Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:
Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück erfolgt durch Eintragung einer Zwangssicherungshypothek, durch Zwangsversteigerung und durch Zwangsverwaltung, § 865 Abs 1 ZPO
, wobei der Gläubiger verlangen kann, dass eine dieser Maßregeln allein oder neben den übrigen ausgeführt wird, § 866 Abs 2 ZPO
.
Durch die anfechtbare Grundstücksübertragung stellt sich das dem Gläubiger eingeräumte Anfechtungsrecht gem. § 11 AnfG
so dar, dass das aus dem Vermögen der Mutter weggegebene Grundstück haftungsmäßig als noch zum Vermögen der Mutter gehörig angesehen werden muss, so dass der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück geht (Huber AnfG § 11
Rdn. 19 RGZ 60, 423
).
Wäre das Grundstück weiterveräußert worden, ginge der Anspruch auf Wertersatz, in diesem Falle dann unmittelbar auf Zahlung einer Geldsumme an den Anfechtungsgläubiger (vgl. Huber AnfG § 11
Rdn. 37, 38).
Die Eintragung der Zwangshypothek ist als primärer Vollstreckungsakt anzusehen (Böttcher, Zwangsvollstreckung im Grundbuch, 2. Aufl, 2002, Rn 57). Ein gesonderter Antrag ist nicht erforderlich. § 13 GBO
.
Der Titel, aus dem der Gläubiger die Vollstreckung im Wege der Zwangshypothek betreibt, muss auf Zahlung oder Hinterlegung eines Geldbetrages gerichtet und bestimmt genug sein.
Der Titel gegen die Kinder lautet hingegen "nur" auf Duldung der Zwangsvollstreckung. Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist aufgrund der Art der Titulierung nicht möglich, da der Titel keine Zahlung oder Hinterlegung eines Geldbetrages vorsieht.
Zwar hat der BGH in einem Anfechtungsfall eine Eintragung einer Zwangssicherungshypothek zugelassen, jedoch hierbei das Fortbestehen eines in anfechtbarer Weise übertragenen Miteigentumsanteils des Schuldners trotz erfolgter Anfechtung und einem erlangtem Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung fingiert. Dies ist hier nicht der Fall. BGH, Urteil vom 23-02-1984 - IX ZR 26/83
(Bamberg)
Da die entsprechende Passage des BGH in der Urteilsbegründung schwer verständlich ist, füge ich diese in der Anlage anbei. Das OLG Celle hat die Argumentation des BGH, die nur bei der Übertragung von Bruchteilseigentum auftritt, bestätigt. OLG Celle, Beschluß vom 3. 11. 2004 - 4 W 201/04
.
In Ihrem Falle wurde die gesamte Immobilie übertragen, so dass für den Sonderfall der Übertragung von Mit- bzw. Bruchteilseigentum, welcher zudem ein Recht auf eine Teilungsversteigerung einräumt, kein Raum bleibt.
Durch den Ausspruch in dem Urteil auf Duldung der Zwangsvollstreckung liegt gerade kein Zahlungstitel begründet, so dass Sie keine Zwangssicherungshypothek eintragen können.
Insoweit ist die Auffassung des Grundbuchamtes richtig.
Um Ihre Rechte zu sichern, empfiehlt es sich umgehend eine Zwangsversteigerung zu beantragen, damit keine nachfolgend eingetragenen Sicherungshypotheken den Verteilungserlös zu Ihren lasten schmälern.
Möglicherweise zeigt sich die Gegenseite dann verhandlungsbereit um Ihnen dann eine Sicherheit in Form einer Grundschuld zu gewähren oder die Forderung auszugleichen.
Allerdings sollten Sie beachten, dass Sie für die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens in Vorleistung treten müssen.
