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Dachboden bzw. Speicher wird als täglich genutztes Aktenlager verwendet


| 12.03.2007 12:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Silke Terlinden



Ich bewohne mit drei weiteren Mietpartien das oberste Stockwerk einen gemischen Wohn- (5 Partien) und Bürohauses (5 Parteien).

Unter dem Dach befindet sich ein durch Holzlatten pro Mieteinheit abgetrennter Speicher. Der von allen Parteien einige Male im Jahr aufgesucht wird um bspw. alte Möbel, Skiausrüstung, Winterreifen etc. einzulagern.

Eine Büroeinheit nutzt seit einger Zeit diesen ihr zugewiesenen Speicherraum zum Lagern ihrer Aktenordner. Dazu suchen die Angestellten täglich den Speicher auf.

Das Problem dabei: Der Speicher ist unrenoviert und der Boden besteht aus losen Holzplatten, die beim begehen Lärm erzeugen. Diese Störung ist nervig und ich bin mir nicht sicher, ob ich diese Belästigung hinnehmen muss.

Das Verhältnis zu den anderen Mietparteien und zum Eigentümer ist hervorragend. Daher würde ich mich über Angaben zur Rechtslage und ggf. zu Gerichtsentscheidungen freuen, auf die ich meine Argumentation stützen kann.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Beachtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen der hier möglichen Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Nach dem Bundesgerichtshof (BGH, 8. Zivilsenat, 06.10.2004, VIII ZR 355/03) kommt es für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie auf die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung an, nicht auf die Einhaltung bestimmter technischer Normen.
Demnach ist grundsätzlich zunächst entscheidend, ob die Speicher durch die jeweiligen Mietverträge als solche überlassen wurden. Soweit dies der Fall ist, kann der Dachboden von den Parteien grundsätzlich immer dann aufgesucht werden, wenn dies erforderlich ist. Die Nutzung des Bodens als Aktenarchiv ist ebenso zulässig wie eine Nutzung nur zum Zweck der Einlagerung aller möglichen Gegenstände. Demnach ergibt sich grundsätzlich für Sie kein Recht, die Unterlassung des Betretens zu verlangen.
(Möglich wäre es aber ggfls. eine Einigung mit den Mietern der Büroeinheit dahingehend zu erzielen, daß das Betreten auf eine bestimmte Zeit am Tag beschränkt wird.)

Es könnte die Lärmbelästigung, wenn diese erheblich ist, einen Mangel darstellen, der Sie zur Mietminderung berechtigt und der vom Vermieter nach entsprechender Aufforderung zu beseitigen ist. Hierzu müssen Sie den Mangel zunächst unverzüglich nach dessen Auftreten anzeigen (§ 536c BGB). Die Minderung tritt bei Vorliegen eines Mangels kraft Gesetzes ein, wenn durch den Mangel die Gebrauchsfähigkeit bzw. die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt oder aufgehoben wird, § 536 BGB. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand ( BGH, 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97, Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III. B Rdnr. 1344).
Die Belästigung durch das beständige Betreten des Speichers muß daher eine negative Abweichung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand ihrer Wohnung darstellen und darüber hinaus gewisse Erheblichkeit erreichen, um einen Mangel darzustellen.
Der Mieter muß es grundsätzlich nicht hinnehmen, daß er jeden Schritt über ihm hört. Allerdings muß der Mieter vorbehaltlich besonderer Vereinbarungen diejenigen Geräusche hinnehmen, die durch eine vertragsgemäße Nutzung der anderen Wohnungen/Einheiten eines Mehrfamilienhauses entstehen, wobei maßgeblich ist, ob die Grenzwerte durch die Nutzung nicht dauerhaft überschritten werden. (Grenzwerte der DIN 4109 (aktuell), Normtrittschallpegel L´? 53 dB bzw. L´? 46 dB für erhöhten Schallschutz). Fehlt es an entsprechenden vertraglichen Abreden, ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Danach sind grundsätzlich die DIN-Normen zugrunde zu legen, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten.
Die Mindestanforderungen an den Schallschutz von Trenndecken und Trennwänden werden in der oben genannten DIN festgelegt. Es wird ein Luftschallschutzmaß von plus minus null dB und ein Trittschallschutzmaß von plus 3 dB gefordert. Die Zahlenwerte für die zulässige Schallbelastung sind in VDI 2058 angegeben. Diese Richtlinie dient zur Beurteilung einer Geräuschbelästigung aus der Nachbarschaft, gibt also einen Gradmesser für die "Lästigkeit" einer Schallquelle an. Die Richtwerte für Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden und bei Körperschallübertragungen betragen für Wohnräume unabhängig von der Lage des Gebäudes tagsüber 35 dB (A), nachts 25 dB (A). Kurzzeitige Geräuschspitzen dürfen diese Richtwerte bis zu 10 dB (A) überschreiten (Als Vergleich: Eine laute Unterhaltung erreicht etwa 60 dB).

Es sind durch die Aktenlagerung gegenüber dem früheren Zustand die Nutzungsgewohnheiten erheblich geändert worden. Soweit hieraus eine erhebliche Lärmbelästigung resultiert, stellt dies einen Mangel dar, der Sie nach den oben genannten Quellen zur Mietminderung berechtigt.
Gleichermaßen haben Sie einen Anspruch gegen den Vermieter, den Mangel zu beseitigen.

Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Ansonsten steht Ihnen die kostenlose Nachfragefunktion zur Verfügung.

Abschließend erlaube ich mir, Sie noch auf Folgendes hinzuweisen. Meine Auskunft umfasst die wesentlichen rechtlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der vorliegend geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind. Meine Antwort bezieht sich insbesondere nur auf diejenigen Informationen, die mir durch die Anfrage direkt zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich, diese Leistung kann aber im Rahmen der Onlineerstberatung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen könnten.


Mit freundlichen Grüßen


Silke Terlinden
Rechtsanwältin

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