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Bauabnahme fehlt Haus aber schon vor 7Jahren verkauft.

01.02.2018 18:14 |
Preis: 25,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Ordnungswidrigkeiten im Zusammenhang mit der Bauzustandsbesichtigung durch die Baubehörde nach § 82 BauO von Nordrhein-Westfalen verjähren nach drei Jahren, nachdem die Handlung beendet ist, die der Ordnungswidrigkeit zu Grunde liegt.

Guten Tag,
Wir haben vor sieben Jahren unser Haus verkauft. Vorher aber acht Jahre selber drin gewohnt.
Leider waren wir unwissend oder haben es versäumt.. jetzt möchte das Bauamt Unterlagen von der Bauabnahme haben...
Da alles ein Architekt übernommen hatte wissen wir jetzt nicht wirklich ob überhaupt eine Abnahme erfolgt ist..
Alle Unterlagen haben die neuen Besitzer..
Frage droht mir jetzt eine Strafe??

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die vertragliche Abnahme gegenüber der ausführenden Baufirma interessiert die Baubehörde nicht (und geht sie auch nichts an).

Gemeint ist hier die sog. technische Abnahme.

In der Bauordnung von Nordrhein-Westfalen ist diese in § 82 (Bauzustandsbesichtigung) geregelt.

Auszug:

"
(1) Die Bauzustandsbesichtigung zur Fertigstellung des Rohbaus und der abschließenden Fertigstellung genehmigter baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen (§ 63) wird von der Bauaufsichtsbehörde durchgeführt.

(2) Die Fertigstellung des Rohbaues und die abschließende Fertigstellung genehmigter baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen (§ 63 Abs. 1) sind der Bauaufsichtsbehörde von der Bauherrin oder dem Bauherrn oder der Bauleiterin oder dem Bauleiter jeweils eine Woche vorher anzuzeigen, um der Bauaufsichtsbehörde eine Besichtigung des Bauzustandes zu ermöglichen. Die Bauaufsichtsbehörde kann darüber hinaus verlangen, dass ihr oder von ihr Beauftragten Beginn und Beendigung bestimmter Bauarbeiten von der Bauherrin oder dem Bauherrn oder der Bauleiterin oder dem Bauleiter angezeigt werden.

(4) Mit der Anzeige der abschließenden Fertigstellung von Bauvorhaben, für die der Bauaufsichtsbehörde Bescheinigungen von staatlich anerkannten Sachverständigen nach § 85 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 gemäß § 68 Abs. 2 und § 72 Abs. 6 vorliegen, sind von den Sachverständigen Bescheinigungen einzureichen, wonach sie sich durch stichprobenhafte Kontrollen während der Bauausführung davon überzeugt haben, dass die baulichen Anlagen entsprechend den erstellten Nachweisen errichtet oder geändert worden sind. Bauzustandsbesichtigungen finden insoweit nicht statt.

(6) Mit der Fortsetzung der Bauarbeiten darf erst einen Tag nach dem in der Anzeige nach Absatz 1 genannten Zeitpunkt der Fertigstellung des Rohbaues begonnen werden, soweit die Bauaufsichtsbehörde nicht einem früheren Beginn zugestimmt hat.

(7) Die Bauaufsichtsbehörde kann verlangen, dass bei Bauausführungen die Arbeiten erst fortgesetzt oder die Anlagen erst benutzt werden, wenn sie von ihr oder einer oder einem beauftragten Sachverständigen geprüft worden sind.

(8) Bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen im Sinne des Absatzes 1 dürfen erst benutzt werden, wenn sie ordnungsgemäß fertiggestellt und sicher benutzbar sind, frühestens jedoch eine Woche nach dem in der Anzeige nach Absatz 1 genannten Zeitpunkt der Fertigstellung. (...)"

Nach § 84 Absatz 1 Nrn. 17 - 19 der Bauordnung von Nordrhein-Westfalen handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig

(...)

17. die nach § 82 Absatz 2 vorgeschriebenen oder verlangten Anzeigen nicht oder nicht rechtzeitig erstattet,

18 entgegen § 82 Absatz 6 oder 7 mit der Fortsetzung der Bauarbeiten beginnt,

19. entgegen § 82 Absatz 8 Satz 1 bauliche Anlagen oder andere Anlagen oder Einrichtungen vorzeitig benutzt,

Nach § 84 Absatz 3 der Bauordnung kann eine solche Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis 30.000,-€ geahndet werden.

Ordnungswidrigkeiten, die mit mehr als 15.000,-€ Geldbuße bedroht sind, verjähren nach § 33 Absatz 2 Nr. 1 OWiG in drei Jahren. Die Verjährung beginnt, sobald die Handlung beendet ist (§ 31 Absatz 3 Satz 1 OWiG ).

Da Sie seit sieben Jahren nicht mehr im Haus wohnen und es verkauft haben, wären etwaige Ordnungswidrigkeiten schon lange verjährt, so dass Sie keine Strafe mehr zu befürchten haben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2018 | 20:01

Muss ich mich jetzt darum kümmern die Bauabnahme vorzunehmen oder der neue Eigentümer.. wer trägt die Kosten für die Bauabnahme?
Lieben Dank schon mal im vorraus.

Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2018 | 20:05

Muss ich mich jetzt darum kümmern die Bauabnahme vorzunehmen oder der neue Eigentümer.. wer trägt die Kosten für die Bauabnahme?
Lieben Dank schon mal im vorraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2018 | 21:09

Sehr geehrter Fragesteller,

Bei der Errichtung sind die Bauherrin oder der Bauherr dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden (§ 56 BauO).

Für die technische Abnahme sind Sie als Bauherr bei der Errichtung zuständig. Sie müssen auch die dafür anfallenden Kosten tragen. Eine Verjährung solcher öffentlich-rechtlichen Pflichten gibt es nicht.

Zunächst will das Bauamt nur die Unterlagen über die Abnahme haben. Das heißt noch nicht, dass sie nicht durchgeführt wurde, oder dass das Bauamt die Nachholung der Abnahme von Ihnen verlangen wird.

Mit freundlichen Grüßen,

Carsten Neumann
Rechtsanwalt


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