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Bauland für 10€ Entschädigung?


03.07.2005 16:42 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht



Die Gemeinde will eine neue Sportanlage auf neuem Gelände (=unser Ackerland) errichten. Die Maßnahme soll durch den Verkauf des alten gleichgroßen Sportgeländes, umgewandelt als Bauland, bezahlt werden. Als Erlös werden 5 Millionen Euro veranschlagt. Die Stadt ist schon dabei, Verträge mit dem Sportverein und dem Bauträger abzuschließen. Die Bebauungspläne für beide Gelände sind in Vorbereitung. Mit uns Eigentümern des neuen Geländes wurde noch nicht gesprochen. Aus den aktuellen Planungen ist eine Entschädigung von 10€/m2 geplant, obwohl der Baulandpreis in der Gemeinde bei ca. 260€/m2 liegt.
Das alte Sportgelände könnte für 500.000,-€ saniert werden. Die Stadt selbst ist allerdings pleite, sodaß Sie sich auf dem Wege des Verkauf des alten Sportgeländes für Umsonst einen Neubau hinstellen will.
Im diesem Monat steht ein Stadverordnetenbeschluß an, der den Neubau mit dem Sportverein vertraglich regelt. Der Sportverein soll das neue Gelände in Erbbaupacht übernehmen.

Letztes Jahr hat die Stadt für den Neubau einer Grundschule das Gelände im Rahmen eines Umlegungsverfahrens für 20€/m2 an sich gebracht.

Meine Fragen:
1) Kann ich / muß ich diesen Stadtverordnetenbeschluss angreifen, da hier ein Vertrag zu Lasten Dritter (zu meinen Lasten) geschlossen wird?
2) Ist ein Umlegungsverfahren zulässig? Wie kann ich das Verfahren verhindern?
3) Liegt hier öffentliches Interess an der Baumaßnahme vor, obwohl die alte Anlage billig zu sanieren wäre?
4) Ist ein Umlegungsverfahren möglich, wenn die Gemeinschaft aller Eigentümer dies nicht will?
5) Ist eine so geringe Entschädigung denkbar?

Viele Grüße

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Guten Tag,

die Frage, ob der Bau einer neuen Sportanlage gegen Verkauf des alten Geländes sinnvoll ist, ist eine politische Entscheidung, die juristisch nur in engen Grenzen überprüfbar ist. Insoweit haben Sie leider keine rechtliche Handhabe, etwa die Sinnhaftigkeit der politischen Entscheidung vor Gericht zu bringen. Hier hilft Ihnen nur der Stimmzettel bei der nächsten Wahl.

Auch die Einleitung eines Umlegungsverfahrens werden Sie nach der von Ihnen geschilderten Ausgangslage nicht verhindern können. Voraussetzung ist nach § 45 BauGB allein, daß eine Erschließung oder Neugestaltung eines Gebietes erfolgen soll und entweder ein entsprechender Bebauungsplan bereits vorliegt und das Vorhaben in einem zusammenhängend bebauten innerörtlichen Bereich liegt.

§ 45 BauGB lautet:

"Zur Erschließung oder Neugestaltung von Gebieten können bebaute und unbebaute Grundstücke durch Umlegung in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Die Umlegung kann

1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 oder
2. innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder einem einfachen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 3 hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben,durchgeführt werden."

Die Stadt wird dann zur Vorbereitung voraussichtlich eine Veränderungssperre erlassen und dann nach der Aufstellung der Bebauungspläne das Umlegungsverfahren einleiten.

Natürlich muß sich die Stadt bei der Bemessung der Entschädigung an geltendes Recht halten. Grundsätzlich sieht ein Umlegungsverfahren den Ausgleich der einbezogenen Grundstücke durch die Zuverfügungstellung geeigneter Grundstücke vor. Dies wird allerdings nach Ihrer Schilderung kaum möglich sein. Die Stadt muß dann nach § 57 BauGB eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswertes zahlen, den das Grundstück zum Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses hatte. Diese Höhe wird nicht ohne Gutachten zu ermitteln sein; gegen einen entsprechenden Beschluß können Sie natürlich auch dann Rechtsmittel einlegen. Unter keinen Umständen kann die Stadt fiktiv einen Wert von 10,- EUR festlegen, der mit dem tatsächlichen Wert nichts zu tun hat.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2005 | 17:51

Hallo,
ich hätte für mein eigesetzes Geld schon eine detailliertere Antwort gewünscht. Die Fragen eins und vier sind nicht beantwortet. Habe ich eine Möglichkeit gegen den Stadtverordnetenbeschluss vorzugehen?

Meiner Meinung nach (Internetrecherche) dient ein Umlegungsverfahren dem Ausgleich privater Interessen. Ist dies nicht der Fall, muß ein Enteignungsverfahren mit viel höheren Hürden vorgenommen werden. Gibt es da Präzedenzfälle?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.07.2005 | 10:11

Guten Morgen,

ich meine schon, dass auch die Fragen 1 und 4 beantwortet sind. Zur Klarstellung möchte ich aber noch folgendes ergänzen:

Der anstehende Stadtverordnetenbeschluss ist eine rein politische Entscheidung, gegen die Sie kein Rechtsmittel haben. Rechtmittelmöglichkeiten haben Sie allein dann, wenn die beabsichtigte Einleitung des Umlegungsverfahrens juristisch umgesetzt wird. Die betrifft zum einen die Aufstellung der Bebauungspläne, die Sie im Normenkontrollverfahren überprüfen lassen können. Allerdings hat dies in der Regel, da auch insoweit leider ein sehr weiter Ermessensspielraum seitens der Verwaltung besteht, kaum Erfolgsaussichten. Die Rechtsprechung überprüft hier sowohl die Einhaltung der formellen Voraussetzungen einer Bauleitplanung als auch insbesondere, ob etwa Konflikte zwischen einer Wohnbebauung und der Nutzung als Sportanlage entstehen können. Ob dies der Fall ist, vermag ich anhand Ihrer Schilderung nicht zu beurteilen.

Die Durchführung eines Umleitungsverfahrens ist unabhängig davon, ob die betroffenen Eigentümer dies wollen oder nicht. Das Umlegungsverfahren ist ein städtebauliches Instrument, welches durch den Gesetzgeber extra dafür geschaffen wurde, etwa mehrere Grundstücke zusammenzulegen, um über planbare Baugebiete zu erreichen. Sie können es vergleichen mit dem Flurbereinigungsverfahren im ländlichen Bereich. Ein solches Umlegungsverfahren ist vom Willen der Eigentümer unabhängig. Das Ergebnis Ihrer Internetrecherchen ist leider falsch. Das Umlegungsverfahren ist, wie oben dargelegt, Instrument der städtebaulichen Gestaltung und damit nach § 45 BauGb im Zweck öffentlich-rechtlich. Es geht um die Erschließung oder Neugestaltung bestimmter Gebiete, in denen bebaute oder unbebaute Grundstücke durch die Umlegung neu geordnet werden mit der Maßgabe, dass nach Lage, Form und Gräße für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen (Dieterich, Baulandumlegung, Seite 39). Hier kann dann allerdings tatsächlich, sofern nicht Gebiete mehrerer Eigentümer zusammengefaßt werden sollten, ein Umlegungsverfahren unzulässig sein. Von der Zwecksetzung her ist aber der typische Sinn eines Umlegungsverfahrens ein öffentlich-rechtlicher, nämlich eine sachgerechte bauliche Gestaltung des kommunalen Raumes.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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