von den Gerichten bzw. der Staatsanwaltschaft interpretiert werden müssen.    AUSGANG dieser Interpretation ist aus der Ferne seriös nicht zu prognostizieren.    Nun zu Ihren Fragen:    - Können zivilrechtliche Ansprüche gegen den Generalunternehmer geltend gemacht werden   wegen der zuwider ignorierten Missachtung durch seine Nachunternehmer?     A.: Wenn Sie dem GU ein Verschulden in Bezug auf diese Subunternehmer nachweisen können, also Vorsatz oder Fahrlässigkeit im zivilrechtlichen Sinne nach &#167; 823 Absatz 1 BGB.    - Können strafrechtliche Schritte eingeleitet werden? Das Grundstück ist offen und frei   zugänglich und weder eingefriedet noch mit einem Absperrband oder ähnlichem versehen.     A.: Hausfriedensbruch ist ein Antragsdelikt und setzt voraus, dass in ein befriedetes Besitztum eingedrungen wird, oder man nach Aufforderung dennoch darin verweilt.Die letztere Variante ist jedenfalls erfüllt. Wohl denke ich, dass die Staatsanwaltschaft eher nicht geneigt ist, mit Nachdruck den Sachverhalt aufzuklären. Insofern haben Sie auch die Möglichkeit, im Wege der Privatklage nach &#167; 374 Absatz 1 S. 1 StPO selbst Anklage zu erheben.    - Falls Rechtsansprüche bestehen &#8211; wie werden diese eingeleitet und geltend gemacht?     A.: Sie haben den zivilrechtlichen Anspruch nach &#167; 1004 BGB bereits richtig erkannt. Diesen Anspruch können Sie mit einer Unterlassungsklage beim zuständigen Amtsgericht durchsetzen.    - Mit welcher Konsequenz/Entschädigung könnte gerechnet werden?     A.: Einen Ansatz für einen Schadensersatzanspruch nach &#167; 823 Absatz 2 BGB &#8211; der zwar grundsätzlich gegeben ist, sehe ich mangels einer Spezifizierung derzeit nicht.         Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Generalunternehmer ignoriert Verbot über stillschweigende Grundstückbegehungen

Strafrecht

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Diese Frage ist vertraulich.

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