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Auszugsrenovierung?

31.05.2008 00:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

Thema: flexible Fristen für Schönheitsreparaturen und Renovierungspflicht bei Auszug?

Vor dem nachfolgend genauer geschilderten Hintergrund habe ich folgende Fragen:
1. Müssen wir überhaupt renovieren? - und wenn nicht, was dann?
- einfach nur zusammenkehren?
2. Müssen wir den prozentualen Anteil an den Renovierungskosten bzw. entsprechend der vereinbarten Quotelung die Lackarbeiten an den Türzargen und Heizkörpern bezahlen?

Zum Hintergrund:
Das Mietverhältnis begann am 15. 4.2006 und wurde von uns fristgerecht gekündigt zum 31.8.2008, währte dann also 2 Jahre und 4 1/2 Monate

Zugrunde liegt ein Formularmietvertrag des Haus-und Grundbesitzervereins München, der unter "sonstige Vereinbarungen" ergänzt wird durch ein uns damals zur Unterschrift vorgelegtes, maschinengeschriebenes "Beiblatt" das hier gleichzeitig zu einem "wesentlichen Bestandteil des Mietvertrages" erklärt wird.
Zu den Schönheitsreparaturen steht im Formularmietvertrag in
"§9. Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume im Allgemeinen alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume ... im Allgemeinen alle 5 Jahre, der sonstigen Räume im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraums seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt."

In dem erwähnten Beiblatt zum Mietvertrag findet sich unter der Überschrift
"Schönheitsreparaturen
Der Vermieter verpflichtet sich bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache fachmännisch renoviert zurück zu geben. §9 Absatz 2 des Mietvertrages - Fristenregelung für Schönheitsreparaturen sind keine zwingenden Vorgaben, dem Mieter bleibt dies je nach Bedarf (Verschmutzungsgrad der Wohnung) selbst zu entscheiden.
Für die alle 7 Jahre auszuführenden Lackarbeiten an den Türzargen und Heizkörpern wird eine Quotelung dementsprechend der Mietdauer (84Monate ./. Anzahl der abgewohnten Monate) anhand eines Kostenvoranschlags eines Malerfachbetriebs bei Beendigung des Mietverhältnisses in Rechnung gestellt."

Über eine baldige Antwort würde ich mich sehr freuen
Vielen Dank für Ihre Bemühungen
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Damen und Herren,

gerne beantworte ich ihre Anfrage wie folgt :

Die unter § 9 II festgesetzte Schönheitsreparaturpflicht berücksichtigt nicht, ob überhaupt eine Notwendigkeit zur Reparatur vorliegt und statuiert lediglich zeitliche Vorgaben für die verpflichtend vorzunehmenden Schönheitsreparaturen. Eine solche Renovierungsregelung gilt als "starre" und ist grundsätzlich unwirksam.

In ihrem Falle kommt aber dazu, das in einem Beiblatt zusätzliche Regelungen getroffen wurden.

Der erste Passus "Der Vermieter verpflichtet sich...." ergibt, soweit hier kein Schreibfehler vorliegt, nicht einmal einen Sinn da wohl der Mieter gemeint ist.
Weiter werden im nächsten Satz des Beiblattes die Vorgaben des § 9 II auf einmal nicht mehr als verpflichtend angesehen, sondern in das freie Ermessen des Mieters gestellt.
Wieder davon abweichend wird im dritten Satz für die Lackarbeiten von einer Renovierungspflicht für alle 7 Jahre ausgegangen.

Aufgrund der Tatsache, das hier mehrere sich widersprechende Regelungen vorliegen und ein Formularvertrag vorliegt, komme ich zu dem Schluss, das im Rahmen einer AGB-Überprüfung des Vertrages die gesamten Schönheitsreparaturen offenkundig widersprüchlich und nicht eindeutig nachvollziehbar sind.
Im Rahmen eines Formularvertrages führt dies aber zur Nichtigkeit der entsprechenden Regelungen.
In ihrem Fall halte ich sämtliche Vereinbarungen bezüglich der Renovierungspflicht für unwirksam, so das lediglich die gesetzlichen Regelungen eingreifen.
Nach der gesetzlichen Regelung trägt der Vermieter die Renovierungsarbeiten. Der Mieter ist grundsätzlich nur zur sauberen Rückgabe des Objektes verpflichet. Renovierungsarbeiten muss ein Mieter nur dann leisten, soweit eine Verschlechterung der Mietsache vorliegt, die über das Maß einer angemessenen Nutzung vorliegt.