Ich bedaure Ihnen keine bessere Nachricht geben zu können, hoffe aber Ihnen trotzdem weitergeholfen zu haben. Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
Auszug aus dem BGH, Urteil vom 23-02-1984 - IX ZR 26/83
a) Wie auch das BerGer. nicht verkennt, läßt § ANFG § 7 AnfG
hier den Antrag auf Duldung der Zwangsvollstreckung in die von der Bekl. erworbenen Grundstückshälfte zu, obwohl Bruchteilseigentum nach der Eintragung der Bekl. als Alleineigentümerin des Grundstücks nicht mehr besteht (BGH, WM 1972, WM Jahr 1972 Seite 363 (WM Jahr 1972 Seite 364); NJW 1983, NJW Jahr 1983 Seite 1678 = WM 1982, WM Jahr 1982 Seite 1259 = JZ 1983, JZ Jahr 1983 Seite 150). Hat der Klageantrag Erfolg, wird für die dann von der Bekl. zu duldenden Vollstreckungsmaßnahmen fingiert, daß der Miteigentumsanteil noch fortbesteht. Deshalb ist entsprechend § ZPO § 864
ZPO § 864
Absatz II ZPO die Zwangsvollstreckung in diesen Bruchteil, sei es durch Eintragung einer Zwangshypothek für die Forderungen der Kl. (vgl. BayObLG, NJW 1968, NJW Jahr 1968 Seite 1431 (NJW Jahr 1968 Seite 1432)), durch Zwangsversteigerung oder durch Zwangsverwaltung zulässig. Allerdings würden dann auch die das ganze Grundstück der Bekl. belastenden Grundschulden über 239610 DM mit dem ganzen Betrag (§§ BGB § 1192
, BGB § 1114
, BGB § 1132
BGB § 1132
Absatz I BGB; vgl. BGHZ 40, BGHZ Band 40 Seite 115
(BGHZ Band 40 Seite 120) = NJW 1963, NJW Jahr 1963 Seite 2320 = LM § BGB § 2113 BGB
Nr. 6/7) dem Anspruch der Kl. vorgehen (§ 10 I Nrn. 4 und 5 ZVG
); ihre Vollstreckung bliebe daher erfolglos.
Antwort
vonRechtsanwalt Marcus Schröter, MBA
Hochwaldstraße 16
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E-Mail:
Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA
Hallo. Vielen Dank für Ihre Antwor. Sie schreiben: In Ihrem Falle wurde die gesamte Immobilie übertragen, so dass für den Sonderfall der Übertragung von Mit- bzw. Bruchteilseigentum, welcher zudem ein Recht auf eine Teilungsversteigerung einräumt, kein Raum bleibt.
Vor der Übertragung gehörte schon ein Teil - durch den Anteil des Vaters der verstorben ist - den Kindern ( 25%). Ist es Trotzdem nicht eintagbar?
Jetzt ist die Mutter bereit mir Ihr Niessbrauchrecht zu übertragen und es im grundbuch eintragen zu lassen, wäre so eine Handlung von einem anderen Gläubiger anfechtbar obwohl ich ein Urteil habe das die Mutter mir in der Zwangsvollstreckung den Vorrang einräumen muss????
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für die Nachfrage. Aufgrund der geänderten Konstellation greift hier das BGH vom 23.02.1984, OLG Celle Beschluss vom 3. 11. 2004 - 4 W 201/04
. Insoweit ist auf den übertragenen Miteigentumsanteil der Mutter, obgleich dieser an die Kinder übertragen wurde, die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek möglich. Hierfür wird der Fortbestand des Miteigentumsanteils fingiert. Deshalb ist auf Grundlage des Urteils gegen die Mutter die Eintragung einer Sicherungshypothek möglich.
Im Gegensatz zur Sicherungshypothek verhilft Ihnen das übertragene Nießbrauchsrecht zu einer fortlaufenden Reduzierung Ihrer Forderung, soweit entsprechende Einnahmen aus der Immobilie erzielt werden. Allerdings müssen Sie beachten, dass im Falle einer Zwangsverwaltung durch einen Gläubiger, der ein Grundpfandrecht vor Eintragung des Nießbrauchrechtes zugunsten der Mutter erlangt hatte, auch vorrangig aus den Einnahmen aus dem Grundstück befriedigt wird.
Soweit regelmäßige Zahlungen aus dem Nießbrauch erfolgen und Ihre Forderung dadurch in absehbarer Zeit zurückgeführt wird, halte ich dies für eine sinnvolle Lösung. Darüber hinaus sollte trotzdem auf die Eintragung einer Grundschuld oder Sicherungshypothek bestanden werden, um für den Fall einer Zwangsversteigerung den aktuellen Rang zu sichern. Eine Grundlage für eine Anfechtbarkeit eines Gläubigers sehe ich hier nicht.
Mit besten Grüßen
