Beschlussanfechtungsklage WEG

Sehr geehrte Fragestellerin,

Sie haben Ihren Verwaltervertrag im Dezember zum 28.02.2025 gekündigt, wobei Ihre Bestellung als Verwalterin noch bis zum 31.12.2025 läuft. Ein Eigentümer hat alle Beschlüsse der Versammlung vom 14.11.2024 angefochten, wobei die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) am 06.03.2025 zugestellt wurde, jedoch ohne Klagebegründung. Sie fragen nach der Zulässigkeit dieser späten Zustellung, der Notwendigkeit individueller Vertretung der Eigentümer, Ihren Pflichten als bestellte Verwalterin ohne Vertrag und ob eine Amtsniederlegung sinnvoll wäre.

1. Zulässigkeit der späten Zustellung der Gerichtspost

Gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG muss eine Beschlussanfechtungsklage innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben werden. Die Klage gilt als erhoben, wenn sie dem Beklagten zugestellt wurde (§ 253 Abs. 1 ZPO). Allerdings kann die Zustellung auch nach Ablauf der Frist erfolgen, sofern sie "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt. Verzögerungen, die im Verantwortungsbereich des Gerichts liegen, wie beispielsweise die Berechnung des Streitwerts, werden der klagenden Partei nicht zugerechnet. Daher ist die späte Zustellung in Ihrem Fall zulässig, sofern die Verzögerung auf die Streitwertberechnung durch das Gericht zurückzuführen ist.

2. Vertretung der Eigentümer bei Beschlussanfechtung

Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Diese umfassende Vertretungsmacht ermöglicht es dem Verwalter, die WEG in Rechtsstreitigkeiten zu vertreten, ohne dass eine individuelle Vertretung der einzelnen Eigentümer erforderlich ist. Daher können Sie als bestellte Verwalterin die Gemeinschaft in dem Anfechtungsverfahren vertreten.

3. Pflichten als bestellte Verwalterin ohne Vertrag

Da der Verwaltervertrag zwar gekündigt, aber noch bis zum 31.12.2025 weiterläuft und wirksam ist, sind Sie verpflichtet, die gesetzlichen Aufgaben eines Verwalters gemäß §§ 24, 27 und 28 WEG zu erfüllen. Dazu gehören unter anderem die Einberufung von Eigentümerversammlungen, die Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder.

4. Sinnhaftigkeit der Amtsniederlegung

Eine Amtsniederlegung sollte sorgfältig abgewogen werden, insbesondere um die Handlungsfähigkeit der WEG nicht zu gefährden. Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, wenn kein Verwalter bestellt ist. Dies kann zu praktischen Schwierigkeiten führen, da alle Eigentümer gemeinsam Entscheidungen treffen müssten. Wenn die WEG bisher keinen neuen Verwalter gefunden hat, könnte Ihre kommissarische Weiterführung des Amts bis zum 31.12.2025 im Interesse der Gemeinschaft liegen. Dennoch sollten Sie prüfen, ob die Belastungen, insbesondere durch das Verhalten einzelner Eigentümer, eine vorzeitige Amtsniederlegung rechtfertigen.

Ich empfehle Ihnen, die aktuelle Situation in einer Eigentümerversammlung zu erörtern und gemeinsam mit den Eigentümern eine Lösung zu finden, die sowohl Ihre Interessen als auch die der Gemeinschaft berücksichtigt.

Mit freundlichen Grüßen

Hussein Madani
Rechtsanwalt