Bitte haben Sie dafür Verständnis das im Rahmen dieser Erstberatungsplattform nur eine erste Einschätzung ihrer Anfrage möglich ist und insbesondere das Hinzukommen bisher nicht genannter Umstände zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen können.

Ich hoffe Ihnen geholfen haben zu können und stehe Ihnen über die Nachfragefunktion,per Mail oder telefonisch bei Rückfragen zur Verfügung.
Sollten Sie an einer Beauftragung interessiert sein, kann ich Ihnen anbieten das Beratungshonorar dieser Plattform auf eine weitergehende Beauftragung anzurechnen.



Mit freundlichen Grüßen


Holger Hafer
(Rechtsanwalt)

Rückfrage vom Fragesteller 31.05.2008 | 07:00

Sehr geehrtet Herr Hafer,
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!
Leider muß ich Sie mit einer Nachfrage belästigen:
Wie Sie schon richtig vermuten habe ich (!) mich verschrieben:
Im Mietvertrag steht natürlich :"Der Mieter (!) verpflichtet sich bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache fachmännisch renoviert zurück zu geben." (Nicht wie von mir geschrieben der Vermieter - hier war wohl mein Wunsch Vater des Gedankens). Da ich immer wieder von der Ungültigkeit dieser grundsätzlichen Auszugsrenovierungspflicht gehört habe, nehme ich an, dass sich Ihre grundsätzliche Einschätzung ("sämtliche Vereinbarungen bezüglich der Renovierungspflicht unwirksam") dadurch nicht ändert - oder?

Mit freundlichen Grüßen
und der Bitte um Nachsicht für mein Versehen
und Vielen Dank!!!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.05.2008 | 16:30

Sehr geehrte Damen und Herren,

gerne gehe ich auf ihre Nachfrage ein :

- § 9 II des Vertrages ist wegen der starren Fristen unwirksam.

- Die Klausel bezüglich der Lackarbeiten ist nach meiner Einschätzung unwirksam, da nur ein starrer Zeitplan vorgegeben ist ohne auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf einzugehen.

- Bei der Klausel bezüglich der Endrenovierung sieht es etwas anders aus. Zwar wird der Mieter zur unbedingten fachmännischen Endrenovierung verpflichtet. Doch sieht diese Klausel vom starren Fristenplan ab.
Inwieweit nun eine wirksame Renovierungspflicht vorliegt, ergibt sich aus der Auslegung der Klausel. Nach Satz 2 der Klausel soll der Mieter selber entscheiden inwieweit er renovieren muss.

Folgt man der Auslegung das der Mieter es im eigenen Ermessen entscheiden muss, inwieweit renoviert werden soll, besteht das Problem das die Regelung möglicherweise nicht ausreichend präzisiert ist und vom Mieter nicht sicher genug abschätzbar ist was er den nun konkret renovieren muss. Folge einer unklaren Formularklausel ist, dass Sie so ausgelegt wird, wie es für den Mieter am günstigsten ist oder sogar ganz unwirksam sind.


Ich sehe abschließend für Sie gute Aussichten, dass die entsprechenden Formularvereinbarungen unwirksam sind und keine Renovierungspflicht begründen können. Da aber bezüglich der Regelung im Beiblatt ein gewisser Auslegungsspielraum besteht, empfehle ich ihnen die offensichtlich notwendigen erheblichen Renovierungen vorzunehmen, da die Auszugsrenovierungspflicht letztlich eine Renovierungspflicht im pflichtgemäßen Ermessen des Mieters sein soll und daher nicht eine "starre" Pflicht vorliegt.

Insoweit sollten Sie nur die offenkundig erheblichen und klar renovierungsbedürftigen Punkte renovieren und bezüglich der nicht so eindeutigen Punkte eine Renovierung ablehnen.

Leider kann ich ihnen aufgrund der schwammigen Vertragsvereinbarung keine eindeutigere Aussage geben, letztlich hängt die Wirksamkeit der Klauseln von einer Auslegung des gesamten Vertrageswerkes und des tatsächlichen Renovierungsbedarfes der Wohnung ab, was aber über diese Plattform nur bedingt eingeschätzt werden kann. Ich hoffe aber ihnen eine für Sie ausreichende Erläuterung gegeben haben zu können.




Mit freundlichen Grüßen


Hafer
(Rechtsanwalt)

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